两部委联合发文，通州这些小产权房终于要“转正”了？

太玉园、欣桥家园、高楼金、云景豪庭、环湖小镇、东总屯、西总屯、德邑新时空、曹园逸家、群芳二园、大马庄、荟萃园、祥和乐园、皇家新村、月亮湾小镇、云景里、竹木厂小区、西马庄新区……

通州的小产权房，真不少！占地面积约有400个足球场大小的太玉园，被称为“中国最大的小产权房小区”！有8000多户、20000余人生活在这里，形成了由欧式洋房、中式板楼以及35栋别墅组合而成的庞大社区。

然而小产权房的命运今后何去何从？一直是大家关注和热议的话题。

昨天！一个超级重磅的楼市调控措施公布了：国土部、住建部联合发布了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，宣布将北京等13个城市纳入试点！

有人说，这是楼市调控以来，真正意义上的大招，其影响将非常巨大，对于楼市堪称重磅炸弹，显示出中国楼市格局的重大变化。

也有人说，这是对集体建设用地建设租赁用房（俗称“小产权房”）做了相对比较仔细的说明和确定，甚至可以说，这是对未来小产权房转正的基本路径设定方案！

小产权房咋来的？

小产权房并非法律概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。一般所谓的小产权房，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”，它并不真正构成法律意义上的产权。和一般意义上的商品房相比，“小产权房”没有土地出让金概念，也没有开发商的利润攫取，所以，“小产权房”的价格，一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。廉价是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因。

早在2012年，国土部就曾做过相关调查，据调查数据显示，有69.1%的人认为小产权房应予转正；26.2%的人认为不应该转正；4.7%的人认为无所谓。有84.8%的民众表示购买小产权房是由于价格便宜。

小产权房“转正”或成定局1 集体建设用地建设租赁用房的基本目的是什么？

原文：第一，增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制。

第二，拓宽集体经济组织和农民增收渠道。

第三，促进集体土地优化配置和节约集约利用，加快城镇化进程。

解读：小产权房转正的核心目的在于增加市场供应，促进农民增收和加快城市化进程。

2  未来的小产权房究竟会怎么搞？

1、原文：坚持市场经济改革方向，发挥市场配置资源的决定性作用，注重与不动产统一登记、培育和发展住房租赁市场、集体经营性建设用地入市等改革协同，加强部门协作，形成改革合力。

解读：小产权房的租金应该是开发主体自己来确定，同时地方建委需要对小产权房的建设、出租、登记等进行专门的管理。要把小产权房也要纳入建委的管理平台系统中。

2、原文：项目用地应当符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划，以存量土地为主，不得占用耕地，增加住房有效供给。

解读：意味着所有的小产权房必须要经过规委的审批，只有拿到规委的规划许可证，才能算是真正的合法合规的小产权房。

3、原文：以满足新市民合理住房需求为主，强化监管责任，保障依法依规建设、平稳有序运营，做到供需匹配。

解读：文件提到要以满足“新市民”的“合理”需求为主。也就是说能够租赁小产权房的人并非是没有条件的。

但是从这个文件来看，未来集体建设用地上的小产权房，肯定是面向市场出租了，而且开发主体会逐渐由政府转向集体大队+开发商的联营主体。

3  未来小产权房的享受什么权益？

1、原文：集体租赁住房出租，应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售。承租的集体租赁住房，不得转租。

解读：不得以租代售，不得转租，也就意味着所有的小产权房都要有经营管理公司，一锤子买卖行不通了，一次性收取几十万，甚至上百万来出租小产权房的做法，可能有以租代售的嫌疑，在未来的小产权房租赁中可能都将行不通。

2、原文：承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证，享受规定的基本公共服务。有条件的城市，要进一步建立健全对非本地户籍承租人的社会保障机制。

解读：这段话是租售同权的另外一种表述，租赁小产权房不仅可以依法申领居住证，同时还可以享受基本公共服务，也就是可以确保孩子的上学资格，这是一个巨大的突破，从本质上讲就是承认小产权房的正式转正，从法律上承认小产权房是一个合法的居住地。

3、原文：试点城市编制实施方案，2017年11月底前报国土资源部和住房城乡建设部批复。2019年11月，开展试点中期评估。2020年底前，总结试点工作，报国土资源部和住房城乡建设部。

解读：这一条是对试点实施方案的时间要求，也就是说2017年年底各个城市就要出台试点方案，2019年就要达到一定的普及性，能够进行评估，2020年就要能够总结试点。整个过程时间，就是三年！意味着未来三年，小产区房肯定将大量上市，从而对市场形成一定的冲击。

以上就是对政策原文的一个基本解读，总结起来就是以下三点：

第一，未来三年，各地要加大集体建设用地租赁房的开发供应，并将其纳入管理体系中，形成相对正规的市场组成部分，而且允许包括开发商在内的联营机构进行联合开发，这是高地价背景下，开发商的一条出路。也是购房者的一条出路。

第二，试点城市要给小产权房进行正名及正式转正，要执行真正的租售同权，小产权房要享受合法居住住址应该享受的各项公共服务，其中就包括可以上学，具体是不是就近上学，需要各地具体政策执行安排。

第三，所有的小产权房都要纳入城市规划管理范畴，只有取得规划许可证的项目才能成为真正的小产权房项目，而且也要在官方管理网站上进行信息登记，才能享受到各项公共服务。

因此并非所有的小产权房都是正儿八经的集体建设用地租赁房。因此，对于目前已经开发的小产权房，最关键的是想办法进入到系统中来，取得合法身份，价值无疑将迅速提升。

4  对未来市场的影响判断：新加坡模式即将到来？

未来三年，如果大量小产权房入市，对北京市场整体上是一个大利空。

根据北京市的规划，未来五年要建设50万套，平均每年10万套。也就可能意味着，未来三年至少要30万套的供应量。如果这个供应量真的实现，那么北京市的刚需客户可能将被一扫而空。

同时还要考虑到未来共有产权房的冲击。小产权房+共有产权房+长租房+租售同权，未来北京市的商品住宅市场将会被高度挤压。

综合来看，北京的住房制度已经逐步走上“新加坡模式”，通过价格低廉的公租房及共有产权房、小产权房，让80%的人居有其屋。而让剩余的20%的人，从市场中购买改善需求的房子。

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2到3折的房子将面世

另外，该举措最令人震撼的看点是：农村集体土地不用经过国家征地环节，直接进入了市场！也就是说，土地成本将大幅降低，对平抑未来的租金价格、房价将产生重大影响。

这意味着一大批低成本土地入市，由此产生一大批低成本房屋，对于抑制高房价、高租金将产生巨大作用。

根据刚刚公布的“办法”——村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益，理清权利义务关系，平衡项目收益与征地成本关系。

想想看，如果集体组织自行开发，不仅政府征地环节没有了，连开发商这个环节也省去了，节省的成本会非常巨大。以北京、上海为例，土地成本占房价构成的70%，这部分就可以免去。加上开发商环节的省去，农村集体建设的租赁房成本可能只有商品的20%（一线城市）到30%（二线城市）。这是非常令人震撼的！

　　转为租赁房的可能性最大。

自己买的房子，变成自己租的房子，这叫转正？

国土资源部：集体建设用地租赁房无关小产权房

　　采访中，国土资源部表示。集体租赁住房与“小产权房”不能将两者混为一谈。


　　国土资源部土地利用管理司副司长 陈国庆：用集体土地建设租赁住房和小产权房有着本质的区别，我们这次试点的租赁住房建设，符合规划、依法审批，有不动产登记作保护，同时只租不售。而我们过去所说的小产权房呢，无论在用地上、规划上、还是建设销售上，不受法律保护。