未满两年住房按5%全额征税 北上广深区别对待

　　营业税改增值税将在今年5月1日正式实施。随着房地产业纳入营改增试点，个人二手房交易在税负上到底是增是减？昨天下午，营改增政策细则终于出台，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税，而不是此前很多人担心的按房地产业11%的征收率来缴纳。按照这一政策，营改增后，个人买卖二手房的税负基本保持平稳，不会出现较大波动，担心税负大涨的买房人卖房人不必恐慌了。

　　北上广深区别对待

　　财政部、国家税务总局联合发布的《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》明确，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

　　规定指出，上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

　　针对北上广深四个城市，政策则对购买2年以上的住房按普通住房和非普通住房加以区分。规定明确指出，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

　　什么是非普通住房？据介绍，一般指的是住宅小区建筑容积率在1.0以下，或单套建筑面积在140平方米（含）以上的住房，同时参考其实际成交价格确定。实际成交价格若高于所在区域住房平均交易单价或套总价的1.2倍，就是非普通住房。

　　营改增不改优惠尺度

　　在营改增细则出台之前，外界对营改增后二手房交易的征税方法曾有过多种猜测。不过，业内普遍认为，试行营改增后，二手房税负减轻应该是大概率事件。目前看来，出台的政策与人们的期待相一致。

　　中央财经大学税务学院教授黄桦解释，营业税属于价内税，计算公式是用含税价格乘以税率，增值税则属于价外税。目前，个人二手房交易的营业税综合税率为5.5%或5.6%，其中营业税为5%，其他则是城建税、教育费附加等附加税。因此，对于个人二手房交易而言，如果按照5%的征收率全额缴纳增值税，考虑到价税分离部分，营改增后，税负基本保持平稳，也可能略有下降。不过，营改增后个人二手房交易具体的征收计算方法还需等待国地税局的进一步通知。

　　值得注意的是，此前免征营业税的住房在营改增后也将免征增值税，优惠政策没有变。

　　对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析，从此次公布的增值税税率来看，营改增基本可以看作是对现有营业税的平移，从征税的税率、征收年限和征收范围等来看，与之前的营业税相比变化不大。

　　“在这一时间点出台增值税征收细则，主要目的是稳定市场预期。”胡景晖说，增值税细则出台之前，市场各方的猜测颇多，也有些机构借此扰乱市场，制造市场恐慌，现在细则公布了，可以说给消费者吃了定心丸，对稳定市场预期起到了重要作用。

　　另外，记者昨天从市国税局获悉，部分企业纳税人的营改增变更手续已经开始办理了。自3月21日起，纳税人如在地税缴纳营业税，同时在国税有增值税税种，可与国税主管税务机关联系，办理营改增相关变更手续。需要注意的是，如果在国税机关是小规模纳税人，但是2015年1-12月营业税收入超过515万元，按照相关规定，营改增后须登记为一般纳税人。如果企业在国税只有企业所得税税种或者是纯地税企业，具体办理时间将会另行通知。