浅析德国房地产政策对我国的启示

浅析德国房地产政策对我国的启示
近来在次级抵押贷款危机日益严重的情况下，德国房地产市场却很稳定。其中的原因是德国独具特色的房地产政策。目前德国房地产政策已成为德国“社会市场经济模式”的重要组成部分。与英美相比，德国政府更强调房地产市场的社会福利性质。政府根据国家人口特征制定了完备的房地产发展规划，并通过土地、税收、法律等手段卓有成效地实施规划和调控市场波动，由此保障了数十年来德国房地产市场供求基本平衡，房地产价格水平总体较低，市场抗风险能力强。看上去，德国房价与其城市规模一样显得有些“特立独行”。1977年至今，30年间德国平均房价仅上涨60%，而同期个人收入增长3倍；过去10年里，德国物价平均每年涨幅2%，而房价每年上涨1%，扣除物价因素，德国房价实际上在以每年1％的速度缩水。而同期欧洲各国楼市无不大涨，伦敦同等规格的楼价比柏林高出10倍以上。德国人的收入是中国人的10倍，柏林的楼价却还低于北京、上海和深圳。
         除了人口衰减、城市化进程基本完成和住房供求均衡之外，德国房价不涨之谜的很多其他原因颇值得中国借鉴。首先德国宪法第20条规定，“德意志联邦共和国是民主的和社会福利的联邦制国家”，政府把为国民提供住房保障作为其首要目标之一。与中国不同，德国坚决否定房地产“支柱产业”说。德国政府每年会拿出专款补贴国民住房，86%的德国人享有不同额度的购房补贴和租金补贴，低收入者在德国可以申请租金低于成本的“福利住房”。德国政府目前已建成使用的“福利住房”已超过1000万套，占到全德家庭总数的约41%。德国土地私有，尽管德国地方政府掌握着大量公有土地和公房，但从不以“土地财政”作为政府“提款机”。
         其次，德国政府对楼市投机严厉约束，对地价、房价、房租等实行独立评估的“指导价”制度。独立的房价评估机制就是德国各类地产价格不是由房地产商或政府说了算，而是由独立的地产评估师来评估认定。根据德国法律，房价超过“指导价”20%即为“超高房价”，构成违法，卖方可能面临最高5万欧元的罚款；一旦被认定超过50%，则为触犯《刑法》的“房价暴利”，最高可判三年徒刑。另外，德国还有有严格的《租房法》，规定三年内房租不能提高超出20%，否则违法。而且所有超过5万人口的城市都要确定该地区的“租房价格表”，每两年更新一次，如果房东所定的房租超出“合理房租”的20%，则就作为“房租超高”论，遭到巨额罚款，超出50%者构成“房租暴利”的犯罪行为。
         还有，德国均衡的城市发展模式，避免了人口的过分集中。体现在：1、单个城市人口规模很小，但其数量多且分布均匀。2、德国有便捷的交通网络和发达的汽车工业。德国每平米公里土地有铁路和公路0.75公里，8000万人共拥有4000万辆汽车。而我国截至09年底，每平方公里土地仅有铁路和公路0.38公里。3、德国大中小城市之间以及城乡之间的基础设施、工作机会、社会保障、就医等条件几乎无差异。
         对于中国这个人口大国，房屋价格连年上涨，住房成为当今中国最紧急的问题。我国应科学借鉴外国先进的住房福利政策，有效地解决现今住房难的问题。当然，住房政策的制定 要依据不同阶段的政治、经济状况,关键是要符合本国的国情和低收入居民的需要。
         一、撑起法律“保护伞”，为实现房地产有序健康发展提供法律保障
         住房问题是一个复杂的问题，它既涉及到国家与政府责任，也涉及到家庭与个人责任，还连着市场与单位，各个责任主体之间的职责划分亦需要从法律上进行规范，不规范便不可能有健康的住房供应秩序，不规范便无法避免商品房建设与供销中的失范行为，也无法真正根治政府主导的经济适用房、廉租房建设及分配中的异化现象。健康的住房保障制度与理性的房地产市场都迫切需要相应的法律规范。我国应重视住房立法，使住房保障政策措施有法可依，进而保证政策的权威性和有效性。

期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆



         二、大力发展和完善廉租房制度，逐步取消经济适用房政策
         我们是发展中国家，财力有限，只能先解决最困难的人，然后才能帮助中等收入的人。这部分最困难的人就是社会最底层只够温饱的人。如果政府有限财力物力能够处理社会上的平等问题，首先要关注的就是这部分人，而不是要关注买经济实用房的人。所以应大力发展廉租房，逐步取消现有的经济适用房政策。目前，我国的廉租住房制度主要是通过租赁补贴、实物配租和租金减免三种方式提高保障对象的住房支付能力，改善最低收入家庭居住条件。
         三、提高土地的效率利用
         中国大城市的外延发展多是破碎式的发展，扩张的很快，但是零碎，相对不集中，这样就形成一个问题，就是中国基础设施建设必须无限制的向外扩张，结果就是成本高，当中国城市化率达到一定程度时，财政是不可持续的。所以政府应学习德国的先进经验，有前瞻性的战略眼光，提早做出城市规划，着眼未来的发展方向，充分利用现有土地。比如采取“两高两严”办法节约集约利用土地，“两高”是提高容积率和建筑高度；“两严”是严控建筑密度和严保绿化率。倡导建筑向高空发展，谋求内涵式发展，严格限制单层厂房，鼓励支持建造多层、高层公寓、厂房。合理布局城市用地和人口的聚集程度，发挥基础设施和公共服务设施所产生的规模效益。
         四、利用税收杠杆，抑制房价过快上涨
         在我国城镇土地为国家所有的情况下，房产是一种准公共产品，因而，国家有权力对不动产征收闲置税。这样，房产出售或出租对空置的替代性就会增加，部分房产就会从空置状态转为有效的市场供应。因征收房屋闲置税，就会抑制开发商捂盘惜售的行为，或降价促销，以增加市场的有效供给。笔者认为，遏制高房价，税收政策是可以有所作为的，但不能夸大税收的作用，单靠税收政策的作用，解决不了高房价的问题，必须综合运用土地政策、金融政策、税收政策，打好政策的组合拳。为有效发挥税收对房价的调控作用，需要合理选择税收制度。开征物业税是遏制高房价的一个非常有力的举措，政府应尽快推出物业税。我们知道，物业税是对纳税人拥有的物业（包括房产）在保有环节征收的一种税，通常以物业的价值或收入为依据征收。物业税实质上是财产税或不动产税。2003年10月，我国首次提出“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”拟开征的物业税，表面看好像是个新税种，其实是一个新名称下的房地产税。设想把现有对房地产征收的房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税、营业税等税种以及相关的行政性收费合并为物业税。开征物业税的目的是规范财产税制，优化税制结构，完善税制体系，增加地方政府的财政收入；同时，发挥财产税对富人的调节作用，缩小贫富差距，促进社会和谐。笔者认为，开征物业税，自然有利于抑制房价上涨。
         五、城市均衡化发展的中庸的之道
         “中庸”是中国传统思想的最高价值原则，是由孔子提出来的。他说：“中也者，天下之大本也；和也者，天下之大道也。致中和，天地位焉，万物育焉。”中庸是中国人的基本精神之一。“中为适应之谓，庸为经久不渝之意。”“中庸”即适用而经久不渝。它后来演绎为不偏不倚、允当适度之意。古人论天文、地理、人道都不能离“中”而立。因此，天、地、人三者的关系必须以“中”为标准，即做到所谓“天人合一”。“中庸”的观念体现在国家城市建设上就是各地区均衡发展。长期以来，由于我国体制问题，资源过于集中在几个超大城市（包括教育资源、医疗资源等），这个体系如果不改变的话，到2030年北京年预计将会有3000万人口，到2050年会有5000万人口。政府应该从体制和制度入手，在资源配置和财政方面应予欠发达地区更多支持，以更加公平的制度保证各个地区、所有人的“万类霜天竞自由”，能够公平地分配得到自己的劳动果实。更多的地方发展起来，越来越多的人无需再候鸟一般地在中国大地上来去匆匆，存在于部分地区以及城市的畸形需求被平抑了，房屋，将不再主要为炒作而主要为生活的产品，房价，必然会趋向合理。更重要的是，以之为标准，是区域内发展差距不断缩小，是社会整体性质的生活质量提高，这就是我们期待的和谐社会。

亲,我觉得“大力发展和完善廉租房制度，逐步取消经济适用房政策”不太合理。1.中国人的情感、民思就是拥有自己的住房，自己的家，并能传承，每个人都希望拥有一个固定的住所。这是中国一大特色，你大力发展廉租房，取消经适房有悖民意、民思。而且加大了政府管理负担，增加市民的流动性势必会有不稳定因素在其中。

2.改革开放，先让一部分人富起来，再带动经济发展，带动全体人民共同富裕。所以现在中国贫富差异很大，各个阶层有各阶层的需要，所以要设置各个阶层的保障制度。对于低收入家庭，解决温饱为先，廉租房是合适的，即改善了生活质量又没有增加负担。而对于有些结余存款的家庭，温饱不成问题，又想改善住房条件，有一定的需求、要求，再选择廉租房，似乎就不大合适了。

3.廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。换句话说就是纯政府买单的，政府买得起那么多单么？？对于有一定结余存款的家庭来说，可以支付一定费用用于改善住房质量，又有一定的要求，为什么还要国家买单？剩下的钱，可以用于改善其他事物。对于开发企业似乎也说不过去，谁不愿意挣点钱呢？
       经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。 它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。经济性，是指住房的价格相对同期市场价格来说是适中的，适合中等及低收入家庭的负担能力。适用性，是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低，要达到一定的使用效果。
“以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房”，即解决了中等收入家庭对于住房改善的需求，又不用政府财政买单，又保证了开发企业日常运转，为什么要取消呢？？

我认为，加大保障房建设力度，保障经适房、两限房的房屋质量，提高保障房套数，细化保障房等级，加大保障房限制力度、范围，之后逐步放宽限制条件，以满足北京市民和为北京经济发展建设贡献人群对于房屋的刚性需求。。。我提议以限制市民、贡献人群，购买商品房平米数方式达到控制房价目的。
市民购买在允许平米数内的房屋，限价出售，超出部分价格增高。比如，一个家庭（通常是3口之家），设每人限价平米数是30平，如果本家庭购买90平米以内的房屋，这90平以国家指导价格出售。如果想购买更大平米数，超出90平米部分，安市场经济价格确定，并加收税金，提高抵押利率等。
以上纯属个人观点，有不妥的地方望指点~~

疯狂的德国房地产：一线城市高房价 已无法出租
来源：中国日报网发布时间：2012-11-13
提要：近两年来，在慕尼黑、汉堡、柏林等德国大城市，看房的人排成长龙；越来越多的购房者闭着眼睛就签署了购房协议；房屋中介的交易成交速度达到历史最短时间。房屋中介纷纷担心，可供成交的房屋越来越少。据德国的房屋搜索引擎ImmobilienScout24统计，自金融危机爆发以来，利用其引擎进行的购买搜索数量翻了5倍。

　　近两年来，在慕尼黑、汉堡、柏林等德国大城市，看房的人排成长龙；越来越多的购房者闭着眼睛就签署了购房协议；房屋中介的交易成交速度达到历史最短时间。房屋中介纷纷担心，可供成交的房屋越来越少。据德国的房屋搜索引擎ImmobilienScout24统计，自金融危机爆发以来，利用其引擎进行的购买搜索数量翻了5倍。

　　国际货币基金组织(IMF)近日提出警告，在G20的任何一个国家中，其房价上涨的幅度，都没有像德国这样剧烈。在过去的几年中，德国大城市的房价急剧上升：以一处80平方米的三居室公寓来说，在慕尼黑，其价格比两年前涨了30%。在一些大城市，例如柏林、汉堡、慕尼黑，房价在过去的四年中，攀升了几乎50%。据德国房地产协会(IVD)的一项调查显示，仅仅在过去的12个月中，大城市的房价上升了9.1%。并且有机构预计：2012年，在德国会有价值为100亿欧元的住房被交易。

　　德国房价原本被称为“无泡沫”，因为在美国英国西班牙房价暴涨的时候，德国几乎纹丝不动。但是这一切正在改变，在其他地区房价泡沫破灭的时候，德国似乎开始吹大。

　　由于德国是欧洲主权债务危机的救援国，欧洲央行购买危机国家国债的计划，让敏感的德国人非常不安，因为德国人经历过魏玛共和国时期的恶性通胀，在这种局势下，房产成为德国人想象在未来对抗通胀的方法。

　　欧债危机让南欧的投资者开始了新的逃亡，例如在西班牙，由于房地产泡沫破灭，很多人将目光转向了相对较稳定的德国房地产市场。据IVD估计，来自外国的投资者占德国房屋投资市场的四分之一。例如在柏林，有30%的购房者来自意大利、西班牙、俄罗斯、英国和法国。还有一些来自中国、俄罗斯和阿拉伯国家的富有人群，对古堡等高端房产产生兴趣。

　　不过，我相信德国的房价的涨势会放缓。首先，2011年，德国政府批准的建筑申请增长了22%。并且在2011年，新建成的住房比前一年增长了15%。这些都会缓冲现在的紧张局势。

　　由于私人投资者对通货膨胀和欧元解体的担心，将资金投入到黄金、房产等实物中去，导致住房市场的泡沫。但是过不了多久，投资者就会清醒过来，因为我们不会再经历一个超通胀的时期。虽然在过去的几年中，各国央行不断对资本市场进行干预，但是物价上涨的程度，实际上并未高出危机爆发前的时期。据德国统计部门公布的数据显示，德国10月份的通胀率为2%，这个水平明显低于马克时期。在1970年到1982年，德国的物价上涨水平为5%。在1990年代初的时候，物价上涨水平为3.7%到5.1%。科隆经济研究所的调查显示，从长期的观察来看，在通货膨胀时期，通货膨胀首先导致原材料与食品价格的上升，而房地产价格的上升幅度仅为物价上涨水平的五分之一。原因很简单，在通胀时期，央行会提高利率，从而提高购房借贷成本，继而导致对房地产的需求下降，从而其价格下降。

　　疯狂的德国房地产

　　值得一提的是，德国的住房投资，面临着一系列的成本，这将阻碍泡沫的膨胀。在德国一些偏远地区，尤其是农村，房价并没有上升。而在过去的四年中，70%的房屋交易发生在德国的几个重要大城市，而这些城市的房价已经很高。房屋已经不值得出租。租金收益，即房屋购买价格与年租房收益的比率，在很多城市，已经开始下降。甚至在汉堡、慕尼黑，已经达到了一个转折点。剔除通货膨胀部分，投资房产收益几乎所剩无几。

　　另外，低价的融资成本时期可能很快就会成为过去。当前的房贷利率是由政治决定的。当欧洲央行宣布购买危机国家国债，以减轻这些国家的负债的计划宣布之后，人们预期联邦债券的收益率会上升，从而导致大型银行的融资成本上升。而这些银行会将这些成本转移给那些向银行借贷的人。

别总 拿德国的说事.  看看 其他的报道

德国近3个月的房价涨的很凶，去看看去欧洲留学生的感慨吧。
他们总结的原因：
1）欧元区最稳定、也是最保值的就是德国，在欧元宽松时代，欧元各路资金恐慌性的流入德国房地产以求保值。
2）美元的QE3助推了这种心理。

通胀时期, 大家都用房子保值!  :lol

不拿德国说事，那拿谁说事呢？希腊？西班牙？谁能否定在世界经济这么动荡的年代德的经济是最健康的呢！究其原因还不是德国不发展那些容易被炒作的虚拟经济而注重发展实体工业经济呢！不让我们学德国，难道要我们学希腊，西班牙吗？

德国的房价还是在逐渐上涨，慕尼黑和法兰克福这样的大城市尤其如此，连柏林这样的穷地方也在涨。资产保值和消费观念的改变都有影响，但是真正买房的，还是中年人多，算是理性消费。