CBD东扩华贸中心成为风向标

主播阿通 · 发表于 09-6-11 09:00:30

　　华贸中心实际上是CBD东扩的一个风向标。华贸中心这种项目是政府最期待的一种项目。城市在早期的时候，是粗放式的，改革开放20年之后，每个城市都开始注重发展质量，环保、可持续发展等理念都引入了。我接待的就有20个多城市的领导带队来考察华贸现象，来观察为什么当时不被看好的一块地，只有15公顷，却创造了一个能容纳20000人就业，一年产生几十亿税源的时尚消费、现代服务业、金融三大功能聚集的区域，成为城市的一张名片，对城市的可持续发展不断产生作用。这就是一个现象，这就是未来城（查看地图）市发展的一个趋势，要高度集约化。所以华贸中心的影响已经扩展到全国，重庆、宁波、温州、沈阳、大连、惠州等城市领导都曾带队来参观。

　　CBD东扩需要契机和基础，华贸中心实际就是东扩区域的“核”。当时这个地区，到现代城（查看地图）再往东就是郊区了，属于城乡结合部，这个地方原是陈旧的老电厂，大望路只有十几米宽，两边都是一些低端的商铺。华贸中心本身定位的时候，实际上是分析城市未来发展的趋势和轨迹后做出的抉择决定。当时如果做成住宅加超市这个模式，风险小，投入小，很快实现资金回收，但这样的话CBD的界限就到这为止了；如果做成一个新的标志性的社区，整个CBD的版图就东移了。所以后来我们做了大量的调查研究和慎重分析以后，还是定位成高端的、城市发展东边的一个节点。当时有个著名的说法：二环的节点是东方广场，三环的节点是国贸，四环的节点是华贸，这就是城市发展的一个历史轨迹，“节点论”“双核论”“东移论”都是那个时候提出的。

　　定制写字楼和品牌还有空间

　　五年前我们的广告是“巨擘，百万平米建筑集群”，那是个量的概念，一年以后我们就换了“世界的商圈”，并打出“写字楼为跨国企业量身定做”的诉求。现在看来这是一种发展趋势。就像你对时尚有了一定的追求，就该去商店定制了。以北京在国际大都会中的地位，这种业态已经成为潮流。

　　现在入驻华贸中心的跨国公司就有192家，其中最少有20家对“一个独立形象的办公楼”有需求。不定做这个东西，不能筑巢引凤啊。经济在发展，不断有企业发展壮大，需要给他们一些空间。比如上海陆家嘴，汇丰啊这些公司都有自己的大厦，北京还是很少，华贸这边的德意志银行，我们给它单独一栋写字楼的冠名权，因为他们把总部搬过来了。目前金融街有一些企业总部，但都是中字头的国企。所以CBD东扩区域180多万平方米的规划并不是太大，但是要做得好。

　　我相信，CBD东扩按政府现在的把握和导向，最起码是在华贸中心这个起点上，往高推，往前推。要不是这样，那就失控了。

　　从功能上看，华贸中心本身的功能，大家认为很好，可是我们觉得还有很多缺憾，不断在检讨。如果华贸中心再能往东延展的话，我希望在文化方面，在品牌方面，还能有一些拓展。比如LVMH旗下的十几个品牌，我们没有面积给他们，当然下一步我们调整完了还是可以进。

　　开发商执行力和政府控制力决定成败

　　怎么做得好，我觉得，根上的问题是选择发展商。如果发展商想实现短期效益最大化，用目前的政府管控能力、指标体系，是管理不了他的。现在有很多好位置的楼，比华贸中心位置好，都做成小面积的卖掉了，卖掉了之后每个窗户都贴广告，形象很差。实际上即使你规划让他在这里必须建酒店，如果他只考虑短期利益也可以建成酒店式公寓，40平米一间卖掉了。所以在特定的功能区域，我认为招标比竞价好，竞价的话，别人把价拱上去了，拿到地块的发展商就可能心理不平衡，就会只做最好卖的产品而不是最适合可持续发展要求的物业，这是恶性循环的。另外有的发展商拿到之后，不是不想做，是做不了，租不出去，没有真正管理能力和执行能力。

　　其次就是政府的控制力。这是全国最瞩目的项目了，政府不能失去对过程的干预。这种重要地区的开发，国内外如果有必要，政府都要干预、管理。比如法国拉德芳斯，我和他们的管委会交流，他们对项目管理控制很严的，尤其是对交通、对整体开发过程、对品质的管控，比如不能出现烂尾这种极不协调的现象。

　　一个是政府的严格把控，一个是选择好的发展商，做不到这两条，功能的准确定位就是空话。发展商就看是短期效益和长期效益，短期效益就是短平快产品，两三年就把项目卖掉，把风险转嫁到小业主、政府、市场上，这种发展商是不适合参与CBD东扩建设的，应该去别的区域寻求发展空间。