年底前部分楼盘价格跌幅在20%左右

&ltp&gt　　 从2002年开始的房地产大牛市是一个全世界范围内的牛市，多个国家与地区的房价都保持了持续上涨形势，而上涨的大环境是美国经济复苏和新兴经济体崛起带来的全球范围内的流动性过剩。国内一线城市如北京、上海、深圳、武汉等城市的房价几年间翻了一倍，其它二线城市房价上涨多数和政府经营城市、收入水平提高、投资客进入等因素有关。但2007年底楼市在国家调控下逐渐降温。&lt/p&gt
&ltbr /&gt&ltp&gt&nbsp；&nbsp；&nbsp； 也正因为前两年楼市持续高温，目前围绕奥运后房价的涨跌、围绕政策救市，业内外看张看跌的观点交织在一起。看其它国家召开奥运会的资料，很难得到可以直接借鉴的材料。比如1988年汉城奥运会后的10年，房价上涨几倍；而1992年巴塞罗那奥运会后，房价却下跌15%左右；1996年亚特兰大奥运会后的几年，当地房价却保持了相对的平稳；2000年奥运会后，悉尼的房价还在上涨，并一直持续到2003年底。&lt/p&gt
&ltbr /&gt&ltp&gt&nbsp；&nbsp；&nbsp； 虽然这些既往的材料难以提供直接性的线索，但结合京沪深等地目前的状况，以及市场周期的影响、购房者的心理，我认为，2008年年底，包括北京在内，上海、深圳等大中城市中，部分楼盘的价格可能会下降20%左右，房价已经大幅下降的部分城市降幅可能小一些，而三四线城市的房价可能缓慢上涨，一段时间内热钱也不会进去，房价波动不会大。这种情况的出现是很正常的，理由有几下几方面。&lt/p&gt
&ltbr /&gt&ltp&gt&nbsp；&nbsp；&nbsp； 一是部分开发商要回笼资金。&lt/p&gt
&ltbr /&gt&ltp&gt&nbsp；&nbsp；&nbsp；　资金链薄弱一直是中国房企的通病，在融资渠道不畅情况下，开发商只能通过销售回笼资金来完成持续开发及归还银行贷款。然而让所有开发商为难的是，居高不下的房价及房价下跌的心理预期让越来越多的购房者选择了观望。&lt/p&gt
&ltbr /&gt&ltp&gt&nbsp；&nbsp；&nbsp； 购房者等得起，但开发商等不起。北京楼市下半年并没有太多的好消息：国家仍执行货币紧缩政策、奥运举办转移市场关注热情，开发商今年实际销售时间所剩无几。可以料想的是，销售不力如果持续到年底，将会有越来越多的开发商陷入僵局，甚至会出现生存压力。开发商不得不面对调整，同时不排除银行银根继续收紧，银行会出面要求房产商降价。&lt/p&gt
&ltbr /&gt&ltp&gt&nbsp；&nbsp；&nbsp； 国泰君安证券研究所近日发布的一份报告称，2008年房地产行业资金缺口达7100亿元，相当于行业最高峰的2007年新增房地产中长期贷款的2倍。平均下来，每家内资开发商资金缺口达1201万元，相当于去年年销售收入的24%。可以估计的是，这其中肯定存在一些开发商在资金方面已经不足，这将促使这些房企不得不采取一些特殊措施。也就是说，尽快回笼资金，可能成为一些项目的开发商年底前有必要重点解决的事。而回笼资金的办法中，除了加大项目的营销力度，促进楼盘销售外，降价销售可能来得更快。但也存在较大的风险。&lt/p&gt
&ltbr /&gt&ltp&gt&nbsp；&nbsp；&nbsp； 二是部分楼盘本身的定位与品质与目标消费群存在错位。&lt/p&gt
&ltbr /&gt&ltp&gt&nbsp；&nbsp；&nbsp； 这种楼盘高不成低不就，早期做规划设计时没做好产品定位，没选准目标购房群体。在楼市一片热火朝天的情况下，开发商头脑也比较混沌，认为只要把房子建起来，就不愁卖出个好价钱。这种思路与做法一遇到楼市调整，后遗症就爆发了。这种楼盘遇到的情况，简单说来就是：有钱的人看不上，不愿意买；没钱的人又买不起；中等收入阶层，或者说中产阶级，要么已经有了一套房，想再买套房子，改善一下生活品质，要么首次购房，想买个好一点的，不想委屈自己，加之大家心理预期房价可能会继续跌，这种情况下，部分楼盘如果价格没有降到一定程度，很难卖上量来。卖不上量，回笼资金就成问题；资金链一绷紧，房企的生存就会遇到危机。&lt/p&gt
&ltbr /&gt&ltp&gt&nbsp；&nbsp；&nbsp； 三是一些楼盘上市时定价本身就有问题。&lt/p&gt
&ltbr /&gt&ltp&gt&nbsp；&nbsp；&nbsp； 楼市景气了六七年之久，尤其是2006、2007年，房价的上涨让开发商自身都觉得有些过分。这时候新推出的楼盘定价大多偏高，很少有开发商能遵循正常的定价规则。如果市场中持币待购的观望气氛继续浓厚、投资客陆续撤离楼市，而房企的融资渠道又没有打通，那么，一些还没有卖完的定价偏高的楼盘，估计只好打折促销，或直接降价销售了。&lt/p&gt
&ltbr /&gt&ltp&gt&nbsp；&nbsp；&nbsp； 这方面现在已经有楼盘浮出水面，比如近日武汉市中心城区就有楼盘打出了起价每平方米5488元、均价6100元的广告，不仅比开盘时降了1000元，而且较周边楼盘均价低了近千元，创出内环线售楼价格新低。&lt/p&gt
&ltbr /&gt&ltp&gt&nbsp；&nbsp；&nbsp； 我在前一月的文章中，表达了奥运后一段时间房价普降普跌都不可能的观点，这里再重申我的观点，奥运会后房价整体平稳，但这并不妨碍某些楼盘价格跌幅较大的现象会发生，降价的形式包含打折、特价、一口价、重新开盘再定价等。&lt/p&gt
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