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<p> 2008年京城100个新盘放量面积超1600万平方米，2/3新盘有小户型供应，四环内楼盘预售均价逼近每平方米两万元，五环外新盘近万元，整体平均拟售单价约15000元，从开发商的一系列预期来看，房价无下滑迹象，同时部分开发商在&ldquo；观望蔓延&rdquo；的市场形势下不肯提前定价。</p>
<br /><p><img style=“DISPLAY: block； MARGIN: 4px auto； TEXT-ALIGN: center“ alt=““ src=“/c/upimg/allimg/080313/0913030.gif“ align=“middle“ /></p>
<br /><p> 经历了2007年过山车似的火爆交易与年底的惨淡行情后， 2008年京城楼市新盘放量以&ldquo；平和&rdquo；的局势迎接奥运，根据《楼市》市场研究部分析预测，京城2008住宅新盘供应预计超1600万平方米，相比较各大机构曾对2007年新盘供应超2400万平方米的判断，2008年京城楼市新盘供应显然&ldquo；稳健&rdquo；了许多。</p>
<br /><p> 平均拟售单价约15000元</p>
<br /><p> 部分新盘不肯提前定价</p>
<br /><p><img style=“DISPLAY: block； MARGIN: 4px auto； TEXT-ALIGN: center“ alt=““ src=“/c/upimg/allimg/080313/0913031.jpg“ align=“middle“ /></p>
<br /><p> 2008年初，由沿海赛洛城六期更名而来的美利山项目，从最初精装18000元/平方米的价格预期到实际开盘时降为毛坯13000元/平方米，在京城最先打起&ldquo；价格战&rdquo；。以高标准精装的公园1872截止记者发稿成交均价仅为18263元/平方米，与周边泛海国际精装逾30000元/平方米以及华纺易城毛坯17000元/平方米的价格相比，开发商定价更为&ldquo；谨慎&rdquo；。而由地产&ldquo；带头大哥&rdquo；万科率先挑起的降价潮以及京城诸多楼盘的打折促销让买房人对2008年房价充满了想象空间，也让部分新盘在&ldquo；观望蔓延&rdquo；的市场形势下不肯提前定价。</p>
<br /><p> &ldquo；我们正在调查客户意向，房价没有最终确定&rdquo；、&ldquo；物价上涨太快，房价还正在调整中&rdquo；等等，根据《楼市》记者对2008京城100个新盘的调查分析，有逾20个楼盘预售价尚未公开。而已公布拟售价格的70多个楼盘中，平均预售价约15000元/平方米。整体来看，房价无下滑迹象，不过究竟是开发商在试探市场还是实际的成交价果如开发商预期，尚需市场验证。</p>
<br /><p> 据《楼市》市场研究部统计，在100个新盘中，万元以上楼盘所占比例达到61.5%，其中，单价1～2万、2～3万的楼盘分别占到30.8%与24.4%（详见图1）。截止目前，东阕都、西苑好山居两项目拟售单价均超40000元。东阕都位于东直门，预售价为40800元/平方米，2008年1月放量200余套，户型为平层和loft户型。西苑好山居位于海淀西苑，为龙湖地产2008年新盘，也是今年比较罕见的独栋别墅项目，户型面积750至1150平方米之间，均价高达45000元/平方米。</p>
<br /><p> 2008年万元以下楼盘供应占到100个新盘的38.4%，8000元以下楼盘仅仅多集中在房山、燕郊、怀柔；大兴、通州、昌平等区域2006、2007年还是低价楼盘聚集地，如今均直线&ldquo；冲高&rdquo；。大兴黄村的领海·；浅水湾、通州的珠江国际城等楼盘开盘均价都已冲万元。</p>
<br /><p> 2/3新盘有小户型放量</p>
<br /><p> 纯小户型逾10个</p>
<br /><p><img style=“DISPLAY: block； MARGIN: 4px auto； TEXT-ALIGN: center“ alt=““ src=“/c/upimg/allimg/080313/0913032.jpg“ align=“middle“ /></p>
<br /><p> 2008年新盘供应最大的看点之一就是，小户型&ldquo；放量欲来&rdquo；的局面已然形成。70%·；90m2政策于2006年5月29日实施，根据开发周期1～2年计算，这批因规划带来的小户型将集中于2007年下半年到2008年上半年入市。</p>
<br /><p> 这在《楼市》记者对2008京城100个新盘的调查分析中得到了验证，在100个新盘中，2/3的新盘中包含有小户型产品的放量。2008京城小户型新盘以纯新盘为主，尤其是在奥北、泛CBD区域集中分布。</p>
<br /><p> 如奥北板块目前7个新盘供应中，有6个楼盘含小户型。蜂巢、伯朗峰酒店式公寓全部为小户型，蜂巢的户型范围为27～53平方米，伯朗峰酒店式公寓户型范围为35～115平方米；泛CBD的小户型楼盘不仅包含纯新盘金地名京、禧福汇、公园1872、银谷美泉家园等；合生橄榄季、A-Z Town等老盘后期项目2008年也有小户型陆续放量。另外，城四区的金成建国5号、远雄大观、东外公馆、信堡水岸、德胜佳苑，亚奥板块的奥东18、亚奥观典国际公寓等热点板块新盘项目都有小户型供应。</p>
<br /><p> 尽管2008年京城新盘供应中小户型放量爆增，但是纯小户型的市场供应却相对平稳，从目前来看，90平方米以下的纯小户型约10多个，而90平方米以上的纯大户型则近30个（详见表1），2008年京城新盘供应的产品特点之一就是楼盘多以大中小户型并存为主。</p>
<br /><p>别墅供应仅10余个</p>
<br /><p> 上半年集中放量</p>
<br /><p><img style=“DISPLAY: block； MARGIN: 4px auto； TEXT-ALIGN: center“ alt=““ src=“/c/upimg/allimg/080313/0913033.jpg“ align=“middle“ /></p>
<br /><p> 从物业类别来看，2008年别墅供应极为稀缺。纯独栋别墅项目仅有4个；房山为2008年别墅新盘供应的集中地之一。共有四个楼盘有别墅供应，大宁山庄二期9栋别墅为现房，户型面积670平方米左右，总价800万/栋左右；靠山居艺墅目前在售为380平方米双拼别墅，后期叠拼别墅预计也于今年开盘，户型面积最小160平方米。天恒乐活城别墅户型面积160－210平方米之间。</p>
<br /><p> 别墅供应比较集中的另一区域是海淀区。其中西山板块的保利·；西山林语、西苑好山居为纯新盘；阜石路与上地的的金隅山墅、领秀新硅谷为老盘后期；另外，中关村甲3号地为龙湖地产2008年的新项目之一，业态包含酒店式公寓、精装修公寓、CEO官邸、空中别墅等高端产品。除此之外，怀柔的宽沟9号、顺义的MOMA万万树二期、金碧湖畔都有别墅供应。值得一提的是中央别墅区由远洋地产开发的远洋花园项目，预计2008年年中开盘。户型面积为300～1500平方米，为中央别墅区乃至京城少有的独栋别墅项目。</p>
<br /><p> 整体来看，100个新盘绝大多数目前都将开盘时间定在9月前，一方面在于下半年开盘的楼盘对外信息要稍微偏后，另一方面由于对2008年奥运会后京城住宅市场的走向并不确定，很多开发商在奥运前极有可能采取加大放量以规避风险的策略，因此，对于2008年来说，上半年会是京城楼盘集中放量的时期。</p>
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