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<p> 备受关注的两限房销售工作有望在今年上半年启动。昨天，市国土资源局局长安家盛透露，即将出台的两限房政策对购房者的收入、现有住房面积、家庭财产等方面都将有限定。 <br />据安家盛介绍，由市建委、市国土局、市规划局等部门联合参与制定的北京市两限房管理办法，市委市政府已原则通过，将由市建委对外发布。该政策发布后，还将经过面向社会征求意见的过程，收集各方面的意见后，还有可能进行修改。 </p>
<br /><p><br /> &ldquo；今年肯定能出台，如果快的话，今年3月就要开始预售。&rdquo；安家盛表示，首批进入预售的两限房将主要为西三旗、丰台花乡&ldquo；鸿基花园二期&rdquo；等预计今年完工的两限房。安家盛透露，今年市政府提出的450万平方米的两限房建设用地正在落实中，选址的原则仍与去年保持一致，选择在朝阳、海淀、丰台等区四环附近交通便利的城市边缘区域。 </p>
<br /><p><br /> >；>；购房标准 </p>
<br /><p><br /> 特殊人才也可买两限房 </p>
<br /><p><br /> 针对两限房的购房标准，安家盛表示，原则上只有北京户口的居民可以购买，但对居民落户年限没有明确限制。同时，对购房者的收入、现有住房面积、家庭财产等方面还将有进一步的限定。在收入标准的确定上，将考虑到&ldquo；夹心层&rdquo；，即不符合买经济适用房条件也无力购买商品房居民的需求。重点工程搬迁；符合经济适用房购买标准，决定放弃经济适用房想买两限房；家里有重病人、残疾人等家庭可优先购买。 </p>
<br /><p><br /> 安家盛同时表示，尽管两限房设置了户口门槛，但在具体操作的时候，对符合首都产业结构的人才、北京市吸引的人才，包括为中央服务的人才，可临时调剂供应。同时，持绿卡的人员享受北京市民待遇，也可按照相关要求申请购买。 </p>
<br /><p><br /> >；>；资质审核 </p>
<br /><p><br /> 初期拟采取摇号售房 </p>
<br /><p><br /> 安家盛介绍，两限房的申请机制与经济适用房程序类似，购房者需通过申请、填表，并经过两级审核、三级公示等过程。安家盛表示，购房者的审核工作主要由市建委负责，开发商不具备审核资质。开发商将按照政府部门批准审核的名单或通知书来销售。在销售形式上，由于两限房是一个新的事物，考虑到刚开始销售供需缺口比较大，初期拟采取摇号的方式，随着操作的逐步深入和经过市场检验后，再探索其他的销售方式。 </p>
<br /><p><br /> >；>；上市时限 </p>
<br /><p><br /> 五年后转让将收溢价 </p>
<br /><p><br /> 据安家盛透露，与经适房类似，两限房的转让年限也限定为5年，5年内不允许转让和出售。5年后如转让，政府将收取一部分市场溢价。 </p>
<br /><p><br /> 安家盛表示，在收取溢价的比例等方面，两限房政策都将比经济适用房宽松。 </p>
<br /><p><br /> -北京两限房现状 </p>
<br /><p><br /> >；>；规划面积 </p>
<br /><p><br /> 去年推出300万平米 </p>
<br /><p><br /> 市建委有关负责人介绍，2007年市委市政府确定了建设300万平方米两限房、200万平方米经济适用房、30万平方米廉租房的目标。这一建设任务已经超额完成。市政府在今年的59件实事中提出，建设两限房450万平方米。 </p>
<br /><p><br /> 项目选址 </p>
<br /><p><br /> 位于交通便利区域 </p>
<br /><p><br /> 两限房选址主要为城市边缘且交通便利的区域，地块主要分布在东西北四环至五环外两公里内、南三环至南五环之间、现状及近中期规划大容量轨道交通及公交枢纽附近以及规划新城范围内。 </p>
<br /><p><br /> 2007年推出的两限房用地分别位于朝阳、丰台、海淀、石景山、通州、顺义等区县，城东南西北各方位均有。同时，已推出的地块大部分在轨道交通站点附近，方便了中低收入人群出行。 </p>
<br /><p> <br /> 销售价格 </p>
<br /><p><br /> 比商品房便宜10%-15% </p>
<br /><p><br /> 两限房销售限价主要从两个方面综合评定：一是在该地区同质普通商品房的平均销售价格基础上下浮10%-15%；二是测算该宗地的土地开发成本，在此基础上考虑8%-10%的企业利润。综合以上两种方式，经有关部门研究后确定销售限价。 </p>
<br /><p><br /> 名 称 销售限价 </p>
<br /><p><br /> 海淀西三旗 6350元/平米 </p>
<br /><p><br /> 丰台花乡造甲村 6800元/平米 </p>
<br /><p><br /> 石景山金顶街三区 6250元/平米 </p>
<br /><p><br /> 丰台区东铁匠营红狮涂料厂 6200元/平米 </p>
<br /><p><br /> 海淀区清河小营 6600元/平米 </p>
<br /><p><br /> 朝阳区常营A组团 5900元/平米 </p>
<br /><p><br /> 朝阳区常营B1组团 5900元/平米 </p>
<br /><p><br /> 朝阳区常营B2组团 5900元/平米 </p>
<br /><p><br /> 通州半壁店 4800元/平米 </p>
<br /><p><br /> 部分两限房项目 </p>
<br /><p><br /> -历程 </p>
<br /><p><br /> 2007年1月 </p>
<br /><p><br /> 针对住房建设，北京市委书记刘淇提出，房价、危改，这些是群众最关心的问题。2007年要收购、新建30万平米廉租房；建设300 万平米中低价位房；200万平米经济适用房。 </p>
<br /><p><br /> 2007年2月 </p>
<br /><p><br /> 北京市住房保障办公室正式成立，主要负责北京市对两限房、经济适用房、廉租房等政策性、保障性住房的开发管理工作。 </p>
<br /><p><br /> 2007年4月 </p>
<br /><p><br /> 市规委、市建委、市国土局联合推出首批两限房用地：海淀区西三旗新都东路住宅项目、丰台区花乡造甲村住宅项目、石景山区金顶街三区住宅项目。 </p>
<br /><p><br /> 2007年6月 </p>
<br /><p><br /> 市规划委公布《北京市&ldquo；十一五&rdquo；保障性住房及两限商品住房用地布局规划(2006年-2010年)》。今后新建商品房项目入市前必须按一定比例配建保障性住房(包括廉租房、经济适用房和政策性租赁住房)及两限房，配建平均比例为商品房的15%。 </p>
<br /><p><br /> 2007年9月 </p>
<br /><p><br /> 本市首个两限房项目&mdash；&mdash；&mdash；西三旗两限房9日正式开工。 </p>
<br /><p><br /> 2007年10月 </p>
<br /><p><br /> 12日，通州区西南部半壁店两限房项目开标。 </p>
<br /><p><br /> 2007年12月 </p>
<br /><p><br /> 本市两限房用地已确定18宗，土地总面积450公顷。 </p>
<br /><p><br /> 2008年1月 </p>
<br /><p><br /> 市政府在今年的59件实事中提出，建设两限房450万平米。 <br />-探访 </p>
<br /><p><br /> 西三旗部分两限房年底竣工 </p>
<br /><p><br /> 西三旗两限房是北京市第一个两限房项目，近日记者前往该工程施工现场进行探访。 #p#分页标题#e#</p>
<br /><p><br /> 房未开卖咨询者络绎不绝 </p>
<br /><p><br /> 从八达岭高速路的西三旗出口向东，行驶约两公里再向北，这里就是西三旗两限房的建设工地。这里曾是北京市轮胎厂，至今设在工地旁的719等公交车始末站的站牌上，还沿用着&ldquo；北京轮胎厂&rdquo；的老地名。西三旗两限房工地的北面边缘，就是城铁13号线的霍营站。规划中的8号线也在附近。 </p>
<br /><p><br /> 西三旗两限房新建的售楼中心位于马路的尽头，正对着马路是&ldquo；旗胜家园&rdquo；四个金色大字，十分显眼。2007年10月，开发商住总集团为第一个两限房项目起名字时，曾经向社会公开征集方案。&ldquo；旗胜家园&rdquo；因含&ldquo；旗开得胜&rdquo；之意从2000多个备选方案中脱颖而出。 </p>
<br /><p><br /> 虽然气温低至零下，仍然有很多想买两限房的居民来售楼中心询问。&ldquo；我们能买吗？&rdquo；刘先生说，他是北京人，妻子是外地户口，因为没房子，只能和父母挤在一起。他们也看过周边的普通商品房，但价格都超过了1万元，这对于他和妻子的收入来说，实在太高。刘先生说，&ldquo；西三旗两限房售价6350元/平方米，能减轻我们很大负担&rdquo；。 </p>
<br /><p><br /> &ldquo；要等到政策出来，我们才知道怎么卖。&rdquo；工作人员不停地对咨询者做解释。 </p>
<br /><p><br /> 小两居作为主打户型 </p>
<br /><p><br /> 在建设工地内，四处林立着塔吊。2007年9月9日，西三旗两限房正式开工，住总集团下属的6家施工单位陆续进场施工。 </p>
<br /><p><br /> 西三旗两限房共分为7个地块，共有建筑面积不等的18栋单体住宅楼，主要为11层至28层板楼，共建4685套住宅。按照计划，整个项目的建设周期将控制在两年半以内。 </p>
<br /><p><br /> 设计人员说，西三旗两限房的户型以80-90平方米的小两居作为主打户型，小两居所占比例达到80%以上，其他户型还有80平方米左右的小三居以及60平方米左右的一居室。 </p>
<br /><p><br /> 按照规划要求，以两限房购买人群的经济能力为依据，西三旗两限房车位配比为10：3，即10户3个车位。而普通商品房则为1户1个车位或2户1个车位。 </p>
<br /><p><br /> 小区目前的配套设施也较为齐全，新建社区医院、商业中心、幼儿园、公交车始末站、消防中队等。幼儿园位于小区正中心，而健身广场则位于小区的西南部位。按照本市的要求，这些小区的配套设施也要做到同时交付使用。 </p>
<br /><p><br /> 部分楼栋将提前竣工 </p>
<br /><p><br /> 住总六公司的项目总工罗开红说，在1月25日之前，住六施工的2号、3号和5号楼中，进度最快的5号楼预计可以达到地上2层的水平。 </p>
<br /><p><br /> 罗开红说，2号楼原本是轮胎厂的一个垃圾坑，施工之前，工人们对垃圾坑进行了清理，因此进度比别的楼稍慢一些。 </p>
<br /><p><br /> 住总集团相关负责人说，18栋38.1万平方米住宅基础结构全部浮出地面。虽然天气寒冷，但为了保证质量，施工单位均用岩棉被等防寒用品进行了保护。目前，西三旗两限房基础施工即正负零米的战役已经宣告结束，已转入第二战役结构施工阶段。原定于2009年6月竣工的西三旗两限房，部分栋号将提前于今年年底竣工。<br />&ldquo；夹心层&rdquo；市民老孙买房记 </p>
<br /><p> 60多岁的老孙一家3口居住在一套面积不到57平方米的房子中。得了喉癌后，老孙后半辈子就在为房子发愁，他想给老伴和儿子一个安稳舒适的家。 </p>
<br /><p><br /> 几年来，他为了买一套房子四处奔波，却又屡屡失败。价格一路高攀的商品房，让他望尘莫及，而经济适用房的审核标准，也把他拦在门外。 </p>
<br /><p><br /> 他就是这样一位生活在&ldquo；夹心层&rdquo；的典型市民。 </p>
<br /><p><br /> 即将出台的&ldquo；两限房&rdquo；新政，给老孙带来新的希望。 </p>
<br /><p><br /> -分房 </p>
<br /><p><br /> 买单位房花光积蓄 </p>
<br /><p><br /> 老孙曾经是个军人，老家在山东，1968年当兵来到北京。那时候，他从未想过将来会为房子发愁。 </p>
<br /><p><br /> 1982年，他得了喉癌。1983年他爱人随军，在部队的一个电镀厂上班。一家人住在部队的宿舍里。 </p>
<br /><p><br /> 1989年，老孙被核定为病退，&ldquo；虽然退了，但还是住在部队，那时候总觉得不离开部队，啥都不用愁&rdquo；。 </p>
<br /><p><br /> 2000年，老孙在河北当了3年兵的儿子复员回家，老伴也在两年前退休。这时，老孙开始动了买房的心思。 </p>
<br /><p><br /> &ldquo；住部队的房子不是长久之计，毕竟产权不是自己的&rdquo；。老孙开始为房子发愁。2000年6月份，老孙的关系转到了清河干休所。 </p>
<br /><p><br /> 清河干休所的房子，当年每平方米1480元，在部队上，老孙是副营级，按规定能分到70平方米的房子，但清河干休所的房子在1992年就盖好了，都是五六十平方米的面积，老孙分到了一个57平方米的两室一厅。 </p>
<br /><p><br /> 为了这套房子，老孙花光了大半辈子的积蓄。 </p>
<br /><p><br /> &ldquo；当时是觉得有点不到位，但觉得有个地儿住就不错了。&rdquo；老孙说。 </p>
<br /><p><br /> -购房 </p>
<br /><p><br /> 找中介遭遇毁约 </p>
<br /><p><br /> 老孙分到的这套房子，在北五环外的安宁庄。直到现在，他和老伴、儿子一起仍住在这个面积不到57平方米的房子内。房子没有客厅，他和老伴的卧室充当了客厅，儿子则住不到10平方米的小间。 </p>
<br /><p> <br /> 这间小房子也不是长久之计。老孙的儿子今年1月4日刚过完30岁生日，他正在上电脑培训班，希望能找到一份比较好的工作。&ldquo；儿子这么大了，也该成亲了，但一跟他提，他就说，房子、工作都没有，这事不考虑。&rdquo；老孙开始留意周边房子的价格。 </p>
<br /><p><br /> 2006年春天，老孙看中了同一小区内的一套70平方米的二手房，售价才35万。&ldquo；这35万的房子，我得贷款买，我也顶多能付10万块钱的首付，有5万还得回老家向亲戚借。&rdquo；老孙说。 </p>
<br /><p><br /> 老孙当时交了1000块钱押金，但签合同时，中介却反悔，说出价太低，要涨价。一气之下，老孙拿回了押金。 </p>
<br /><p><br /> 在这之后，老孙便眼看着房价噌噌往上涨，&ldquo；我们隔壁小区的房子，2005年卖4300一平方米，现在一万三！&rdquo；说到一路高涨的房价，老孙直咂舌。 </p>
<br /><p><br /> -被阻 </p>
<br /><p><br /> 经适房申请条件不符 </p>
<br /><p><br /> 去年，在报纸上看到经济适用房购买标准调整的消息后，老孙重新燃起了买房的希望。他清楚地记得街道发审核表的日子是去年11月24日，他早早就去领了一张。3人户年收入低于45300元、家庭净资产低于36万元、北京户口，这三条老孙都符合。只有人均住房面积在10平方米以下这一项，老孙不符条件。 #p#分页标题#e#</p>
<br /><p><br /> 去年年末，老孙倒了三次车，从北五环外的安宁庄，摸到复兴门的北京市住房保障办。由于得了喉癌，他说话的声音就像被砂纸磨过一样，但为了说清情况获得&ldquo；特批&rdquo；，他费力地咬清每一个字音。 </p>
<br /><p><br /> 磨了一个多小时后，老孙放弃了。&ldquo；四个条件都符合，就差一个不行。&rdquo；老孙一直念叨这句话。 </p>
<br /><p><br /> -希望 </p>
<br /><p><br /> 期盼新政满足心愿 </p>
<br /><p><br /> 申请失败后，有人给老孙出了个主意，&ldquo；把你儿子的户口迁出去，让他到外面租个房子，这样就能满足一人户的申请条件&rdquo；。 </p>
<br /><p><br /> 但这个主意，老孙觉得不靠谱，&ldquo；户口哪能是说迁就迁的，也没地儿迁啊&rdquo；。 </p>
<br /><p><br /> 还有人告诉老孙，&ldquo；政府今年要出新政策，买不起房的，可以买两限房&rdquo；。 </p>
<br /><p><br /> 老孙对两限房的具体政策不是很了解，但是听了别人提到之后，他开始关注两限房的消息。也许这就是一个机会，满足他买房心愿。<br />专家解读两限房政策走向 </p>
<br /><p> 两限房摇号可使更多人获益 </p>
<br /><p><br /> 昨天，就市国土资源局初步提出的关于两限房新政策走向，记者采访了首都经贸大学房地产研究所教授张跃庆。对于市民广泛关注的摇号问题，张跃庆认为这种方式有利于更多人获益。 </p>
<br /><p><br /> -关于购买资质 </p>
<br /><p><br /> 两限房关注更急迫人群 </p>
<br /><p><br /> 记者：国土局提出，重点工程搬迁户，符合经济适用房购买标准，决定放弃经济适用房想买两限房，家里有重病人、残疾人的家庭，可优先购买经济适用房。对此，您怎么看？ </p>
<br /><p><br /> 张跃庆：两限房总体上，是保障中低收入者的住房需求，但民生也有个先后，应该先解决最急迫需要解决的那一类人。 </p>
<br /><p><br /> 摇号是为了更多人获益 </p>
<br /><p><br /> 记者：根据初步计划，两限房购房者的资质审核要进行两级审核、三级公示，房地产商无权审核，两限房销售初始，考虑到可能的供不应求的局面，会采取摇号的方式。对此，您怎么看？ </p>
<br /><p><br /> 张跃庆：这种严格的资质审核管理，是非常必要的，可以有效防止两限房的销售，重蹈以前经适房被富人买下的覆辙。以前经适房销售之所以出现问题，就是因为把销售的权力给了开发商，开发商为了多卖房，是不会特别关注购买者资质的，由政府部门严格审核，由开发商销售，把审核权和销售权分开，可以尽可能地避免这种行为的发生。 </p>
<br /><p><br /> 至于摇号，只是销售的一种方式。相对于排号的方式，它更加公开透明，也可以避免市民熬夜排队的情况出现，在供给有限的情况下，是一种不得已的方式，根本的办法，还是加大两限房的供应量。 </p>
<br /><p><br /> 绿卡人群审核可能较严 </p>
<br /><p><br /> 记者：国土局提出，两限房购买者须具备北京户口，持北京绿卡的、北京市吸引的人才可临时调剂供应。对此，您怎么看？这些绿卡持有者相对收入较高，这是否与两限房保障中低收入家庭住房的初衷相违背？ </p>
<br /><p><br /> 张跃庆：我想这个政策还是符合中央精神的。两限房应该主要解决的是中等收入阶层的住房需求，绿卡持有者中的绝大多数，应该还是符合这个条件的，对于一些可能的高收入者，我想首先政府会在收入水平、家庭资产等方面，对其做进一步的限制和审核。其次，如果这些高收入者购房为了投资，政府应该在销售政策上对这一块进行限制，防止这种情况发生。 </p>
<br /><p><br /> 我想，北京之所以考虑给这部分绿卡持有者调配供给两限房，主要也是出于促进北京产业发展的角度考虑，是一些相关的配套政策。 </p>
<br /><p><br /> -关于上市交易 </p>
<br /><p><br /> 上市使资源利用最大化 </p>
<br /><p><br /> 记者：国土局透露，两限房必须在5年后才能上市销售，而且政府会收取一定比例的市场溢价金，但会低于经适房，对此您怎么看？ </p>
<br /><p><br /> 张跃庆：这个办法是符合市场经济规律的，也符合住房制度的政策规定。两限房毕竟不是纯粹的商品房，事实上也是享受了政府的政策优惠的，只是没有直接的补贴。因此，在其上市交易时，政府收取一定比例的溢价金是合适的，因为政府一开始的政策优惠是为了解决住房困难人群的住房需求，如果你上市交易了，证明你已经不属于这部分人了，政府收回对你的补偿是没有问题的。 </p>
<br /><p><br /> 此外，允许两限房在一定年限后上市交易，是一个对居住者和政府都有好处的事情。对于居住者而言，可以满足他不断提升的住房需求，过几年条件好了，当然可以买个更好的房子住；对政府而言，其退出的房子，进入二手房交易市场，又可以解决另一部分人的住房问题，使有限的资源得到了最大配置。 </p>
<br /><p><br /> -关于价格 </p>
<br /><p><br /> 认为价格还有降低空间 </p>
<br /><p><br /> 记者：两限房目前采取定售价、竞地价的方式。一些高于经适房标准，又买不起商品房的市民认为，两限房的房价还是贵，您觉得呢？ </p>
<br /><p><br /> 张跃庆：现行政策是解决问题的方法之一。另外，我还有一个建议，也可以由政府设定一个最高价，开发商在不降低质量的情况下，竞销售价格，价低者胜，这样，可能形成一个更合理的价格。 </p>
<br /><p><br /> 两限房不一定平抑房价 </p>
<br /><p><br /> 记者：您认为两限房的推出，对平抑商品房价格会有帮助吗？ </p>
<br /><p><br /> 张跃庆：我只能说，两限房的推出，减少了购买商品房的需求，但目前，影响我国房地产市场价格的因素很多。因此，需求减少，并不一定意味着房价会降低。 </p>
<br /><p><br /> -关于性质 </p>
<br /><p><br /> 两限房是特殊的商品房 </p>
<br /><p><br /> 记者：国土部门曾数次强调，两限房的本质属性是商品房，要按市场的规律来办，但政府又对其进行了很多限制，其商品性如何体现？这两个方面如何协调？ </p>
<br /><p><br /> 张跃庆：不光是两限房，即使是经济适用房和廉租房，本质上也是在市场机制下，按照商品房的操作模式在运作，开发商是可以取得合理利润的，是符合我国进行的住房商品化改革大方向的。 </p>
<br /><p><br /> 不过，住房本身就是一种特殊商品，价格较高，关系民众生活，住房市场更多的应该是消费市场，而不是投资市场，因此，在推动其进行市场化改革的同时，政府必须对其进行调控。现在对两限房采取的诸多限制措施，是政府对其进行宏观调控的表现，因此，这两个并不矛盾。住宅市场不能是完全的自由竞争市场，不能用市场的办法解决市场的问题。 #p#分页标题#e#<br /></p> |
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