|
|
<p> 业界称，购房者和开发商均对于新一年房产调控走向尚不明确，很难对后期市场做出判断，导致供需双双下滑，预计几周后市场将逐渐回暖，3月后市场走向或将明朗。 </p>
<br /><p> 春节后北京楼市仍旧萧条，有上百个项目出现一周内零交易的情况。由于市场整体处于低迷状态，多数楼盘的销售价格仍维持节前原状，销售价格维持不变。同时还有部分项目在持续打折销售。不过也有少数项目节后上调了销售价格，但幅度不是很大。 </p>
<br /><p> 业界称，购房者和开发商均对于新一年房产调控走向尚不明确，很难对后期市场做出判断，导致供需双双下滑，预计几周后市场将逐渐回暖，3月后市场走向或将明朗。</p>
<br /><p> 3月前多数住宅项目售价&ldquo；按兵不动&rdquo； </p>
<br /><p> 春节后北京楼市该走向何方，购房者迫切想知道，开发商也在急于寻找答案。记者拷问开发商，开发商却纷纷打听同行们的动向，可以预见的是，今年房价将不会大涨，赢得市场只能靠品质和实力。</p>
<br /><p> 春节后北京楼市仍旧萧条。按照惯例，每年春节前后北京楼市的销售放缓，交易量会出现较大幅度的下降，尤其是春节后几周内新盘入市及市场交易量都会下降到最低点。业内普遍分析认为，春节前后楼市交易低迷是市场惯例，不能因短期的市场交易萎缩，来判断楼市的走向。 </p>
<br /><p> 节后一周期房住宅仅成交608套 </p>
<br /><p> 北京房地产交易管理网的数据显示，2月13日&mdash；2月18日六日内，北京期房住宅交易量均在100套以内，出现了少有的&ldquo；日交易量不足百套&rdquo；的局面。记者统计2月14日-2月20日的交易数据显示，节后一周期房网上签约为553套，环比春节前一周下降了658套，降幅超过100%，在交易量下降的同时，竟然出现了预售许可证零办理的局面，节后一周内没有新的住宅入市，成交的住宅主要为1月份新入市的热销项目和部分老项目的后期。同时按照交易量来推断，节后北京有上百个项目出现一周内零交易的情况。 </p>
<br /><p> 市场整体处于低迷状态，多数楼盘的销售价格仍维持节前原状，同时还有部分项目在持续打折销售。合生国际花园、珠江帝景、万科四季花城等春节前促销的项目，节后优惠仍旧进行。尤其是珠江帝景博悦88平米和90平米两居户型，2月21日元宵节前优惠销售，最低一套单价达20000元/平米，相比25000元/平米的均价，优惠了5000元/平米。 </p>
<br /><p> 节后销售价格维持现状 </p>
<br /><p> &ldquo；从目前所了解的情况来看，多数项目销售价格维持不变。&rdquo；招商公园1872营销策划总监宋翔华表示，今年春节后北京多数项目在售价方面采取了&ldquo；按兵不动&rdquo；的政策，主要原因是这些项目销售情况较差。不过也有少数项目节后上调了销售价格，幅度不是很大。 </p>
<br /><p> 据记者了解，位于东四环的招商公园1872均价从节前的18500元/平米上涨到19000元/平米，上调了500元/平米；位于房山的加州水郡住宅均价上调220元，目前住宅均价达7200元/平方米；位于海淀区田村的丹青府均价从14880元上调120元，现均价15000元/平方米。而中原地产提供的统计数据显示，节后上调销售价格的项目寥寥无几。 </p>
<br /><p> 多位接受记者采访的业内人士分析指出，每年的春节前后都是一年中销售淡季，这属于传统的销售惯例。不过今年楼市节后最大的变化就是多数项目节后售价维持现状，并没有出现上调价格的情况，以往一般在节后一周内就开始调价。&ldquo；今年节后住宅市场受市场惯例和销售低迷双重影响，价格未现上扬。&rdquo；宋翔华指出，往年节后主要是受到销售惯例的影响而交易量减少，今年则是双重作用。购房者和开发商均对于新一年房产调控走向尚不明确，很难对后期市场做出判断，导致供需双双下滑。不过他认为，随着季节的转暖，北京楼市将开始逐渐回暖，预计今后几周市场成交量将缓慢抬升。</p>
<br /><p> 珠江·；奥古斯塔城邦 送&ldquo；宝马&rdquo；为&ldquo；回报客户&rdquo； </p>
<br /><p> 【拷问开发商 之 打折楼盘】 </p>
<br /><p> 位于通州马驹桥的珠江·；奥古斯塔城邦，从春节开始进行&ldquo；买联排别墅送宝马车&rdquo；的优惠活动，该活动将持续到本月月底。 </p>
<br /><p> 据介绍，在春节期间前来购房的客户中，不少是在亦庄工作的，还有不少是老客户介绍来的新客户，此次促销在准客户中的反响比较热烈，对于销售的促进作用相当明显，但是项目负责人没有透露春节期间销售的具体套数。无独有偶，与该项目毗邻的金地格林小镇6，也在春节前开始推出特惠房的优惠活动，优惠幅度从4万到20万元不等。 </p>
<br /><p> 【对话】 </p>
<br /><p> 新京报：珠江·；奥古斯塔城邦选择在春节前开始推出&ldquo；买联排送宝马&rdquo；，原因何在？ </p>
<br /><p> 张雪林（珠江·；奥古斯塔城邦总经理）：主要是为回报客户。有的项目春节期间打折促销可能是为了回笼资金，但是珠江完全是让利回报的心态，活动不会长期搞。由于去年年底是珠江地产十五周年，加上春节正好是传统的喜庆节日，所以就选择了这个时间来举行优惠活动。 </p>
<br /><p> 新京报：听说项目还有全款9.5折的优惠？ </p>
<br /><p> 张雪林：这是很久前就开始了，并非春节期间专门推出的优惠。 </p>
<br /><p> 新京报：同处马驹桥的金地格林小镇6在你们&ldquo；买联排送宝马&rdquo；之前就推出了特惠房，你们的优惠活动是不是在其压力之下才开始的？ </p>
<br /><p> 张雪林：不是，我们是根据自己的销售策略，刚才说了，一是因为珠江15年，二是因为春节，并不是因为受旁边项目的影响。 </p>
<br /><p> 新京报：是否有之前已经买房的老业主心里不平衡，前来理论？ </p>
<br /><p> 张雪林：没有，因为前一批的业主所购的房子已经升值了，一开始联排别墅的价格是每平米15000、16000元，现在价格已经达到了18000-20000元/平米。 </p>
<br /><p> 新京报：你如何看待春节后北京楼市的价格走势？ </p>
<br /><p> 张雪林：个人认为，春节之后北京18000元/平米以上的高档住宅价格可能会有所下调，而10000元/平米左右的房子尤其是小户型价格仍然会上扬。 </p>
<br /><p> 新京报：珠江·；奥古斯塔接下来会采取什么样的销售策略，还会继续进行优惠吗？ </p>
<br /><p> 张雪林：&ldquo；买联排送宝马&rdquo；只会持续到这个月底，联排别墅产品所剩已经不多，而三月底项目的公寓部分可能再推新货，现在公寓部分的价格在8000元/平米左右，由于公寓主要是中小户型，所以我预测还是有一定的价格上涨区间的，届时我们将根据市场情况对价格进行一定的调整，上浮幅度现在还不好说。 #p#分页标题#e#</p>
<br /><p> 招商公园1872 &ldquo；节后一个月市场会转暖&rdquo； </p>
<br /><p> 【拷问开发商 之 新开盘项目】 </p>
<br /><p> 招商公园1872是今年1月淡季入市的地产项目之一，而当月入市的项目廖廖无几。该项目1月26日开盘销售，首推一栋酒店式公寓，共有305套房源。 </p>
<br /><p> 据招商公园1872营销策划总监宋翔华介绍，该项目是按照既定的节奏开盘，刚好赶上年初北京住宅市场销售疲软的局面。市场萧条对项目在价格制定方面产生了一定的影响。宋翔华表示，开盘价格是参考当时的市场情况，根据项目自身产品价值做出的基本界定，实际开盘价格略微低于最初的预期。该项目开盘均价为18500元/平米，比之前业内普遍认为的近20000元/平米略低。 </p>
<br /><p> 宋翔华表示，项目开盘后市场认可度较高，开盘当日就认购了170套，截至目前认购量已达240套左右。&ldquo；开盘前我们对北京及周边的市场进行详细的调研，招商公园1872走的是品牌和品质路线，同时还有实在的价格支撑，所以就算在低迷时期入市我们也不担心。&rdquo；宋翔华分析认为，项目之所以能在淡季热销，主要在于购买者认可招商地产的品牌和项目品质，感觉有良好的升值潜力。 </p>
<br /><p> 另据记者了解，招商公园1872周边项目的销售情况则相对差一些。业内普遍认为，招商公园1872开盘热销，除了其具有竞争力的销售价格和品质外，还有一个主要的原因就是该项目为纯新盘，积累了一定量的客户。 </p>
<br /><p> 春节后，招商公园1872上调了销售价格，根据户型不同调整的幅度在500元&mdash；1000元/平米。据开发商方面透露，5月推出的二期产品，价格仍会在此基础上上调，二期主要以大户型为主。采访中，宋翔华对北京楼市前景有良好的预期，按照惯例春节前后楼市冷清，节后一个月左右就会进入转暖，今年也不例外。他认为，今后北京楼市将出现结构性调整，产品品质高、区域地段好、价格合理的产品会脱颖而出，而性价比差的产品则会被市场抛弃。 </p>
<br /><p> 【拷问开发商 之 新开盘项目】 </p>
<br /><p> 百子湾区域某楼盘在春节前夕的1月入市，当时楼市正是处于观望最重的时期，加上是冬季的淡季，周围的项目都停止销售或停止推新盘，等待新年的市场转暖。 </p>
<br /><p> 该楼盘1月份两次推出了近600套房源，并且采取低于周围楼盘的价格策略，该楼盘负责人表示，选择在市场处于&ldquo；拐点&rdquo；争议的时候开盘，主要是因为公司需要一定数量的回款，以便在年底报表上能有比较好的销售业绩。制定的价格策略是低开高走，当时周围的楼盘销售状况一般，采取明显低于周围楼盘的策略，会直接引起市场的关注。市场反应是基本完成了预期，任何楼盘的销售都不会完成100%，从初次开盘将近八成的销售率来看，还是正常的。 </p>
<br /><p> 1月26日该项目第二次开盘，推出的房源较第一次少了很多。二次开盘减少房源是不是担心卖不动，或者是第一次销售情况不好所致？面对记者的疑问，该负责人表示，两次开盘的销售情况都让人较为满意，二次开盘减少房源主要是因为与第一次开盘的间隔期限比较短（只相隔两周），而当天的选房人数和预料中比较接近，近百套房基本都顺利签约。该负责人还说，3月份左右项目会再度推新盘，由于新开楼盘的位置和户型相对较好，价格会略有上调，目前项目均价已超过14000元/平米。 </p>
<br /><p> 关于楼市什么时候能回暖，该负责人认为，根据往年的经验，3月份会成为市场回归平稳的转折点，这时候政策利空的效应基本释放，市场供应和购房需求逐渐平衡，他预期今后区域内房价涨幅不会太大，但交易量会相对提高。</p>
<br /><p> 东区国际 3月1日起单价涨1000元 </p>
<br /><p> 【拷问开发商 之 老盘后期】 </p>
<br /><p> 东区国际位于慈云寺桥西南侧，北临朝阳路，东临四环，南距长安街200多米，与四惠桥交通枢纽和地铁四惠站仅百米之隔，项目于去年底推出二期&mdash；&mdash；&mdash；东区国际·；行政公馆，在突出性价比的销售策略指引下，项目选择淡季开盘，配合赠树、送礼品、送奥迪车的促销手段，获得市场的认可，春节前一个月销售额达到了一个多亿。 </p>
<br /><p> 【对话】 </p>
<br /><p> 新京报：去年底北京楼市出现了整体销售放缓的局面，同时大量项目出现了打折促销的情况，为什么会选择在这样的市场整体大势不是很好的情况下开盘？ </p>
<br /><p> 刘玫（东区国际项目经理）：我们考虑的是抄底，这一时间段入市的项目不多，而性价比高的项目此时入市肯定会受到更多的关注。 </p>
<br /><p> 新京报：制定开盘价时是怎么考虑的？有无参考周边项目？市场反应如何？ </p>
<br /><p> 刘玫：20000元/平米的开盘价，就是参考了周边项目和自身的品质，依照项目地段和品质，本可以定价24000-25000元/平米，为了突出性价比，我们选择了低价开盘，市场对此很认可。 </p>
<br /><p> 新京报：项目最近是否会调整价格？有无优惠？ </p>
<br /><p> 刘玫：目前内部认购期将结束，3月1日起价格将每平米涨1000元左右，具体根据市场反馈而定。目前，我们开展了买房赠树、送高档礼品的活动，少数总价在600万左右的住宅我们将送奥迪车。 </p>
<br /><p> 新京报：近期出手购房的客群有什么特征？ </p>
<br /><p> 刘玫：多数出于居住、结婚等实际需要，也有部分人存在抄底心理，趁市场冷淡房价相对稳定购买。选择我们项目的多数购房者考虑的是择邻而居，因为项目购房者中以高层文化人士、商务人士居多。 </p>
<br /><p> 新京报：春节后北京楼市的价格走势如何？ </p>
<br /><p> 刘玫：个人认为，此前房价暴涨的局面不会再现，但全国GDP、物价都在上扬，房市价格也会温和上涨。</p>
<br /><p> 金都杭城 &ldquo；2008房价不会大起大落&rdquo； </p>
<br /><p> 【拷问开发商 之 老盘后期】 </p>
<br /><p> 位于东四环百子湾区域的金都杭城是2007年上涨最快的楼盘之一，半年时间均价从万元左右涨至17000元。在很多楼盘陷入销售困境的时候，金都杭城也感受到了市场的压力，销售量明显下降。当项目周边出现个别楼盘低价入市时，金都杭城没有进行降价或折扣促销，同时加强了产品品质。 </p>
<br /><p> 【对话】 </p>
<br /><p> 新京报：周围的&ldquo；低价&rdquo；入市楼盘对项目是否有影响？ </p>
<br /><p> 项目相关负责人：周边项目的&ldquo；低价&rdquo；入市，使人们对百子湾区域的整体价格有了进一步的认知，从某种意义上讲，此事对本项目的营销产生了一定的影响。 </p>
<br /><p> 新京报：对此，金都杭城采取了什么样的销售策略？ #p#分页标题#e#</p>
<br /><p> 项目相关负责人：根据自身产品价值分析，我们认为当前价格具备&ldquo；高性价比&rdquo；，因此当前不会通过大的折扣优惠进行促销。预计10#、11#楼更为高端产品推出时，价格还将提升，这就是我们想通过价格策略与对手形成差异化竞争的营销策略。 </p>
<br /><p> 新京报：春节前后的销售状况如何？ </p>
<br /><p> 项目相关负责人：受大势影响，整体成交量相比2007年中旬下降了。 </p>
<br /><p> 新京报：预期市场会有怎样的变化？ </p>
<br /><p> 项目相关负责人：2008年北京房地产市场不会出现大的波动，房价更不会有&ldquo；大起大落&rdquo；的现象。预计市场3月开始回暖，但具体还要根据国家是否出台新的宏观调控政策以及政策执行情况而定。</p>
<br /><p> 【拷问开发商 之 打折楼盘】 </p>
<br /><p> 位于回龙观的东亚上北在春节期间推出两套优惠方案，推出&ldquo；新春购房大包&rdquo；，相当于所购房屋的20年物业费(购房合同为准)、契税、公共维修基金，直接折现冲抵房款，最高礼金达8万元。2月19日，记者在东亚上北售楼处看到，前来咨询购房的人比较多，但大多数人还是在观望。一位姓金的男士购买了七号楼一套优惠户型，他说对比刚开盘时的实际成交价格，目前享受优惠后的价格相当于开盘后半年没涨价。 </p>
<br /><p> 据现场的一位售楼人员透露，由于公司向银行的借款需要在2009年9月还清，所以公司要推进销售。同时她还承认，将于近期开盘的限价房紫金新干线对项目有潜在压力。 </p>
<br /><p> 【对话】 </p>
<br /><p> 记者：东亚上北春节期间的优惠幅度比较大，原因何在？ </p>
<br /><p> 方强（东亚新华营销管理中心副总监）：主要是为了回报介绍新业主的老客户，公司的多个项目一直都有各种优惠，春节期间推出大礼包和团拜会，之后三四月份还会推出其他优惠。 </p>
<br /><p> 记者：连续推出各种优惠是否与缺乏资金有关？ </p>
<br /><p> 方强：优惠是正常的市场营销行为，东亚上北从2007年9月15日开盘，施工进展很快，目前已经有七栋楼封顶。由于公司对利润的期望值较低，所以采取快节奏的销售方式。 </p>
<br /><p> 记者：春节优惠期间的销售情况如何？ </p>
<br /><p> 方强：春节期间平均每天来访三百多人，一百多组看房人。从初三开始，平均每天成交7套左右，2月16日是周六，看房的人非常多，售楼处像菜市场一样热闹。 </p>
<br /><p> 记者：享受优惠的是不是不好卖的户型？ </p>
<br /><p> 方强：各种户型都有，其中包括南向的，我们并未按照销售情况来区分。 </p>
<br /><p> 记者：你觉得节后市场的走向会怎样？东亚上北又有什么新举措？ </p>
<br /><p> 方强：针对不同的产品，市场预期也会不同。满足刚性住房需求的中低价位住房，价格走势会比较平稳。东亚上北将于4、5月份开放新的楼盘，价格会有一定的上涨，按以往惯例大约涨100元/平米。</p>
<br /><p> 买房自住价格排第二位 </p>
<br /><p> 【拷问购房者】 </p>
<br /><p> ●刘女士，35岁，医务工作者，家庭年收入30万左右，非北京户口 </p>
<br /><p> 春节前我下决心买了西四环的一套房子，是尾房，优惠幅度很大，目前看来还比较划算。 </p>
<br /><p> 去年以来我们一直在物色房子，年终时北京好多项目都在打折，有很多人认为北京房价会下降，选择在这个时候买房，会不会亏？但是对我们来说，买房是为了自住，在新买的房子附近我已经租房很长时间了，各方面都习惯了；我们夫妇工作和家庭年收入都很稳定，手头有一定积蓄，未来预期支付能力也不差。因此，我们做决定时把价格放在了第二位，我们更重视项目所在位置的配套如教育、医疗、公园等，我们希望给孩子和老人创造一个便利的生活环境，新房所在的西四环已经是一个非常成熟的区域，开车15分钟就可以到儿童医院，附近还有玉渊潭公园，而且，京西空气相对较好。 </p>
<br /><p> 我不是特别担心买了这房子房价会下降，如果真的下降了，相信也不会降太多，对于我们自住的人来讲，肯定要多承担一些，但这是自己选择的结果，理应负责。 </p>
<br /><p> 至于觉得年后房价会如何发展？我觉得真不好说，一方面是人民币持续升值和奥运的拉动下，按理说应该会回暖。但是现在开发商越降价大家越观望，而越观望开发商就越沉不住气，又得降价。最乐观的估计就是在政府的住房保障政策和对经济的宏观调控下，房价有控制地平稳或缓慢上涨。 </p>
<br /><p> 将目光转向二手房 </p>
<br /><p> 【拷问购房者】 </p>
<br /><p> ●钟小姐，24岁，传媒从业者，个人年收入8万元左右，非北京市户口 </p>
<br /><p> 我去年才参加工作，按理不应该着急买房，但眼看房价一天比一天高，我和男友心里直发慌。由于家里可以资助一部分钱来买房，年前我们兴致高昂地准备买东四环的美利山，当时这个项目号称以区域低价入市，有朋友说12800元/平米就能买，我们就先去选了房子。但是在开盘当天，销售小姐说价格是14000元/平米，而且还不是自己选好的楼层和户型。我们俩开始犹豫，没有交订金。 </p>
<br /><p> 后来再仔细一想，觉得把那么多钱投在房子上，每个月要还四五千的月供，我们刚刚参加工作就背上这样的负担，其他的消费和支出要压缩，说不定到保利剧院再看场音乐剧都不舍得，想想实在很害怕。 </p>
<br /><p> 对于房价的走势，我心里没底，去年咨询了很多业内人士，他们的看法不一，让我很困惑；我心里觉得房价太高了，但总是期望可以买到相对便宜的房子，从自己的需求和支付能力来讲，即使以12800元/平方米的价格买美利山的房子，究竟是买贵了还是便宜了，我都不确定，现在又说12800/平米不可能了，权衡之下，我们选择了放弃。 </p>
<br /><p> 如果房价持续上涨，到时候也许会后悔春节前没出手吧。现在我们打算去看看二手房。 </p>
<br /><p> ■ 记者预测：3月份部分开发商试水微调 </p>
<br /><p> 2008年北京楼市惨淡开局已成现实。在去年年底出现销售萧条的大背景下，春节后北京楼市极度低迷，这是购房者和开发商之间观望博弈的结果，市场表现则是交易量和入市量双双下降。随着宏观调控的逐渐深入，从2005年开始，北京楼市出现了几次观望期，以往的观望主要是政策对市场所产生的影响所致，因此进入观望通道的主要是购房者，而今年不同的是，进入观望周期是购房者和开发商，显然，这次导致市场变化的除了政策之外，还有市场的因素。 </p>
<br /><p> 春节后北京楼市该走向何方，购房者迫切想知道，开发商也在急于寻找答案。采访中，多数开发商都不约而同地向记者打听其他开发商对于市场的判断。由此可见，开发商们目前对将来走势也不明朗。 #p#分页标题#e#</p>
<br /><p> 开发商虽然对市场预期不明朗，但在接受采访时表现得很乐观。没有购买房子的人肯定希望北京楼市售价下降，降到尽可能的低。买到房子的人肯定希望房价持续上涨，房价下跌后首先受到冲击的就是这些背负着巨大房贷的购房者。 </p>
<br /><p> 曾经有专家说，最难预测的就是房价。不过从今年北京房地产市场的整体走势来看，仍可进行简单地预测。 </p>
<br /><p> 客观现实：北京房价涨幅被开发商们在2006年和2007年提前透支，其导致的结果是2008年楼市涨幅将极度放缓。虽然限价房和经济适用房等保障性住房供应量骤然增加，但以上两类产品并未包括非北京户口人群，处于夹心层的外来工作者继续承担着北京房价暴涨带来的压力，需求仍然强大。从今年1月入市的以美利山、招商公园1872等几个新项目热销来看，只要价格合适，产品品质高，市场还是存在的。 </p>
<br /><p> 前景预测：3月份之前，多数项目售价将保持现状。3月份后，部分开发商试水微调，同时，供应量也会增加。如果3月份开发商们的试水微调能够被市场接受，4月份左右将可能出现集体上涨。如果市场不接受，观望情绪则加重，部分性价比低的产品可能降价销售。由此，市场可能出现不同品质住宅&ldquo；彼消此涨&rdquo；的局面，高性价比产品仍会小幅度上涨，而品质差定价又高的项目则降价销售。<br /></p> |
|
狗仔卡
QQ好友和群
QQ空间
腾讯微博
腾讯朋友
收藏
分享
提升卡
置顶卡
变色卡
显身卡