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<p> ； ； ； ； ； 近年来，随着我国人口老龄化时期的来临，老年住宅市场的需求不断地加大，在一些大城市，许多父母与成年子女更愿意分开居住，老年人购房也成了一种潮流。但另一方面，涉及老人房产的纠纷案例成了涉老问题的焦点，各大报纸关于子女抢占老人房产的事件频频出现于报端。那么，这些&ldquo；银发族&rdquo；在购房时究竟该注意些什么问题？又应当如何规避风险呢？邀请房产专家就有关老人房产的问题为&ldquo；银发一族&rdquo；支招。 <br /> 【案情回放】 小儿子瞒着父母卖了房 <br /> 年过六旬的张大爷和张大妈膝下育有两儿一女，退休后老俩口轮流在三个孩子家生活。因为觉得在子女家过没有两人单过来得自在，去年张大爷夫妇决定用一辈子的积蓄在奥体重新购买一套80平方米的商品房，总房价约65万元。但老俩口倾尽全力才凑足50万元购房款，还差15万却又办不了按揭贷款，两人决定以小儿子的名义申请贷款，签订购房买卖合同。 </p>
<br /><p><br /> 于是，他便将此事全部委托给小儿子来办，产权办在了小儿子的名下；同时他们还与小儿子夫妻双方订立了书面出资协议，写明了房屋由张大爷夫妇单独出资，明确了老俩口对房产的拥有权，并办理公证手续。前不久，小儿子因为资金周转的需要，竟背着老俩口把房子偷偷卖给了他人。张大爷知道后火冒三丈，认为购房款是他们夫妇出的，贷款实际也是他们在还，这个房子的实际主人应该是自己，他认为小儿子的卖房行为是无效的。 <br /> 【律师点评】 房子只能卖了，但房款可追回 </p>
<br /><p><br /> 江苏南京天煦律师事务所田宏主任律师指出，《物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。建设部《城市房屋权属登记管理办法》第五条也规定，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。因此，结合以上法律规定，可以得知：我国对房屋所有权实行的是登记制度，所有权人以权属证书上登记的名字为准。 </p>
<br /><p><br /> 本案中，虽然首付和贷款由张大爷夫妇支付，但因房屋产权登记在其小儿子名下，基于产权证的公示、公信原则，买方有理由相信房屋的所有权人和有权处分人是张大爷的小儿子；并且张大爷夫妇也无证据证明买方明知该房的实际状况，并与其子恶意串通损害他们老俩口的权益。所以此次交易不存在无效行为，是合法有效的。 </p>
<br /><p><br /> 尽管交易已生效，但张大爷有充分的书面出资协议明确了自己对房产拥有的权利，且经公证处公证过的书面出资协议证实了该房屋首付和贷款是由张大爷夫妇支付的。因此小儿子卖房所得必须连本带息全额返还给张大爷。 </p>
<br /><p><br /> 【律师提醒】 老人买房如何规避风险 <br /> 如今老人买房并将房产登记在子女名下的现象很是普遍。对于一些独生子女家庭，老人一般都会自然而然地想到，房子以后肯定是孩子的，而且可以省去日后过户的麻烦，所以直接把房子登记在孩子的名下。一旦日后发生纠纷，往往自己的权益就得不到保障，这样的事例也为数不少。那么，如何避免财产被他人分割以及居住权受侵犯等风险呢？田律师建议可以采取以下一些防范措施： </p>
<br /><p><br /> 1、如果是自己单独出资且不用申请贷款的情况，建议老年人最好把房产登记在自己的名下，日后需要时再由孩子通过过户或继承的方式取得。如果觉得上述做法有伤感情的话，还可选择与子女夫妻订立赡养、共有、长期居住等附加条件的赠与协议，该协议一定要求子女的配偶也签字并办理公证手续，以免产生不必要的纠纷。 <br /> 2、像上述案例，在&ldquo；以儿女的名义申请贷款&rdquo；解决资金问题时，老人要有证据意识，即一定要与子女夫妻双方订立书面出资协议，写明各自的出资份额，明确自己对房产拥有的权利，协议应有子女夫妻双方的签字，并办理公证手续。 <br /> 3、如果老人是与儿女共同出资购房，老人一方可以要求将自己作为房产共有人登记在产权证上，到房屋管理部门办理房屋共有权证，并注明各共有人所享有的份额，不将房产直接登记在子女的名下</p> |
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