生命不息 折腾不止 我折腾过的北京七套房子

本人男，84年的，03年在北京读大学，04年在爸妈的帮助下买到了人生第一个房子。要说上大学就买房，那会还是很早的。我的本意是不想啃老的，妈妈说买个房子吧，钱放在手里也没用，我勉强同意了，因为家长手里钱也不多，加起来最多五十万，那会五十万对我的认知来说算挺多了，我想买房最多花家里三十，留二十给妈妈应急或者养老。04年北京的房地产市场刚刚起步，还没有抢房的现象，随便去一个售楼处，基本还是随便挑，由于课业比较紧，看房的时间也不多，妈妈有时间就帮我去看看，在这个时间，她去看了珠江帝景和风度柏林，当时都是6000左右，离我学校也近，她挺满意的，我大学学的工科，当时的我对未来还是有些规划，研究了本专业的未来可能就业的公司，都在中关村上地一带，所以我不同意妈妈的建议，坚持要在北京的西北部买房子。现在我也忘记了什么原因让我找到了回龙观的矩阵楼盘。当时和妈妈去看房的时候，周边也是比较荒，除了离城铁霍营站比较近，其他没有太多感受，4000一平包精装修，当时已经感觉各方面都符合我预期。妈妈说既然想买这里，那就买个两居吧，或者买两套一居，把钱都用上，我坚决不同意，我说妈妈，我还是不想多花家里钱，以后我自己赚钱靠能力改善，最后妈妈没有坚持，妥协了，我们买了全南70平一居，总价加税大概30万，具体时间应该在04年6月份。现在想想我妈太厉害了，悔当初不想啃老的思想限制了我的格局。那会买房我相信大部分人都会当做消费，而不是投资，靠买房赚钱的很少。很多人都会经历过买房啃老，其实我想说适当的啃老不丢人，只要不让老人目前的生活质量下降，这些钱都是一家人的财富，房价上涨速度真等不了你攒出首付的时间，未来多花点时间陪伴、多存点钱孝敬他们，就能弥补回来。

       时间来到了2007年，我第一次换房。大学毕业找到了稳定的工作单位，和我预期的中关村上地的位置相去甚远，我就要在单位的周边找房子。我的预期是公交可以直达单位的小区，时间在半小时内，总价100万左右。07年6月份卖掉了回龙观矩阵的大一居，70多万，当时这个价格已经算小区单价最高价了，在过户的时候把旁边卖经适房的大妈羡慕的不行。我第一次感受到房子增值了。下面介绍下我这次出手的楼盘，九龙花园，在双井一个很有名的楼盘，在90年代末，可以说是这个片区第一批不错的商品房，后来富力城、乐城、苹果起来后，由于这个小区物业比较差，同时没有学区概念，房价一直比较低，我出手的这个房是107平东向大两居，当时单价不到一万，我深刻的记着之前没抢到一套更好的房子，业主在外地没回京，五组客户等着抢房签单，那个场面现在我还记忆犹新，好房子好价格在什么时候永远都有人抢。这个房子是通过绿中介找到的，因为租给公司了不方便看房，所以一直也没成交。中介给我看了一眼户型图，又看了一个同户型的房子，我就决定要了。107平总价98万，加上中介费和税总共102万。这个价格在当时也算便宜了。我算了下，我从五环外换到了三环边，卖的单价一万多，买的单价9500，这次换的值。第一次换房爸妈都没有参与，我独自一人进行了所有的决策，这也为我以后的多次折腾开了好头。

      2008-09年我们小区对面的首城国际开盘了，我想住在周边的人都在关注，一期单价12000左右，一个房号我记得中介抄到十几万，当时刚经历过全球经济危机，这个单价确实便宜，我也想再买一套，可是没钱，也没能力贷款还贷，只能眼巴巴的看着，但是换到首城已经作为一个短期目标。有目标才有动力，换房这种事情要有规划，随时关注市场和机会，当机会来的时候勇敢的抓住它。终于在12年7月份，机会来了，我抓住了。其实在折腾前，我已经看过首城的房子，目标也是全南两居或者小三居，当时首城90平比我住的九龙107平大概贵80万左右，加上中介费和税估计要有90多万的差距，这个差距是我当时没有能力换的，所以我只能等。我把我的房子挂在绿中介实时了解行情，有一天中介给我打电话说有人能接到300附近，正好当天晚上我去首城售楼处遛弯，看到首城最后一期精装新房在售的90平价格在340左右，尾盘还剩十几套，这个价格相当于我加40就能换到首城，比之前正常的市场差距接近少了40多，我没有犹豫，下决心，换！这样，最后九龙这套卖了295，首城这边最后一期全南两居340拿下。这里40的差距一部分是我工作的积蓄，一部分是找亲戚借的，两年后全部还清。

       12年认识了我媳妇，一个善良可爱的北京姑娘，在银行工作，收入也不错，公积金上的很高，那会我很关注房地产市场了，新房市场一直都是日光，抢的很厉害。我的想法是希望结婚前把我媳妇的公积金给用上，谁都知道让公积金在账户里沉睡是多么罪恶。媳妇家是北京普通工薪阶层，岳父母手里可能只有40-50个，他们也一直想买个更大的房子改善下，随着北京房价的暴涨，已经很难实现，本来我岳父母是不太想把这个养老钱拿出来买房的，他们希望踏踏实实的买理财过日子，我没事就给媳妇洗脑，房价一定会大涨，公积金结婚前要用上，他们家就同意买了。我的本意希望通过我努力让大家未来更好。但这个时间看了很多一手房已经很难买上了，要么不开盘，要么开盘就死贵，来来回回几个月过去了，最后我岳父母自己找到了一个能上车的新盘，万科幸福汇，在房山窦店。14年出手，首付四十，公积金贷款七十，80多平南北精装带院两居。这个房子后面我都没有参与，我只庆幸他们能够听我的，在手里只有四十的情况下赶上了北京行政区里最后的上车机会。这房17年最高点的时候有人340左右接，没卖，因为老人目前自住。

       最惊心动魄的折腾经历是17年。岳父一直想让我们改善，换个三居，我深知很难。到16年有这个想法，房价涨的太疯狂了，一路看着我的房子从16年年初的600涨到1000，我和岳父说，这房子卖了再买回来就至少亏三四十万，他不知道中介费和税目前在换房成本里随着房价高涨已经非常高了。本来自己也没打算换房，想着找个合适机会把岳父母位于海淀小西天的56平小两居换到我这边，中间看了周边几个小区，各种阴差阳错没有买成。这时来到了17年2月份，北京房价最疯狂的时候。首城所有的90平房子都能飙到1000以上了，在售的房源也不多，大家都憋着想卖更高。这时候我在MT黄中介朋友圈看到首城出了一个141的大三居，1300。首城国际熟悉的朋友都知道，主力户型90平两居或者小三居，再往上就直接干到140平大三居了，中间没有过渡面积的户型。所以140平以上的房子非常少，所以一方面这类业主卖的少，一方面物以稀为贵，140平的房子单价反而比90平高几千，在首城属于终极改善。因为有中介朋友，也有第一手市场信息。我大概算了下，目前我的房子有人1000全款能接，至少有两个潜在买家，如果我1300拿下大三居，加上中介和税大概1340左右，总差价340，计划借70，贷270，可以完成终极改善。大三这个报价其实在当时二月份是明显低于市场价100到150，因为这个报价是去年年底的报价，节后北京市场又涨了15个点左右，所以我计算了下差价，面积增加了52，费用加了300，等于单价6买了52平，很合适。大三业主要求五月份要给一笔350，其他正常走流程，虽然我的房子还没卖，我冒着风险签了，就给了十万定金。签完的好心情是短暂的，随之而来的是一丝丝的恐惧，制式合同我也没多想，如果不能按时付350，一天的违约金就是合同总金额的万5，一天6500，我想在中介的帮助下应该能按时交给业主吧，所以卖房我选择了同一家中介，这点对于连环单换房很重要，我也大概问了下绿中介，绿中介手里的客户给不到MT黄中介客户的价格，也踏实了。大三签合同的时间是三月初，是个周五，我的房我不敢等了，虽然我的心里预期能卖到1020最好，因为小区90平小三成交价1050，但1000保底我是肯定的。到3月6号，周一，中介告诉我未来可能整个小区挂出来的房子会增多，如果多了1000也不一定能保底，我考虑了下就把自己房子卖了，最后在中介努力下，价钱没有加上，但通过几轮努力要了15个月周期，过户后15个月搬家，这也就是在当时疯狂市场上的疯狂结果。目前想想15个月也够狠的，有助于我装修晾味了，家里有孩子不用折腾搬家了。签完后踏实了一个星期，北京市房地产最严格调控的317政策就来了，那段时间可以说度日如年，一天出一个政策，特别密集，很多政策我都侥幸的打擦边球躲过了。买我房的大姐是卖俩商住的钱全款买，前面所有政策我都幸亏躲过去了，最后一个商住政策差点把我玩死。后来我才知道，我这是五家连环单。中间各种不顺在这里就不一一描述了，一度感觉这次换房肯定失败了，还有可能背负200多万违约金和吃官司，最后在中介的努力和大三居业主的强势要求下，两个商住成功交易了，也解开了所有的死结。4月份在汇丰银行批的87折房贷生被拖过期了，重新审批给了一个95折重新上了车。截止到目前18年二月，我买的大三市场价应该还在1300左右，卖的两居估计已经跌了180-200左右了，目前看这次换房很成功。

       我们家房子折腾的同时，我也想着岳父换房的事情。三月份最高点的时候错过了一个550的买家，因为当时在出租不方便看房，等能看的时候317出来了，那家客户找不到了。一系列政策出来后，尤其是认贷政策杀伤力是巨大的，我认定市场肯定会跌，赶紧劝岳父母加快卖房的速度。在绿中介那里签了一个独家委托，中介的热情明显高了。大概在4月中旬，遇到一个靠谱的客户，老人心理预期还是550，但是他们不知道，这些政策下来，当初客户心理的对于房价的高预期已经下降了，而且由于政策的限制，能高贷的客户越来越少。好在岳父母这个房子是成本价老公房，高贷成本低，又离着大学近，总价相对低，这个客户开始出价能到540左右，我就觉得很靠谱了，因为虽然政策刚出来，市场还没有时间反应，四月到五月中旬之前其实是一个很好的卖房时间。后来经过中介反复拉锯战，最后成交545加过户后四个月周期，加上四个月租金最后总共548，比三月最高点仅仅低了2万，这个成交价我相信那边很多绿中介也会吃惊，那会市场价我预算应该在500-520之间，算是卖到一个好价格。卖了以后老人一直把钱存在银行买理财，5个点，我认为这是下一次买房前最好的决策，到下一次出手买房不到一年理财收益又多了10左右。目前这个房子市场价应该在400-450之间。高卖了一百多，老人心里是很高兴的。

       老人卖了房还是比较犹豫，他们不懂市场，也不知道该什么时间接回来或者就不买了，拿着五百买理财，一年收益也不少。我对北京的房地产市场还是很有信心，北京不是因为政策调控就没人买了，刚需还有改善需求都被压着呢，没有了高杠杆，很多人都被限制住了。由于经历的二手房买卖谈判次数很多了，深刻感觉到买家对房子的那种渴望，卖家对房价的那种强势，短期几年内很难改变。北京市场从17年五月下旬开始了正式的调整，其实我对市场的预测也和很多人一样，这波政策只是调整，底部大概就是成交价回到16年930左右的水平，所以我对抄底的判断就是930的成交价。为什么这波北京的跌幅会超过上海和深圳，我认为尤其是17年1月到3月之间，北京又涨了15个点，而上海深圳基本停涨了，可以说这15个点基本有点泡沫的意思，所以本轮调控的目标就是15-25个点左右，当然这是平均降幅，每个小区每个户型情况肯定会有差异。在5-8月份我和岳母都分别在很多区域进行了看房，我的想法是捡漏加学区，岳母的想法是想买一个满意的面积大的房子自住，因为是老人的房子老人的钱，我还是很尊重老人意愿，一切都以他们为主，但是我的想法是既然高点卖了，市场上的漏越来越多，我就要多花时间利用自己的经验去市场找。其实有很多大漏的好房子，由于钱就500左右，几乎够不上，只能放弃。最后看了很多区域的房子，都不是很满意，在农光里看到一个不错的房子，我先去看了感觉户型和楼层很好，马上通知岳母去看，岳母对整个房子各方面都挺满意，既然老人满意，我就抓紧往下推进。先介绍下这个房子，位于朝阳区东三环外劲松区域，位于小区的中间位置的通透85平小三居，六层板楼的二层，可以说是没有电梯房子里最好的楼层，房龄也相对比较新，2000年左右。这个房子我是从绿中介看的，最后主动跳单让MT黄中介的朋友去谈的，绿中介的朋友可能看到会感觉我这种客户不靠谱，我是想说，我有我自己的选择，从我家换大三这么复杂的单子换下来，我还是比较信任黄中介的某些人能力，而且黄中介套路多，为了达成目标不择手段的劲对于客户来说我是比较喜欢的。绿中介中介费最低2.2这是事实，很难砍，大家肯定都深有体会，MT黄中介会比较灵活，根据特定单子的特定情况会出现低于绿中介的例子。当天晚上在中介我多次谈判的会议室，我再次出战面对农光里业主。现在中介的套路都是分开谈，我认为这点也好也不好，好的原因是避免了买卖双方来回杀价带来的尴尬，也许哪句话没说好，劲一上来就谈崩了。不好的原因是信息特别不对称，对方的真实底线，想法和情况都不知道，中介传来的结果可能会有加工的成分。作为买家，我想自己能做到的就是多去市场做功课，提前掌握好小区成交均价，同户型或者类似户型的成交，以及对整体市场未来走势的一种预判，比如判断后市还要跌，提前多砍出来一定空间未来再跌就会安全很多。因为他的房子确实属于整个农光里房子里最优质的之一，我一直这么认为，所以我开始并没抱着捡漏的心态去谈，好房子永远都有人抢，看好的房子别犹豫这点是我的风格。这个房子从17年三月高点就挂出来了，当时农光里成交单价应该在7.5到8之间，85平应该在640左右，一路调整价格还是没客户接，在我看到这个房子的时候业主刚调价到500左右，其实当时500左右，单价5.9应该也算当时的市场价，但我不能按照市场价买啊，我算了下我的心理预期是全包490，包括税和中介费，当时预期中介费是10左右，税因为岳父买卖的是公房，一年内可以抵税，所以我的预期是农光里业主净得大概480左右，二十万的砍价空间。在九月底的市场还是有这个砍价空间的，所以我坚信多战几回合能拿下来。谈判过程虽然不算太久，两三个小时，但也比较艰辛，中介的工作肯定是让卖家降点，让买家涨点，最后达成一个双方都能接受的价格，在前几轮我是咬的很紧的，说实话在9月底，买家还是比卖家更强势 ，而且我是全款，那会银行贷款审批和发放时间都比较慢，全款客户还是很受欢迎。最后三个小时后，我使了最后一招，中介回复说全包495可以了，离我预期还有五万，我说最多加三万，全包493，你要今天谈不下来这个价我们不能买了，节前可能绿中介的客户签了，我买不到房，你收不到中介费，咱们努力全白费。我想这句话也起了一定作用，后来我得知，中介在中介费上妥协了，卖家那边的心理底线就是485，然后中介费是8万，全下来493，当晚签约。这样算下来，农光里最优质的小三居单价5.7，比最高单价7.5-8已经便宜了20%多，非常合适了，而中介费8，按照485最后成交价来说是1.6个点，远比绿中介便宜，这样看我之前跳单的策略最后验证对于我来说是非常合适的。这里不是鼓励大家都跳单，每个单子情况不一样，大部分绿中介还是比较可靠，我只是站在我自身角度选择了一个利益最大化的方案。

       上面就是我在北京从04年到17年七次房子的折腾经历，可能不能代表什么，很多比我年纪稍大收入更高的可能已经多套房身价几千，财务自由了，作为一个普通白领，已经尽最大能力做了极限的事情，家庭原始投入140，贷款340，一个首城140大三，一个万科幸福汇85小二，一个农光里85小三，我告诉岳母她家俩房子19到20年预测能到1000左右，我的大三估计能到1500左右，每次折腾房子都是数钢板过日子，元气伤两年，再养两年下一个目标第八次折腾房子，把万科幸福汇换成城区的老破小学区房，等待下一次好机会出现，祝大家都能换到满意的房子。​​​​