律师提示：购房时，银行贷款批不下来怎么办？

绝大部分购房者都是要通过贷款来购房的，不管是公积金贷款还是商业贷款，一旦贷款环节出了问题怎么办？如果不能取得银行贷款，购房者又无力支付房款怎么办？

商品房贷款手续是由开发商代办的，二手房贷款通常也是有中介代办，很多购房者想当然地认为一旦贷款手续办不下来就是开发商和中介的责任，实在不行，自己已付的款项也应全额退给自己，不会有什么损失，这个想法是错误的。

从合同法的角度看，在买卖合同中付款义务人是买方，不管是自筹还是贷款，都是买方的义务。

当然，银行在考虑是否发放贷款时，不但要审查购房者的个人信用资料，还要审查所购房产、楼盘的情况，尤其是商品房是否手续齐全，更要审查。任何一方面出了问题，都可能无法获得贷款。

不能取得贷款通常有三种可能：一是购房者个人信用资料未通过审核；二是开发商或其开发的楼盘未通过审核；三是由于贷款政策和条件的变化等不归责于双方的原因导致无法办理贷款。

在签约时，购房者要重视贷款未通过如何处理的约定。

如果是因为购房者的个人资料未通过审核，而购房者又无力自筹资金支付房款，实际上就属于购房者违反了付款义务，是一种违约行为。真的无力支付，最终恐怕只能解除《商品房买卖合同》，事先不约定清楚，可能面临承担违约责任。

如果卖方或不可归责于双方的原因无法贷款要解除购房合同也是一样，因为购房者还有一笔首付款在卖方手里，什么时间退，怎么退，都是问题。

对于这类问题最高人民法院在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条中也有规定“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”

如果不想在购房中发生自己意料无法控制的情况，在签订《房屋买卖合同》时，最好通过明确的书面约定分别对几种不能贷款的情况如何处理进行细化。

一、             购房者资料未通过审核怎么办？

严格讲这属于购房者的违约行为，但是我们不妨利用一下购房者的弱势地位避免承担这种违约责任。

因为购房者非专业人士而开发商常与银行找交道是专业人士，所以购房者不妨在签订合同前先让开发商帮助初步审查购房者的贷款资料是否有问题。如果他们说没问题，可以与开发商在《商品房买卖合同》的内容里加上一条“如果因为购房者的贷款资料未通过审批，不视为购房者违约。购房者可以在多少日内另筹款项支付余款，如果购房者无力支付余款，可以提出解除《商品房买卖合同》，在解除合同后几日内，开发商退还全部首付款”。

二手房买卖更特殊一些，涉及到买卖双方和中介，材料应该是让中介协助审核，但同样也可以要求在三方协议中加上类似的条款，明确在这种情况下贷款未通过合同如何处理，已交的房款和中介费如何处理。

当然，如果对方不同意这样约定，律师还是建议您约定一个你可以承受的违约责任，毕竟你的首付款在对方手里，即使要承担违约责任，明确一些，到时要求退款也会方便一些。

二、             因卖方的原因无法获得贷款怎么办？

不管是因为楼盘、项目还是什么其它　商自身的原因，如果因此无法获得贷款，应该认

为这属于开发商的违约行为。

这里要纠正购房者的一个错误观念，有的购房者往往认为：“交付首付款是自己的义务，办理贷款是开发商的义务，早办晚办无所谓，反正没办下来贷款我就不用还贷。我不急！”

其实，这是错误的，贷款办不下来，往往就意味着楼盘有问题，如果是这样，购房者虽然签订了合同，也交了首付款，但可能无法办理入住手续，无法办理产权证。这样算下来，是谁占便宜？购房者交了首付，什么也没得到。开发商拿着您的首付款不定去付什么钱了呢？说到底还是开发商在占便宜！

所以，有必要在合同中做一些约定：“如果因为开发商的原因在多长时间内无法办理贷款，属于开发商的违约行为，要按一定标准承担延迟违约金，且超过多少日购房者有权提出解除《商品房买卖合同》，并要求开发商承担已付款一定比例的违约金。”

二手房有房产证，通常不存在项目不合法的问题，但是也要注意，你准备申请贷款的数额，是否超过银行可发放贷款的数额，如果发生这样的情况，该如何处理，最好也要先做约定。

三、             因不可归责于双方的原因无法办理贷款怎么办？

既然是不归责于双方，那就谁也别承担责任了，要注意的是能否及时退款。

可以约定：“因不可归责于双方的原因无法办理贷款，应该在多少日内通知购房者，购房者可以选择在多少日内自筹资金支付余款，或者选择解除《房屋买卖合同》。购房者选择解除的，卖方应该在多少日内退还首付款并按同期银行利率支付利息。如果不按时返还，属于违约行为，应该按日支付一定比例的违约金”。