北京公租房租金价格被指定价过高

蒸桑拿的德芙 · 发表于 10-8-6 13:52:13

　　虽然住房和城乡建设部鼓励再三，各地政府对公租房建设仍然持犹豫观望态度。
　　记者从国土资源部获悉，今年1-6月份，全国公租房供地仅有61.1公顷，只占上半年全国住房用地供应量的千分之一。仅有北京、黑龙江、贵州公租房供地超过了10公顷，19个省公租房供地为零。
　　北京上半年公租房供地28公顷，占了全国的一半。然而率先走在全国前面的北京市，很快遭遇了“公租房租金定价过高”的质疑。
　　一位接近住房和城乡建设部的专家对记者表示，前不久国务院专门召开了推进公租房建设的工作会，各省分管副省长都出席了，预计下半年会掀起建设高潮。但是困扰公租房建设的定价问题、市场化运作机制问题如果不解决，其他城市都会遇到运营管理的难题。
　　公租屋建设全国遇冷
　　上述接近住建部的专家表示，2009年下半年，住建部召开过公租屋建设经验推广会，就公租房管理意见征求过各地的意见。
　　当时，由于房地产市场火爆，各地政府对于公租房建设总是持“三分肯定、七分怀疑”的态度。
　　一位曾参加过住建部组织的“常州经验座谈会”的地方房管局长对记者坦言，常州这样经济发达地区，政府可以财政出钱先建设一大批房源。但对中西部地区来说，从哪里筹集这些钱来建设公租房是一个大问题。
　　北京一家国企负责人对记者表示，北京公租房建设模式分为两种：集中建设和商品房中配建。目前是后者占大比例，至于大规模建设，主要依靠北京的国企垫资进行建设。
　　而这些北京国企基本是被“指派”做这件事情的。经济适用房可以在房屋销售后实现资金回流，但公租房不能直接出售，房屋建成以后，资金如何回收，就成了这些国企最担心的问题。
　　对于在商品房中配建公租房，则面临着地价太高的问题。北京某房地产企业刚在通州拿下了一块配建限价房、公租房的土地。该开发商算账后得知，其商品房部分不卖到单价2万元/平方米，整个项目就要亏损。
　　目前，中西部地区大都仿效北京，让地方国企先行代建，然后政府回购。然而，这一做法在大多数地区遇冷。
　　上述地方房管局长对记者说，公租房建设在房地产市场火爆的情况下，还好推动，当前全国大部分地区房地产市场趋冷，这个时机对于大规模建设公租房并非好机会。
　　由于公租房并没有纳入地方保障性住房政绩考核指标，而是鼓励发展内容，因此全国公租房能否如愿迅速推行，仍待考验。
　　比市场价贵的租金
　　高调提出发展公租房战略的北京，却遇到定价的尴尬。
　　“定价肯定会考虑老百姓意愿的。”一位参与北京公租房政策制定的人士，在要求匿名的情况下表示，北京公租房定价面临进退两难的尴尬：如果定价过低，不但成本收不回来，而且将来受益人群退出都是难题；如果按照目前市场价格的8折定价，很多老百姓又反映定价太高。
　　7月29日，北京市住建委公布了北京控股集团有限公司公租房项目、北京市公安局公租房项目、丰台区黄土岗保障房项目这三个公租房项目的成本租金价格，引发了极大争议。其中最贵的黄土岗项目成本价达到30元每平米，与市场租价不相上下。
　　在黄土岗保障房项目，一对看房的夫妇对记者表示：他们看了几套房子，一般90平米左右的两居室，精装修、家具齐全，租金大概是2500元，平均每平米27.8元，比公租房成本租金还要便宜。
　　租金为何定价这么高？北京市住建委等部门的回应是：成本太高。
　　北京住房公积金管理中心一名官员8月2日通过媒体表示：像丰台区黄土岗公租房，政府从开发商手中回购的房屋价格是8100元/平米，而由于公租房的建设资金主要来源是公积金贷款，还要加上利息。
　　目前，北京土地拆迁成本每平米在3000元至4000元，也就是说在土地不存在溢价的情况下，公租房土地成本至少是每平米3000元至4000元。另外，房屋建安成本、税费和贷款利息的成本在3000元至4000元。
　　两项相加，公租房每平米的成本约为6000元至8000元。按照商业贷款年利率千分之四计算，公租房每月每平米的成本租金就在24元至32元之间；若是公积金贷款，利率为千分之三点六，其成本租金就在21元至29元之间。
　　按此计算，房屋本身的成本租金就超过了29元/平方米/月，再算上物业、小区管理等方面费用，成本租金接近30元是合理的，实际租金一般是市价的80%。
　　虚高房价绑架公租屋
　　北京市公租房定价的主要依据是成本定价法，而这个定价法，受到了市场的质疑。
　　北京我爱我家公司副总裁胡景晖表示，目前北京房价很高，地价也很高，如果再将拆迁成本等都以市场的方式算入公租房的成本当中，公租房最终成为高房价和高地价的买单者，其租金水平永远不能被市场所接受。
　　就公租房来说，北京公租房大部分是采取配建的形式开发的，是在商品房用地当中按一定比例进行建设，与商品房开发承担同样的土地成本。
　　这些商品房用地都是通过招拍挂出让的，从去年下半年到今年调控开始初期，北京地价上涨幅度巨大，因此配建起来的公租房成本自然较高。
　　胡景晖认为：公租房的成本定价方法是建立在房地产现行体制基础上的，公租房成本捆绑了地价上涨、管理成本提升、地方政府财政收入和开发商利益等各种因素，这种成本定价方法单纯参考成本和市场租金制定，没有考虑到房价此前的暴涨虚高，即使按照市场价的80%定价，公租房的意义也大打折扣。
　　而重庆的公租房则根据人均收入水平来制定租金，只有市场价格的60%。因此，政府必须在制度上寻求突破，打破支撑高地价、高房价、高租金利益链条背后的旧体制基础，从土地供应上着手降低公租房成本租金，否则想让公租房等保障房来影响房地产调控、解决公众居住问题，只能是空中楼阁。
　　胡景晖表示，政府的思路是通过吸引社会资本进入公租房开发、运营，来解决大规模运作方式的财政支出问题。但是公租房若由社会资金掌握，肯定会加快资金回收速度，这意味着租金的提高。
　　就北京市场建成的公租房来看，如果每年返还1%的成本，赎回整栋楼需要39年时间；每年返还2%的本金，需要27年时间，随之公租房租金成本每平米就会多3-6元。