房价成中国经济下行的魔咒 中国房地产泡沫已经爆了 回暖是假象

房价成中国经济下行的魔咒 http://opinion.hexun.com/2012-07-03/143138842.html 谢国忠：中国房地产泡沫已经爆了 回暖是假象 http://stock.sohu.com/20120702/n ... 8%B1%A1#adtag=share 这两篇有点意思  乱花渐欲迷人眼

由于2008年的房地产刺激政策及其产生的恶劣后果，使得现在的房地产去泡沫化的过程异常艰难，并深刻地影响着经济刺激政策的制定和实施，进而削弱中国经济主动增长的动能。并且，房地产市场的高度不确定性，还深刻地影响着消费能力的释放，房地产已然成了中国经济下行的魔咒。　　“二季度中国经济探底”，此前很多机构都做过这样的预言。现在看来，二季度的PMI、煤炭库存和价格、发电量和用电量等指标固然显示二季度经济很糟糕，但是否已经“探底”，似乎言之过早了。
　　以作为经济先行指标的制造业采购经理（PMI）指数分析。汇丰银行的PMI数据在2011年11月以47.7%创下了32个月的新低之后，一直到2012年的5月份，始终在荣枯线以下。刚公布的6月份PMI初值达到了年内的低点48.1%。虽然一直以来内地官方公布的数据总是比汇丰银行公布的数据来的乐观，但官方刚公布的6月份数据也再下0.2%，创下年内新低50.2%，在荣枯线边缘。
　　对于这些并不乐观的先行指标，在上周结束的“陆家嘴论坛”上，汇丰银行董事总经理兼大中华区首席经济学家屈宏斌表示，目前中国实体经济下行的趋势还在持续，并没有看到有稳定或回暖的迹象。
　　在我看来，导致“中国实体经济增速持续下降”的最重要因素，恰恰是在2008年金融危机全面爆发之后，充当拯救经济“急先锋”的房地产。何以如此？因为2008年的房地产刺激政策及其产生的恶劣后果，使得现在的房地产去泡沫化的过程异常艰难，并深刻地影响着经济刺激政策的制定和实施，进而削弱中国经济主动增长的动能。
　　首先，由于缺乏基本的信任，任何有关楼市的“政策”都会引起民众恐慌性的解读，房地产“去泡沫化”严重制约其他经济刺激政策的制定和实施。
　　从2010年到现在，持续不断的楼市调控中，地方政府对中央政策阳奉阴违，使得房地产调控屡调屡涨。民众已经对楼市调控政策的有效性失去了基本的信任。加之2011年下半年，经济加速下滑，各种关于中央政府可能放松调控，再次依赖地产来拉动经济增长的舆论甚嚣尘上，中央的房地产政策总是在被有意或无意地曲解。
　　以6月份为例，房地产市场经历了一场密集的政策试探和辟谣。先是媒体借发改委人士之口说“地产松绑或是救市第二张牌”。其后是“银监会给予二套房同样风险权重”的报道出笼。紧接着是央行在降息的前一天晚上向各商业银行下发特急文件，通知房贷金融机构贷款利率下限由基准利率的0.9倍扩大到0.8倍，个人贷款利率的浮动区间下限仍为基准利率的0.7倍。这一“特急文件”被解读为“央行下发特急通知，房贷利率7折”。
　　尽管其后发改委、银监会、央行和住建部相继辟谣，但却由此掀起一股席卷北京、杭州、南京、深圳等多地的购房热潮。尤其是北京，更是“量价齐升”，整个楼市形如“井喷”，“恐慌性购房”再次冲击北京的楼市。
　　由于民众对中央房地产调控政策不信任，而严重脱离民众收入水平的房价又在不断累积社会的不满情绪。如果真是由于房地产调控政策半途而废导致房价再次报复性反弹，房价就是压倒民众对政府信任的最后一根稻草。
　　因此，中央政府在制定任何经济刺激计划的时候都必须要慎重考虑对于楼市的影响，力求能相对平稳把房价稳住，避免大起大落对经济和社会的冲击，并通过经济发展和收入提高来逐渐使房价“回归到合理的水平”。
　　这样对楼市“投鼠忌器”的政策拿捏，显然会使得我们的经济刺激计划很难快速有效。
　　其次，楼市已经成了中国扩大“内需”最重要的“杀手”。
　　从目前欧洲经济形势分析，在相当长的时间内，显然不能再指望出口拉动经济增长了。作为长期跛足的经济增长结构，拉动内需一直是我们的政策目标。但是，中国的医疗、教育、养老的严重缺陷一直制约着我们的内需增长。而目前来看，最直接也是最重要的影响在于房价，在住房的压力下，作为内需消费中坚力量的城市白领的消费能力受到极大的压缩，一套房往往不是影响一个家庭，而是影响至少三个家庭的生活质量。在这样的环境之下，很多城市的年轻白领阶层，连孩子都不敢生，还敢做哪些消费呢？
　　“二季度经济探底”的预测看来需要修正，需要更多更有效的刺激政策来拉动中国实体经济增长。但从6月份全国房地产市场的反应来看，房地产去泡沫化显然将严重地制约着经济刺激政策的制定和实施，更何况，房地产市场的高度不确定性，还深刻地影响着消费能力的释放，房地产已然成了中国经济下行的魔咒。

经济学家谢国忠在发言表示，中国房地产泡沫已经爆了，房地产掉的话，是一波一波的，掉下去之后，有点钱的人会来买，这是一波，然后再等下一波，所以价格会更低。中国房地产在5月份有一波回暖，我个人认为是因为有些信托产品，放高利贷到期了，有一些盈利产品是可以银行兑现的，所以很多人拿到钱之后，不敢去放高利贷了。

　　以下是发言实录：

　　提问：请问谢国忠先生一个有关房地产的问题，去年年底您说过，2012中国的房地产泡沫会破灭。目前因为稳增长、降息导致市场成交量有所回暖，而且开发商拿地的热情又恢复了，地王也出现了，您现在还坚持这个判断吗？

　　假如说中国政府一次又一次的把房地产泡沫掩盖起来，会对中国经济产生什么样的影响？

　　谢国忠：破灭不破灭的话，自己到中国各地方走一圈就知道了，你看到塔吊有多少在动就知道了。中国现在的经济出了大问题之后，现在很棘手。中国房地产在5月份有一波回暖，我个人认为是因为有些信托产品，放高利贷到期了，有一些盈利产品是可以银行兑现的，所以很多人拿到钱之后，不敢去放高利贷了，城市限购率基本没有了，因为已经产生了一个行业专门为你服务，怎么去绕过这条限购令，只不过给四五万块钱就好了。所以很多人认为房地产的问题是因为调控引起的，不是这样的，中国房地产的核心问题是量太大，价格过高，两个都有。

　　在上海北京，这两个城市人口以后还是会增加的。所以房地产的话，至少我们可以谈价格的问题，什么样的价格是合适。在上海有的地方降30%—40%的水平，有的地方像佘山降了一半。北京有的地方价格比较坚挺，在西区这样的地方，但是在郊区下滑比较严重。所以你听说又火爆起来了，网上都在这么说，这跟事实还是有区别的。五月份的销售确实有点好，我自己的解释，一个是高利贷产品兑现之后，很多人拿这个钱去买房子了，觉得还是投资房子安全一点。说地王的出现，很多地方一定是政府出来的，是用这个刺激老百姓的消费，所以中国的房地产我觉得是走到头了。很多地方的官员我接触到，说到房地产，说到这个完全是非理性的，就是一条路，我们这个房地产不会是永远不好的。他们就不考虑其他的可能，就考虑这一个可能。我们现在的日子就不好过，我们唯一的就是因为中央不让我们好过日子，等到中央一改我们又会过好日子，他们就是等。

　　我最近去了一个三线城市，他告诉我，这里的人那里的人都会过来买他们的房子，但是做了一个调查，十年人口没有涨过。隔壁的城市里面，当官的也在造房子，他也认为别的城市人会过来买房子，我认为会出现很多的“烂尾城市”，这个政策再怎么弄，都不会让房地产回去。因为房地产掉的话，是一波一波的，今年差不多就是这个局面。掉下去之后，有点钱的人会来买，这是一波，然后再等下一波，所以价格会更低。

　　刚才陈教授说像曼哈顿这样的情况，不能光看这种地方的价格来反映整体的房地产的市场。要看大部分的市场，所以我觉得房地产泡沫是已经爆了，因为中国的媒体跟很多利益绑在一起，有的说话来一些，大家觉得又火爆起来了，大家觉得是不是我得赶快买啊，都是这样的心态。因为我们看股市就是一波一波的，今天郭主席说的话，我觉得关心的人不是很多。因为中国90年代工作的，后来赚了钱的人，这波炒股票的话，把他们全部洗掉了。所以他对股市已经没有信心了，所以中国股市问题非常严重。所以你看网上天天炒，有什么概念也没有人听了。房地产就像股市7000点下来的时候，也是一浪一浪的。我觉得中国房地产在走同样的道路，上海、北京可能还会慢一些，但是大部分的城市都会降下来的。所以我觉得这是我个人的看法。 .