限高令松绑 3月北京16个千万级豪宅批量入市

　　一季度豪宅成交量下滑

  据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，2014年一季度北京全市成交总价超千万的新建商品住宅的交易量为524套，环比上年四季度的771套减少247套，跌幅逾三成，同比去年一季度的660套减少136套，跌幅逾二成。

  从成交量上看，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉北京青年报记者，成交量下跌有四大原因。第一是受豪宅市场年度成交周期的影响。“这一季度，节假日密集，天气寒冷，项目歇业。整体而言，在北京市场，一季度的豪宅市场成交通常是全年季度成交量的谷底，2014年一季度的市场成交情况也不例外。”

  第二，一季度房地产市场观望情绪也影响了豪宅体系。“今年一季度北京楼市整体市场看跌舆论此起彼伏，刚需人群观望情绪浓厚。作为豪宅产品的购买者，在市场走向并不明朗的情况下，也产生了一定的观望情绪。”

  第三，政策层面也影响了豪宅成交量。“去年的入市价格‘限高令’在今年2月刚刚解禁。受此因素影响，1月、2月两月仅紫宸院、五矿万科·如园等高端项目获批入市，市场供应相对较少，一定程度上也限制了市场成交。”

  第四，回到买房人的心理，一季度CPI涨幅低于预期，这也会挡住购房人脚步。“近一个季度以来，CPI涨幅较低，通胀率低，宏观经济相对看稳。对豪宅购买者来说保值需求不十分迫切。”

  预计多个单价过10万项目将入市

  从新供应来看，3月份，包括格林云墅、西山艺境、鸿坤·林语墅、世茂维拉等项目在内，北京共有9个别墅项目开盘。二季度预计供应量将大增，香江别墅、九章别墅、远洋天著等别墅项目也将入市。

  3月份，北京有24个在售公寓豪宅报价超过5万元/平方米，包括五矿万科·如园、紫御华府 、西山壹号院、红玺台等，共有16个项目的套均价格超过1000万元。

  业内预计，融创农展馆地块、中赫·万柳书院、骏豪中央公园广场这些项目很有可能在今年入市。从定价上看，这些都是单价过10万的项目，堪称豪宅标杆。不过，由于北京对价格监管一直未放松，能否顺利拿到预售许可证仍有待观察。

  豪宅市场量减价增趋势明显

  虽然成交量是低谷，但是成交价格才是反映豪宅市场冷暖的指标。根据统计，一季度，北京交易总价超千万的新建商品住宅的成交均价为50214元/平方米，环比去年四季度的均价增长2.8%，与去年一季度同比增长6.4%，量减价增趋势明显。

  其中，一季度总价超千万的别墅类产品的成交总量为158套，较上年4季度下跌40%，同比上年一季度上涨10%。价格方面，一季度总价超千万的别墅类产品的成交均价为47238元/平方米，环比增长9.1%，同比增长15.6%。

  胡景晖认为，从千万级豪宅一季度市场成交情况来看，尽管成交量有所下跌，但与目前市场整体低迷的情况相比，豪宅市场的成交情况依旧可算保持了相对稳定的成交态势。成交均价的上涨也从侧面表明豪宅产品在区位、资源等方面的稀缺性和保值特征，仍然是豪宅购买者更关注的产品属性。

  北京豪宅价格越开越高

  一般而言，业内把成交总价在一千万以上的统称豪宅。大家最广泛接受的自然是别墅类项目，比如中央别墅区的各种豪宅，动辄两三千万。而在通州运河岸上的院子，最贵的售价数亿。

  由于“限墅令”的缘故，地理位置好的别墅价格始终坚挺，而且经常报出天价。整体而言，中央别墅区、西山别墅区、奥北别墅区由于土地越来越少，价格也是越开越高。

  除了别墅类，高档公寓类也是豪宅的主力军，这些房子大多位于四环以内，户型较大。

  而四合院则是完全脱离普通豪宅的估价范围，因为历史文化内涵等诸多因素在内，不同院子价格相差极大，但在北京城区已经很难找到1000万以下的四合院了。

  此外，有些堪称豪宅闻名京城，则是因为特殊功能，比如说有学区房概念。此前五道口曾出现过单价每平方米10万的学区房。不过，严格意义上讲，这类房子不该算豪宅，因为此类房一般面积不大，总价不到1000万标准。