热门地块遭低价逆袭 通州台湖群盘面临新一轮对决

近日，一宗北京通州区台湖镇多功能用途的投标中，万科联合体投出的最高价折合楼面价7723元/平方米，比两年前成交的同一板块地块下降了约35%。
此地一出，让不少看好台湖的购房人显得有些“抓狂”。而面对地价下调的结果，未来台湖的路，将怎么走下去?

台湖土地并未狂跌
3月27日，包括万科联合体、住总、建工三家竞标主体现身北京市土地交易大厅，共同角逐通州区台湖镇4-1-020等地块F2公建混合住宅用地和4-1-034等地块F3其他类多功能用地的归属。3月30日，北京市国土局发布公告称，万科联合体以现场最高报价20亿元摘得该宗地。折合平均楼面价约为7723元/平方米。至此，北京万科已在台湖取得017、014、005等5宗地，共计建筑面积约85.9万平方米。而2013年4月11日成交的另一地块的成交楼面价达到约11802元/平方米，同一个区域的两个地块，时隔两年，报价下降了约35%。

究竟台湖的地到底值多少钱?台湖的楼面价究竟跌了多少?
对此，中原地产首席分析师张大伟表示，刨除台湖镇4-1-020等地块中的回购部分以及必须持有部分，纯商品房部分高达1.74万元/平方米。不过，一位不愿具名的业内人士表示，万科可售部分的地价在1.2万元/平方米左右。万科比较倾向于连片拿地，大规模开发，这样有更大的发挥空间，容易形成规模优势。台湖区域目前仍是处女地，未来的前景广阔。

“针对此前楼面价下跌约35%，则是因为涵盖了商业与其他性质地块一并计算出的。”张大伟说道。

区域内库存量超5000套
然而，虽然楼面价并未大幅下降，但对于台湖来说，却依然存在着问题。
近两年，台湖土地大批成交，而在楼市整体下行的2014年，台湖也被称为“压力山大”板块之一。
根据亚豪机构统计，台湖区域目前在售项目有9个左右，产品类型主要分为两类，一类是以润枫领尚(资料、团购、论坛)、泰禾1号公馆(资料、团购、论坛)、首开、万科台湖新城·公园里等为代表的70年产权普通住宅，因品质、交房期限、装修程度不同，售价在22000-29000元/平方米之间;另外一类则是以东亚尚品台湖、泰禾1号街区(资料、团购、论坛)、首开万科台湖新城·V公馆(资料、团购、论坛)等为代表的50年产权商住，单层单价基本在15000—17000元/平方米左右。

亚豪机构的统计数据还显示，2011年该区域住宅项目售价也仅不到15000元/平方米，新项目高位入市主要源于地价的高企，例如2013年5月泰禾取得的最后一宗宅地折合楼面价高达近20000元/平方米。成本的攀升使得房企不得不通过提高项目品质来提升售价。此外，目前台湖板块商品房存量在5000套左右，而2015年该区域月均成交量仅为123套，另外部分项目后期产品也将陆续进入市场，因此板块内供大于求的现象较为明显。任启鑫认为，虽然随着政策放松的不断明朗化，以及整体市场的逐步回暖，台湖区域成交也将出现一定幅度的上升，但是相对区域内较大的存量，项目销售情况依然堪忧。

据了解，截至4月初，东亚·尚品台湖(资料、团购、论坛)目前推出1869套房源，网上签约仅63套;东亚·印象台湖取得预售证的期房共2359套，网签共642套;首开万科公园里共取得2个预售证，共推出房源726套，网签276套，网签率仅38%。不难看出，台湖的销售面临着不小的问题。
未来升值仍有潜力

虽然楼市成交遇到问题，但台湖区域的发展却仍有潜力。
目前，在台湖板块，北京环渤海高端总部基地设置在通州台湖区域，政府致力打造环渤海经济圈，且近年来发展较为迅速。
区域内有京津高速、京哈高速、六环路连接市区，另外亦庄线可链接通州新城、顺义新城，另有规划的R2线、S6线，连通CBD与未来科技城。总部基地内规划将布局一批幼儿园、小学、中学，还将积极引入北京名校资源、兴建三甲医院和大型体育文化设施等。此外，环球影城落户通州，与通州环球影城仅一路之隔的台湖区域，受益于这一利好。随着名校入驻、大型社区的成熟以及生活商业配套的日趋完善，地铁、公园、医疗等配套设施的不断完善，台湖板块的升值潜力仍将引众多购房者的关注。本报记者 徐楠