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住房问题已经不单纯是一个经济问题、社会问题，更是一个政治问题。广州市市长张广宁此言一出，立即被网民冠以&ldquo；最牛市长&rdquo；的称号。确实，在房子问题上，老百姓遭的罪、受的委屈实在太多了。<br /> 钉子户<br /> &ldquo；史上最牛钉子户&rdquo；之所以引起前所未有的关注，不仅在于那栋孤零零的小楼立在10米深坑中的画面令人震撼，更在于它是当今众多拆迁矛盾、导致民怨沸腾的典型个案。不是逼急了谁想做钉子户？媒体在此次事件中几乎一边倒的支持态度，使得&ldquo；钉子户&rdquo；这个词一扫以往的贬义色彩，而且还增添了悲壮的意味。<br /> 房价<br /> 房价一涨再涨，而且越涨越快。最新的例子是重庆，刚刚获批&ldquo；国家统筹城乡发展综合试验区&rdquo；，房价在9天内就上涨7.6%。年初有官员承诺要尽量把房价降下来，现在也不说了。房价是由市场需求决定没错，但从开发商的角度出发，他们就是要给消费者造成&ldquo；再不买还要涨&rdquo；的错觉和紧迫感，让持币观望的人赶紧把辛苦钱掏出来。<br /> 炒房团<br /> 温州炒房团走了，山西炒房团又来了。网上调查&ldquo；如何看待以温州人为代表的炒房团&rdquo；，超过70%网民认为炒房团&ldquo；恶意炒作抬高房价，可恶&rdquo；。尽管也有人认为炒房团只是房价上涨的替罪羊而非导火索，炒房团无法撼动一个城市的房价；但炒房团买房就像买大白菜的做派，确实会造成人们心理上的恐慌。<br /> 天价豪宅<br /> 尽管遭遇专项检查的汤臣一品很委屈，它卖到这么离谱的11万～12万元/平米的天价按理说别人也管不着；但正如时评家水皮所说，是汤臣一品拉高了中国楼价的上涨空间。汤臣一品虽然卖不动，其他价格虽然比它低，但相对普通百姓来说已属天价的豪宅卖得却不差。暴利所趋，开发商自然热衷于给富人盖房，房价也就居高不下。<br /> 炫富广告<br /> 房价高企也就算了，诸如&ldquo；尊崇豪宅，只给少数人享受&rdquo；、&ldquo；非董事谢绝参观&rdquo；、&ldquo；一套别墅仅需350万元&rdquo；等楼盘广告，则不时在刺激平头百姓的神经。有人说这是广告策略，但在买不起房的人看来，分外刺眼。因此北京市开始清查含有&ldquo；奢侈&rdquo；、&ldquo；至尊&rdquo；、&ldquo；顶级享受&rdquo；等字眼的广告，王岐山市长说了，这影响首都的和谐氛围。<br /> 合同陷阱<br /> 好不容易下定决心买房了，却可能面对开发商的合同陷阱。常见的陷阱比如在对&ldquo；不可抗力&rdquo；的解释中加上&ldquo；国家政策调整&rdquo；一项，用以应付延期交房；装修材料不注明品牌，只笼统说&ldquo；高级&rdquo；、&ldquo；进口&rdquo；、&ldquo；合资&rdquo；或者&ldquo；同档次产品&rdquo；；最恶劣的是面积缩水和重复抵押。而后面这两种行为严格来说已经是犯罪。<br /> 物业/保安<br /> 物业管理公司和保安本该是为业主服务的，但现在倒了过来，有的物业把业主当成了&ldquo；唐僧肉&rdquo；，变着法儿生钱；而面对业主正常的维权要求，物业不但不予解决，还施以打压，甚至动用保安殴打出头维权的业主代表。更有些报业推托保安打人属于个人行为，物业不承担责任。辛辛苦苦买的房子摊上这样的物业和保安，最让人窝火。<br /> 业委会<br /> 不少小区都有业主委员会，但至于有多少业委会发挥了应有的作用，那就实在很难说了。业委会一般是由热心业主挑头成立，他们素质高的话，业主权益还能得到保障；素质低的，或者私下和物业达成协议，或者把业委会当作牟私利的手段，那么遭殃的就是全体业主。而有些物业往往对业委会的工作不予支持，这也是业委会发挥不了作用的原因之一。<br /> 拆除古建<br /> 纽约市规定，凡是拆除30年历史以上的建筑，必须报地标委员会。中国人对此恐怕只有苦笑，别说历史只有30年的，上百上千年的古建筑说拆就拆了，所以老外说中国人&ldquo；CHINA就是拆啦&rdquo；。这里涉及旧城改造应该怎么改的问题，但现实情况往往是争议归争议，媒体也炒得很热，但最后不该拆的还是被拆掉了(文/谭山山)。<br /> 北京会不会成为最不适合人居的城市？<br /> 一位在北京城生活了六十多年的老旗人惊诧于这几年北京房价的异常：&ldquo；这房价不可能总这样。再等等吧，过了奥运总就有一天降下来的。&rdquo；<br /> 2005年，无房白领精神教父易宪容在国内某知名财经媒体发表文章称：&ldquo；上海，房价应该下跌50%，北京房价也应该下降30%，否则，国内房地产价格要得到稳定、房地产投资过热要得到抑制是不可能的。&rdquo；<br /> 同年，国务院办公厅下发了一份通知，共有八条意见，被称为&ldquo；国八条&rdquo；。其中称，对&ldquo；控制措施不力&rdquo；的地区，&ldquo；要追究相关负责人的责任&rdquo；。<br /> 很多人都相信学者的判断和政府的力量，但后来事态的发展让大家觉得，是那位曾经的中国社会科学院金融研究所金融发展室主任联合相关部门组团把很多北京人忽悠了。<br /> 北京的房价像雨后的春笋一样，每过一个夜晚就有新的高度。一再飙升的房价让持币观望的北京人后悔不迭。一些观望者从房价开始疯涨的2003年一直观望到2007年，直到自己手中的积蓄从原来能购买100平方米，一直跌到60平方米。某观望者说：这个结果是把这几年积蓄的工资计算在内的。<br /> &ldquo；不是我不明白，而是这个世界变化快。&rdquo；与1980年代改革开放给思想迟缓者带来的冲击一样，北京房价的变化已经让很多置身其中的人变成追不上时代步伐的笨小孩了。<br /> 搬走的北京人<br /> 2003年初冬清晨5点半，通州区某小区门口，披着军大衣的叶秋推起那辆褪色的永久牌自行车，开始骑向北京城。<br /> 这是叶秋搬到通州区的新房以后第一次上班。他要在7点之前赶到北京城北二环的德胜门，那里有单位的班车点。坐上7点的班车，他就可以在8点以前签到。叶秋的单位坐落在回龙观，北京著名的远郊居住区，几乎是北京城铁最北端的站。<br /> 在某地图网站上搜索他居住的小区到德胜门的驾车距离是28公里，行车&ldquo；预计耗时32分钟&rdquo；。从德胜门到回龙观距离18公里。在还没有下岗的日子里，叶秋每天要花4个小时在上下班的路上。<br /> 叶秋的经历是北京人上班一族的一个缩影，很多北京人的上班时间都在一个多小时左右，特别是在通州买了房的人。一个多小时是什么概念，从北京站开往天津的火车总行程一个多小时，从广州开往深圳的汽车总行程也是一个多小时。如果你每天从北京到天津上班，或者从广州到深圳上班，过不了几天你就会疯掉。但北京人没有，他们有着首都级别的忍耐力。#p#分页标题#e#<br /> 想起当年的事，叶秋说：&ldquo；不累，那时候体力好。工作也就是待着，干活有民工干。&rdquo；对于安分的北京人，只要有一份稳定的工作，走点路，花点时间似乎不算什么。<br /> 在北京老城区改造拆迁的过程中，叶秋一家从北京城搬了出来。手上拿的一点拆迁补偿款在城区买不起房，叶秋一家只好跑到当时还没火起来的通州买价格低的房子。像叶秋一家这样从城区搬到郊区的北京土著，不在少数。这些聚集区有回龙观、通州和望京等地。现在，通州区已经成为北京市人气最旺、房价最高的郊区。大部分居住在这些地方的人都要花一个小时以上到城里上班。&ldquo；在路上&rdquo；成为很多人在接到电话时的回答。<br /> 跟所有城市的改造历程一样，拆迁、搬迁与乔迁成为公房制度取消后的北京人第一轮的买房运动。一个城市的现代化，是对旧有生活的一种毁灭。作为这个过程的目击者，叶秋说：&ldquo；压根就没有什么开心的事情。&rdquo；<br /> &ldquo；没拆迁前，很多人都说，我肯定不会因为钱的事跟家里吵翻，还没过一个星期，兄妹俩就打起来了。&rdquo；叶秋讲的是他媳妇的故事：因为她母亲在参加工作的时候没有分到房子，只能跟舅舅同住在她姥爷家。到拆迁时虽然房子住了两户，但只按一户给拆迁费。<br /> 北京人与房子的故事，从那时候开始就充满了各种辛酸。<br /> 就在叶秋一家拆迁、买房的前一年，全国性的城市化进程掀起了一轮重化工热潮，房地产等行业带动着建材、能源的价格快速增长，并为以后几年中国房价的高速增长埋下了伏笔。<br /> 根据北京市统计局发布的报告，北京2003年商品房均价为4456元。叶秋很庆幸自己在房价疯涨之前就买了房。2003年叶秋在通州买的房每平方米3800元&mdash；&mdash；好朝向、好楼层。到了2007年，叶秋的邻居卖了房子，每平方米接近8000元。而现在通州的新楼盘，一般单价都在6000元到8000元之间。<br /> 2004年，北京市统计局的数据显示，北京商品房均价为每平方米5053元。北京房价的高速增长很快就开始了。<br /> 一个没有买房的北京人说：那都是开发商的圈套，那买房的钱都够我花一辈子了。目前这位咨询公司的研究人员与妻子借住在一个亲戚家里，这位亲戚全家出国。<br /> 对此，叶秋的评价是：&ldquo；如果他老婆不是外地的而是北京本地人，他是不可能不买房子的。&rdquo；<br /> 2005年买房的孔嘉就是属于后一种。那一年，北京房价已经进入疯狂增长期。<br /> 没有选择的北京人<br /> 2004年，上海、杭州的楼市已经处于高速增长的状态。互联网上出现了大批痛骂炒房团、房地产商和相关利益集团的愤青。到了2005年孔嘉买房的时候，北京房价的增长也变得疯狂了。<br /> 当孔嘉回忆起2005年她带着婆婆第二次到北京青年城看那套房子的时候，她还依稀记得房间里也在看的那个老太太一家。那天孔嘉交了订金，售楼小姐对她说：那个老太太一年前就来过，当时也看中这一套房。她就想等房价降下去，谁知道越等越涨。现在好了，以后再也不用来了。<br /> 5650元，这是孔嘉当年在北五环外买下房子里的单价。&ldquo；比我早买两个月的，就便宜了1万多。当时去看房，真的跟买白菜一样。&rdquo；在孔嘉买房的时候，媒体与网络上的声音是房产泡沫总会破，而买房人和卖房人的声音是以后买就更贵了。孔嘉就是被后一种说法从犹豫中拉出来的。自那以后，北京的买房人都处于这样的焦虑之中&mdash；&mdash；现在不买以后会更贵。<br /> 根据北京市建委和北京市统计局等部门的数据，2005年，北京市商品住宅期房预售均价已经达到6725元/平方米。到了2007年，孔嘉所在的北五环外的房价也已经涨到1万多。<br /> 焦虑而后怨恨，这是北京人的思想转变过程。在这种情况下，政府部门在2005年轰炸式的出台大量政策，以表姿态。<br /> 最先是当年3月17日，中国人民银行将住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理。但加息并没有影响消费者的购房热情。<br /> 而后是新、旧国八条和5月11日的调控高潮，在那个被称为&ldquo；七部委新政&rdquo；的《关于做好稳定住房价格工作的意见》里，期房被禁止转让，从当年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收5.5%的营业税。<br /> 结果出人意料，调控后北京房价依旧大涨，而且把税费转嫁给购房者。最后默默承受着的还是北京的买房人。很多北京人在问，调控到底给我们带来什么？<br /> 自从2005年3月开始，央行已经多次加息。孔嘉说：&ldquo；再涨利息就供不起房啦。&rdquo；虽然已经有了房子，但孔嘉觉得自己的负担一点都没减少。<br /> 现在月供要花去两人工资的一半，再加上物业、采暖、水电气，&ldquo；每月只剩下几百块，根本就不敢买车，因为停车费就要每月300块。&rdquo；<br /> 因为每月剩下来的几百块钱到了年底的时候就都花出去了，所以孔嘉用&ldquo；年年光&rdquo；来形容自己的情况。<br /> 这还不是全部，在孔嘉买房子的时候，向亲戚借了10万元作为首付款，而这钱现在都还没有开始还。<br /> 曾经有人借钱买房后跟亲戚闹翻了，亲戚逼其还钱，结果不得不把房子卖掉。最近，北京一些心理咨询机构表示，越来越多因为房贷压力而患上心理疾病的人前来寻求帮助。<br /> &ldquo；北京人真的比外地人痛苦，&rdquo；孔嘉说，&ldquo；外地人如果觉得不合适还可以回家。北京人就没有这个选择。&rdquo；孔嘉说，如果她不是北京人，一定不在北京买房。<br /> 但很多移民到北京来的人却不是这么想的。<br /> 不好当的北京人<br /> 经过细密的计算，江苏来的Nikky终于下定决心在北京买房。她现在房租每月一千多，这要花去她工资的将近一半。经过多方面资料的阅读，Nikky断定：房价是不可能跌下来的，所以越早买越合适。但毕业三年的她并没有能力自己买房子。<br /> &ldquo；我会向我父母借钱一次性付清，然后每个月给我家里月供。这样，家里人过来时也有地方住。&rdquo；Nikky说，这笔钱将耗尽她父母一生的积蓄。拥有一套房子是北漂在心理上落地生根的必要条件。<br /> 从2006年年底开始，Nikky就开始在北京城区搜寻二手房。根据北京市房地产交易的数据，2006年北京住宅平均销售价格达8050元/平米。而城区的二手房都在一万以上，Nikky一直没找到合适的。到了2007年，70平和90平的小户型开始在北京城上市，Nikky终于盯上了一套。<br /> 每平方米8880元，这是没涨价之前这套位于东五环、后年才会盖起来的期房标的单价。第一次开盘的时候，售楼小姐告诉Nikky说房子已经没有了，第二次开盘要在十天以后，但价格可能要涨一些。对此，Nikky很生气。#p#分页标题#e#<br /> 某房地产公司人士说，这是开发商最基本的一种楼盘操作手段。一个楼盘会开几次盘，首先把朝向、楼层不好的房子拿出来卖，然后是好的，每次开盘价格都会涨一些。除了这种开发商的策划，一个楼盘的价格从低到高的过程，还会有很多炒家在里面兴风作浪。<br /> 在开盘之前&ldquo；内部人员&rdquo；已经&ldquo；认购&rdquo；一遍了，这些内部人员有可能是房产公司的，有可能是销售公司的，也有可能是一些熟悉的炒家。这些人提前交5万订金把一套房&ldquo；订&rdquo；下来，但这房子还没到相关部门备案，可以更名，有的甚至可以退房。<br /> 炒家们得到的承诺是内部的价格，比如说将来开盘价是8880，他们的价格可能是7500元。开盘时会，售楼小姐会极力推荐这些房子，说是有人不要退出来的，比开盘价低，只需8500，而且是好朝向。成交以后，一套100平方米的房子能赚10万，售楼小姐可以得到5000元作为提成。<br /> 如果没有这些炒家，7500元的开盘价是有可能的。但为了让这些炒家出手的空间，开发商必须把价格定得高高的。这些炒家是不会跟他们签合同的，只有他们走了，真正的买家才会进来。<br /> &ldquo；买房人买涨不买跌，所以开发商也只能越定越高了。其实同一个楼盘不同期的房子，造价都是一样的，价格一期高于一期明显有悖常理。&rdquo；但高企的需求又让定价权倾向于开发商。<br /> 一个楼盘的价格就是这样被开发商和炒房群体一起哄起来的。<br /> 对于这些操作，一个弱势的买房者只有两种选择：毫不知情或者无可奈何。<br /> 与一个楼盘价格升起来的过程一样，几年来北京房价的涨价过程比我国GDP增长还要快，北京人买房的故事就是一部如何用低收入追赶高房价的奇谈。<br /> 经济学家赵晓用货币流动性过剩来解释房价的增长。他认为人民币升值的预期让外资资金大量注入中国，导致人民币在不动产方面贬值。从另一个角度来说，房价并没有涨，只是对于房子来说，人民币贬值了。这个过程的结束要等人民币再没有升值预期以后，而这个过程是漫长的。<br /> 天则经济研究所所长盛洪则说，城市化的过程将让中国保持二三十年的经济高增长。<br /> 也许没到那个时候，北京人早就疯了(文/邝新华)。<br /> 北海：从烂尾楼博物馆到高价房市<br /> 文/黄俊杰<br /> &ldquo；这里景色还算不错。&rdquo；一位皮肤黢黑的男人一边说，一边在黑暗的走廊中专注地锯着木头，以生火做饭。他和老婆、女儿居住在北海源丰路&ldquo；加勒比海酒店&rdquo；中的一个房间。<br /> 如果装备玻璃门窗、装备霓虹与灯、装备地板与家具，再在那布满污水的巨大门洞前站一个门童，这里才更像是&ldquo；加勒比海酒店&rdquo；。现在，一切显得非常突兀&mdash；&mdash；七月强烈的阳光，让两边簇新的建筑棱角分明，但这一座带有欧洲风格、有着穹窿圆顶的宫殿式建筑，却以烂尾楼的姿态矗立在路中央。<br /> 沿着那一排排整齐而巨大、没有安装玻璃的水泥窗户看过去，各种颜色的衣服松弛地晾在灰色窗台边，占地6600平方米的&ldquo；烂尾宫殿&rdquo；缺乏光彩。2004年，广西联合产权交易所出具公告，要将这座烂尾楼拍卖。但到了2007年，问遍对面一排商铺中的人，却无人知道这里是否已经被拍卖出，甚至遗忘了它豪华的名字。<br /> 一家废品收购站和那些乌黑而带着臭味的污水与碎石占据着酒店的一层，而沿着那只有框架、看似岌岌可危的楼梯上去的楼盘，则住满了北海人眼中的&ldquo；拾荒者和传销者&rdquo；。&ldquo；住在这里的大约有500人&rdquo；，一个&ldquo；房客&rdquo；说，一位神秘的&ldquo；老板&rdquo；，每月会向他们收取50元房租。<br /> 登上顶楼，站在顶楼的人和这座大楼似乎完全被新的北海所包围&mdash；&mdash；在这个距离北海CBD不到5分钟的地方，宽广的绿地、整齐的马路、带着高级外墙的现代高楼已经占据了这座烂尾宫殿以外的全部空间。<br /> 作为北海最后一批烂尾楼，这个&ldquo；烂尾宫殿&rdquo；，和那些属于拾荒者的乐园很快将成为过去。在更远的地方，北海最大的烂尾楼已经转换成最高大楼凯旋酒店；海滩旁边的最大烂尾楼群，已成为花园包裹的别墅群，旁边崛起的是价钱高达7000元一平方的新楼盘。<br /> 这让人想起列入&ldquo；西部开发&rdquo；重点项目之一、被扩建的北海机场&mdash；&mdash；每个从机场下飞机的外地人，几乎都会看到机场出口外一个楼盘的巨大广告牌：&ldquo；来了不看房是你的错，看了不买是我的错。&rdquo；<br /> 第一高楼之变<br /> 北海的房地产商之间流传一个观点&mdash；&mdash；北海是&ldquo；全国的北海&rdquo；，房子的价格、市场都属于这个猛涨的中国房市。<br /> &ldquo；这个广场，曾经炸过一个烂尾楼；这里、这里、这里，原来都是烂尾楼；但现在，北海已经几乎没有烂尾楼了。&rdquo；沈国汉一路往前走，隔着玻璃，手指连点。<br /> 沈国汉所在的地方，是凯旋酒店30层的旋转餐厅，位于北海的中心点和楼宇的最高点。在360度鸟瞰下的北海，密密匝匝的新房子和在建项目从海滩边一路展开。<br /> 这座大楼本来不叫凯旋酒店，而是叫&ldquo；南南大酒店&rdquo；，北海人过去也叫它&ldquo；难难大酒店&rdquo；。占地一万多平方米的31层&ldquo；酒店&rdquo；，在1995年完成工程主体建设后，便因&ldquo；续建资金不足&rdquo；停工。这持续了9年，顶着最大烂尾楼称号的&ldquo；难难大酒店&rdquo；，高高耸立在市中心，丑陋水泥外墙成为北海的城市伤疤，直到2003年8月才结束：当流拍过一次的&ldquo；难难大酒店&rdquo；再次拍卖时，一个&ldquo；神秘人&rdquo；以4735万元拍得了这家酒店。<br /> &ldquo；那是我的司机。&rdquo；现在身份是北海华银地产公司董事长的沈国汉接过了话头。<br /> 沈国汉的故事从1992年开始。在&ldquo；西南出海大通道&rdquo；前景诱惑和&ldquo；低门槛&rdquo；政策的吸引下，北海成为了全国各地老板的聚集地。沈国汉在1993年2月份来到北海：&ldquo；最热闹是4月份，是地价升幅最大的一个月，土地价钱一天一个价，一天每一亩升幅1万元，你今天卖，到明天就有人买。&rdquo；<br /> 好景不长，泡沫很快就破灭了。<br /> &ldquo；想着3到5年应该会好转，但10年了还没转过来，好多老板都走了。&rdquo；沈国汉跟别的老板一样压抑：他在北海做过四个项目，试过一年不到就把一栋房子做好了全部卖出，试过做购物中心，也试过做出烂尾楼&mdash；&mdash；他也因此被北海套牢。#p#分页标题#e#<br /> 2003年1月，财政部、国家税务总局下发了关于处置海南和广西北海市积压房地产税收优惠政策的通知，北海的&ldquo；烂尾楼&rdquo；成为享受免税政策的对象。&ldquo；这个政策实际上拉动了北海处置烂楼的序幕。&rdquo；中安地产董事长张瑜说。此前，他一直都&ldquo；没什么事做，北海也没有什么人建房子&rdquo；。一个例子是，1999年5月，他去报建一个房子，办事部门的人居然告诉他：&ldquo；你是今年来报建的第一单&rdquo；。<br /> 一些便宜拍卖、转卖的烂尾楼，逐渐变成低价楼盘&mdash；&mdash；在张瑜看来，属于北海的低房价时代，&ldquo；永远都不会再有，因为现在建房的成本远远不止这个数。&rdquo；<br /> &ldquo；和海南一样，北海对那些盘活的烂尾楼是免税4年，免年税、免契税。我觉得形势已经开始复苏。在这种情况下，2003年8月我才敢把北海第一烂尾楼买下来。举牌之前，我手上的钱不够，我自己不敢举，就叫司机去举。&rdquo；沈国汉说：<br /> &ldquo；现在，按五星级标准，连土地、连装修、连配套，连家私电器，我们的房屋卖出去，平均可以卖到7000-8000元一平方米。北海的最高价就在我们这儿。&rdquo；<br /> 房价谜局<br /> &ldquo；难难大酒店&rdquo；的新身份，反映的正是北海地产的新谜局。<br /> &ldquo；北海没有什么产业，就一个银滩，一般人来北海，就住一天。&rdquo；专门在机场接送的的士司机周六告诉记者，坐他车的旅客，如果不是来买房或者工作的，很多都会直接去越南，只在北海住一晚。&ldquo；因为在北海，除了碧海银滩，没有太多的景点了。&rdquo；<br /> &ldquo；产权式酒店的风险特别大。因为房地产市场跟旅游市场不是同步发展的，北海的房价很低，也许旅游也发展得很好，但是整个客房的量，一旦超过了旅游市场的需求，它的价格就上不来。有没有能力给人回报，是很难说的一个事情。&rdquo；同样经营着产权式酒店的张瑜说。<br /> 就连沈国汉也承认：&ldquo；一开始，并不是我想弄一个产权酒店去销售。我们这个项目本身是酒店的烂尾楼，没办法改。凯旋是一个在地理位置上特别优越的特殊例子，在我后面开发的过程中，都不会再做这种产权式酒店，投入太大，管理太麻烦，风险比较大。&rdquo；<br /> &ldquo；旅游房地产在中国这个市场还不是很成熟。&rdquo；有色十六冶北海房地产公司的总经理黄从轩说。北海旅游的发展，商业的发展，整个城市经济的发展和金融环境，都与重获新生的烂尾楼存在微妙关系。烂尾楼虽然被重新出售，但这些或许早在10年前就占用了土地、决定了用途的烂尾楼，在房价攀升的时刻，既挑战着北海的决策能力，也挑战着北海的城市规划。<br /> 2007年，和96%以上的烂尾楼处置率并存的，是连续3个月稳居全国增长率第一的房价。15年过去，原来裸露在阳光下的烂尾楼骨架，包裹上新的外壳，那些白色、粉红、天蓝的外墙，被当地人称为&ldquo；童话一般的色彩&rdquo；。<br /> 童话外衣裹住的是北海怎样的现实？房价的崛起，是城市潜力股北海崛起的信号，还是中国房地产的一个泡沫？<br /> 国家的政策与北海的应变能力，一直影响着房地产的盛衰。2004年，北海烂尾工程项目被套资金就达200多亿人民币，而后来将城市潜力重新解放的，只是一条免税政策；2003年的北海房地产升温，沈国汉认为，&ldquo；主要因为是今年人大会议上一定要把广西北部湾地区作为第四极的消息。&rdquo；<br /> 在一篇描述北海烂尾楼的报道中，写道这样的一个细节：过去，&ldquo；领导带客人来了，经过烂尾楼，都把窗帘拉上。&rdquo；但现在，北海的领导会带团队去看重获新生的烂尾楼，而旅行社，则经常带团去买房。<br /> 最大烂尾楼群变成城市景观<br /> 海泰别墅区位于北海银滩附近，曾被外界戏称为全国最大的&ldquo；豪华烂尾楼别墅群&rdquo；和&ldquo；泡沫经济博物馆&rdquo；。<br /> 名片上只简单写着头衔&ldquo；北海人&rdquo；的吴俊钢，是一个来了北海多年的律师。现在主管海泰别墅区的物业，他正是理清陷入各种复杂债务关系中的海泰别墅区这个巨大&ldquo；线团&rdquo；，让过去赤裸的钢筋水泥重新穿上童话外衣的关键人物。<br /> &ldquo；一开始，海泰声势很大。&rdquo；吴俊钢介绍着当年的盛况：&ldquo；当时是在1990年，能带两千万来北海投资房地产的，只有它是第一家。当时这里都是盐碱地、海滩、滩涂地，北海划了一个平方公里给海泰的投资商。他拿了这一平方公里就上了，施工的员工就有一万人。&rdquo；<br /> 北海泡沫破灭。国家宏观调控的政策出台后，国家整顿金融秩序，银行要收回贷款。于是，海泰的资金链断了，成了烂尾楼博物馆。1997年，一位曾订了4栋别墅的香港业主向法院起 诉，法院一下就查封了海泰的27栋别墅，才足以赔偿他的损失。<br /> 因为烂尾楼没有产权证，整个关系错综复杂。1999年1月，北海成立海泰物业管理公司涉讼案件工作领导小组，吴俊钢作为海泰物业公司的总经理，代表海泰的原主人杨恒利一方执行工作。<br /> 海泰别墅的问题就像个大线团。吴俊钢当时提出了一个&ldquo；物权优先&rdquo；设想，找到了这个大线团的线头。通过处理债务、整改工程、确认产权、盘查资产，3年后，海泰各幢别墅的产权问题终于搞清楚了。面对一片狼藉的海泰别墅区，吴俊钢又四处筹资2000万元，总算基本搞好了小区水电，修好了外墙。<br /> 海泰问题的处理，得益于特殊的政策：&ldquo；工作组对海泰采取的措施是很特殊的。比方说，产权归你了，但是我给你一个限制条件，不发产权证给你，只发一个&lsquo；临时产权证&rsquo；。&lsquo；现状交付，尾款不收&rsquo；，同时限制了你必须在6个月内把你房子的外观装修完，内部可以不做&mdash；&mdash；但是要从外观上看去，让小区成型。业主这次没有意见，因为有了房产证，海泰别墅终于可以转让。&rdquo；<br /> 不过，海泰别墅离开真正的童话还有很远，它正受到物业管理和入住率的困扰。吴俊钢注意到：&ldquo；由于购买的大部分是外地人，我们只有10%的入住率。他们长期不在，不按时交管理费；住的人也没有邻居，这是一个非常严重的问题。&rdquo；<br /> 显然，这与北海房地产的特点息息相关：外地人购房占一半以上。&ldquo；在北海有这样一种说法，东北和西北的人都是来住的，浙江、上海、福建来的人，是来炒房的。&rdquo；北海电视台《房地产》制片人韦适吾说。而对真正会来北海住的外地人，黄从轩有个两分法：&ldquo；一是确实需要的人，想来北海居住或买来度假的；一是随着一些大的项目逐步进入北海，这些项目带来的人流。&rdquo；#p#分页标题#e#<br /> &ldquo；中国人还没有形成租房消费，他们来这里买房子，就会考虑到就业、小孩读书、老人的医疗保健，如果你没有好的配套的话，怎么吸引他们来住？&rdquo；吴俊钢认为，&ldquo；政府应该做调控和总体规划，根据人口增长的速度来考虑建房，让他们的增长速度成正比。&rdquo；甚至可以采用一种整合的方式：&ldquo；比如说，你十亩地、他十亩地，政府可以把他们整合起来，形成一个重新的规划，然后几家公司共分利润，政府在当中担任协调功能和服务功能。这样的话，这个城市就变得有计划。&rdquo；<br /> 北海是不是&ldquo；全国的北海&rdquo；？<br /> &ldquo；五一的时候，外地旅行团来北海买房子，他们戴着小白帽，买房子就好像在超市买一棵菜一样。&rdquo；<br /> 北海市政府新闻科科长张阳似乎很满意自己的这个比喻。说这句话的同时，她还给我们一份关于北海房地产的数据：&ldquo；1-4月，外地人购房面积占个人购房总量的54.4%。&rdquo；<br /> 对此，新华网3月的一条新闻提供了更早的线索：&ldquo；8位专程从杭州乘飞机而来的购房者，日前在北海市新开张的一个楼盘一口气买下17套房子&rdquo；。到了6月，央视《经济信息联播》的报道，索性这样描述北海：&ldquo；一进入北海市，就像来到了一个超大型的房屋超市。&rdquo；<br /> &ldquo；外地开发商进入北海也十分值得关注。&rdquo；这是韦适吾最近的发现。他告诉我们，在最近北海举行的一次土地拍卖会上，一块62亩的地就拍出每亩147万的高价，创造了北海土地拍卖成交的新纪录。&ldquo；在16名竞拍者中，来自外地的开发商占了差不多10家，最后由两个福建人相互激烈竞争。而这块地，本地的开发商原来估计，最高不过120万。&rdquo；<br /> 每亩147万的地价代表这块地在建成楼房销售时，成本就超过3000元。与其说北海房价正影响北海的命运，不如说外地人正影响北海的命运。和普通市民的抱怨不同，一个楼盘的销售经理在接受采访时，认为适合度假的北海，面对的应是整个中国的房地产市场：&ldquo；北海应该是&lsquo；全国的北海&rsquo；。&rdquo；<br /> 越来越贵的北海<br /> &ldquo；我的一位朋友，春节后去买北海一个花园小区的楼，第一天看1580元每平米，隔一天再看，就变成1660元了&mdash；&mdash；隔3天买一栋楼，就要多花1万元。现在隔了几个月，又涨了800元。&rdquo；<br /> 《北海日报》的房地产记者陆威向我们举了一个例子。说起当地房地产的盛况，他还特别提到在《北海日报》前面的街道：&ldquo；那里有不少于15家房地产中介。租个小铺面，摆张桌子，一台电脑，就是一间中介公司。<br /> &ldquo；不少中介公司大批量入房，这样获得的价格会比较便宜点。但暂时还没有销售。&rdquo；<br /> 北海创基房地产公司的总经理李永晓也告诉我们他的发现：有中介公司开始买入他公司的房子，把宝押在北海不断上升的房价上。<br /> &ldquo；去年、前年我们就认为北海的房价会升。&rdquo；张瑜说，&ldquo；像我们过去卖的烂尾楼蓝天大厦，一个25层的高层建筑又在市中心卖1600元每平方，比成本还低。&rdquo；之所以比成本低，是因为平安保险投资2000多万搞出一个烂尾楼，张瑜买回来的时候才400多万。&ldquo；在成本价以下卖房子，大家觉得很便宜。现在所谓的高呢，大家都知道是怎么回事：不过是优惠政策没有了、税收就差了10%、一平米差了200块钱。很便宜就拿到项目的机会没有了，那些烂尾的项目处理完了，再也不着急了。&rdquo；<br /> &ldquo；苦的是80后和低收入的人，因为40多岁的北海人，一般有两套房。&rdquo；陆威说。不过，在的士司机、售货员、酒店服务员都在抱怨买不起房时，北海本地人的市场并没有被所有人忽略&mdash；&mdash；&ldquo；我们现在的楼盘相对有60%是本地购买。&rdquo；水产起家的开发商李永晓盯着本地人市场：&ldquo；定位就是以公务员、白领阶级以及上班一族为主。因为我们拿到的地，位置更适合本地人。&rdquo；<br /> 李永晓补充：&ldquo；本地有一部分人担心有泡沫出现。但以我个人来说，3000块以内是没有泡沫的，土地市场不会每亩都过100万。&rdquo；<br /> &ldquo；我觉得泡沫基本上是不成立的。因为1993年、1994年的房地产泡沫，它的资本方基本上是国企，是国有资金和政府操作。但现在进入北海的买房人、投资人包括开发商，基本上都是私企。&rdquo；这是北海市政府经济研究中心客座研究员张川的观点，他认为2007年的北海投资人更懂市场，且更理性。<br /> &ldquo；开发商只是跟着市场走，而北海政府在土地控制和批项目等方面都有遥控。经过多年的风风雨雨，开发商头脑越来越冷静，不会像1992、1993年一窝蜂来，一哄而散。&rdquo；黄从轩显然赞同&ldquo；理性说&rdquo；，&ldquo；北海这个城市始终是要发展，因为它有很多的优势，人居、交通、空气环境，加上北部湾经济圈、海上东盟。北海正在遇上历史上还没有遇到的大发展的机遇。&rdquo；<br /> 和专心本地的李永晓不同，黄从轩的判断代表了更多北海房产商的新观点：&ldquo；我们主要开拓外地市场。北海目前人气不是很旺，比较像那些小城市。北海人大部分都不是很缺房，住房不是很紧张，所以他们的购买只占市场的一小部分。&rdquo；<br /> 北海未必有泡沫，但肯定有人在炒房&mdash；&mdash；有北海的业内人士告诉我们，不少炒房人只交1万元的订金，然后用各种方式拖延交其余款项的时间，由1个月拖到三四个月，以赚取差价&mdash；&mdash；这使得《北海日报》上关于&ldquo；欠款&rdquo；的公告逐渐增多。<br /> 越来越贵的北海，关于&ldquo；第二次泡沫&rdquo；的担忧没有就此离去。持续半个月的时间，韦适吾几乎每天能都见到新一波的来北海报道房价的外地记者。这让他觉得房价上涨未必全是坏事：&ldquo；北海的人气不旺，房地产可以为北海带动人气。房价也可以让习惯低房价的北海人看清外面的房地产市场，从而发展出自己的竞争力。&rdquo；<br /> &ldquo；全国的北海&rdquo；的中国镜像<br /> 罗远洪是北海&ldquo；疯狂英语&rdquo；的老师，一个月前，他办起了北海第一个房地产视频网站，这是他在外地人购房潮中发现的新机会：&ldquo；2006年年底，我经营一个楼盘的策划销售时发现，在网站发布信息效果很好，全国各地的人都通过网站去看我们的楼盘。&rdquo；<br /> 一个月后，罗远洪已经拥有14人的团队。&ldquo；我们的一个亮点就是专门采访那些房地产老板、开发商、政府官员，让他们谈策略和政策，然后发布视频和做专题。&rdquo；除了访问，网站还会把北海电视台的房地产报道挂到网上让外地人了解市场，同时靠房地产视频广告盈利&mdash；&mdash；这与北海一位媒体的广告代表的抱怨形成对比：&ldquo；房地产商不太热心在自己城市做广告，他们就在楼盘旁边挂一条横幅，楼都能卖得很好。&rdquo；#p#分页标题#e#<br /> 房价正在考验这个城市能否与之同步发展。沈国汉举了一个例子：1996年，他在北海做过一个购物中心，北海的第一个商场，但这个项目从1996年开业到2002年&ldquo；都没有赚钱&rdquo；。按照沈国汉当时的设想，是把广州最新的商业思维带到北海：开放式中央空调、自动电梯。&ldquo；但本地商家不喜欢进商场做开放式经营，一部分商家晚上就把衣服全部打包好，拿回家去，怕别人偷。一万多平方米的商场却只能获得很微薄的租金，北海的消费和意识当时还跟不上。&rdquo；<br /> 10年后，北海CBD大型购物中心林立，但与商业发达城市的CBD景观还相距甚远。&ldquo；北海只有一家纯写字楼。&rdquo；海富大厦的开发商张力向我们说出这个数字。对此，黄从轩有个解释：&ldquo；写字楼在北海还没形成气候。一般的大城市，商业楼盘是金，写字楼是银，工业楼是铜，但北海不一样。这跟城市的规模也很有关系，加上北海交通方便，不必集中在一个地方办公。&rdquo；<br /> &ldquo；房价如果现在均价超过3500元/平方，北海在某些方面会失去竞争力。&rdquo；不少北海人知道张川的这个观点，&ldquo；目前北海这个城市还是一个中小城市，好多人就是冲着北海房价低过来的&rdquo；。<br /> 中国的房产市场难逃&ldquo；政策市&rdquo；之嫌，数度因政策而起落的北海楼市，容易让人想到了1998年的上海、2004年的广州、2007年的重庆；1997年金融危机爆发之后，上海的空置房接近700万平方米，占据全国的七分之一；2004年，广州房价结束了长达10年漫长下跌之旅，随后两年间上涨超过30%；2007年，获得&ldquo；新特区&rdquo；加速度的重庆，9天内房价上涨7.6%。<br /> &ldquo；正常、畸形、泡沫&rdquo；的说法之争，并没有中止中国楼市的疯狂上涨，&ldquo；全国的北海&rdquo；不过是其中的一个镜像。面对每天都在跳高的数字，所有人都渴望争取到北海房价提升带给自己的利润：外地人戴着旅行团的帽子来买房，还来北海拿地、做项目；北海人努力寻找房价升温带来的商业机会和城市发展机会。在此意义上说，北海就是&ldquo；全国的北海&rdquo；，这个城市房市的喧嚣，也是整个中国的心态反映：正如在广州的电台广播中，股市专家带有煽动性地建议，&ldquo；当所有人通过投资基金和股市获利时，你不进行投资，你便是亏损的。&rdquo；<br /> 在也许很短暂的时代游戏中，在楼市、股市、基金带来的投资热面前，储蓄的加息只是杯水车薪&mdash；&mdash；中国保持理性或失去理性的赌徒们，赌楼市、赌股市、赌基金，也在赌城市(文/黄俊杰<br /> |
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