律师提示：房屋租赁合同到期，肯定能续约吗？

　　　　　案例：合同到期，房主不同意续约起纠纷

孙丽一年前租了戴强的一套房子开了一家洗衣店，合同约定租赁期限为一年，合同到期前一个月双方协商是否续签订。因为开店，需要考虑到客源的稳定性，所以在签订合同时孙丽本想把租赁期限订得长一些，但又考虑到不知店铺的经营情况怎么样，外一经营得不好，要提前结束还要承担违约责任，所以就只订了一年的期限．但合同中也约定孙丽有优先续约权．

眼看一年的租赁期限就到了，孙丽的洗衣店经营得不错，于是向戴强提出要求再续约两年，可是戴强却表示不准备再续约，准备收回房屋另作他用。孙丽认为戴强这是故意难为自己，合同到期后她拒不搬出，仍要求承租。

交涉不成，戴强把孙丽告上了法院，要求她限期搬出，并赔偿合同到期后占用房屋给戴强造成的损失。

孙丽主张，自己租房子是为了经营，既然是经营固定的客源非常重要，现在苦心经营才形成了一些回头客，客源刚刚稳定，如果现在就终止合同，损失太大，投入还没有收回成本。现在自己继续租赁房屋，对戴强没有任何损失，如果要增加租金，在合理的范围内双方可以协商，但如果解除，对自己造成的损失太大。而且，合同里也约定自己有优先续约权．

孙丽是声情并茂，法官也不住频频点头，还极力给原告戴强做思想工作，想让双方达成增加租金续约的和解．

可戴强不管法官怎么说，就是不同意续约，坚持说要收回房子另作他用。

法院最终作出了判决，法院认为：

原被告双方签订的房屋租赁协议合法有效，原合同到期后，被告提出要求续约，但原告不同意续约，我国《合同法》规定“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。”被告无权要求原告必须与其续约。

虽然双方的合同中约定被告有“优先续约权”，但现在是原告要求收回房屋自用，不存在“优先续约权”的适用情形。

合同到期后未续，被告无权再占用原告的房屋，因此，原告要求被告搬出占用的房屋并赔偿占用期间的损失的要求应予支持。

法院判决后，孙丽很意外，法官向她解释说“虽然从感情上，我也同情你，也认为戴强不顾你的实际情况坚持不续约有些不尽人情，但是判决必须依法作出。而且，你也有大意之处，签订合同当然就要有约束力，既然约定的期限是一年，你就要早些考虑这个问题，如果发现经营状况不错，就应该尽早提出续约，如果房主不同意，你也可以提前另找附近合适的地方寻租，并提前通知老客户，尽量避免自己的损失。”

律师提示：房屋租赁合同到期后如何续约？

房屋租赁合同都涉及到一个租赁期限的问题，房屋租赁合同有定期租赁和不定期租赁两种情况。

不定期租赁本来就没有约定租赁期限，双方都无异议就一直履行，一方随时可以提出终止，只要给对方合理的准备时间即可。

定期租赁不管是一年，还是三年五年甚至二十年，都涉及一个合同到期后是否续约，如何续约的问题。

1、 任何一方都没有当然的续约权。

我经常会碰到有的承租人，在原租赁合同到期后想续约却被出租人拒，认为出租人不愿续约侵犯了自己的权利，问律师有没有办法维权。这种承租人往往是用租来的房子经营，生意还不错，合同到期当然不愿意轻易换地方。

碰到这种情况，让律师很无奈，因为从法律上看，既然约定了期限，就必须认识到这个期限对双方是有约束力的，到了期限后，自己还能否继续使用，能否续约，不是自己一方能决定的，另一方完全有权拒绝续约，甚至不需要什么合理的理由。

2、 法律上不存在优先约续权．

有很多承租人认为自己当然享有一个合同到期后相比其他承租人的优先承租权，而实际上，法律上是没有规定承租人的这个权利的，如果想拥有这个权利，必须得在合同中作明确约定．而且，优先也仅仅是同等条件下的优先．

3、 承租人可以采取合理的措施，避免续约问题可能造成的损失。

承租人如何避免这种不能续约的损失呢？律师给您提如下建议：

如果对自己的生意有足够的预期，那合同期限越长，对生意就越有好处，所以，可以在签订合同时直接要求签订比较长的租赁期限。

如果对生意的发展预期不足，也不妨签订一个比较长的租赁期限，然后在合同中保留在一定时间、一定条件下提前解除合同，并在合同中约定，在这种情况下，可以少量或不承担提前解除合同的违约责任。这样，即使确实经营不好，要提前解约，要承担的责任也是比较有限而有能力承担的。

如果在签订合同时，不能预期后面的生意情况，确实只想签订比较短的期限，那在合同履行过程中一旦感觉生意还不错，就应该及时同出租人协商延长合同期限，不必等到合同快到期再提，那时再提往往会陷入被动，就算最后得以续约，往往也要在租金上做较大让步。如果很早就发现无法续约，也可以利用到期前的时间在附近另找合适的房屋租赁，这样即使不能续约，店铺换地方后，也能尽量留住原来的客源。

4、 如果双方同意续约，应该重新签订协议或增加补充协议。

合同到期后，如果双方均同意续约，那应该重新签订书面的房屋租赁合同，明确新的权利义务。即使仍按原协议履行或改动的权利义务条款较少，双方不愿意重新签订书面协议，也应该简单签订一份补充协议，附在原协议后面。

千万不要以为“双方都没意见，只要自动履行即可，不需要任何手续。”如果合同到期后双方并未正式续约，只是双方都自动履行：出租人不要求承租人腾房，承租人继续按原约定支付租金，出租人也照收不误。

表面看没什么问题，但双方关系的性质就已经发生变更了。如果没有正式的确认，双方租赁关系继续有效没问题，但是租赁期限却变成了不定期的了。也就在到期之后自动履行的期间，双方均有权随时提出终止租赁关系。

《合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”