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<p> 在京城私家车突破300万辆的今天，车位作为一种特殊商品日益紧俏。</p>
<br /><p> 随着《物权法》的实施，不断产生的车位纠纷陆续走进法院这一解决通道。</p>
<br /><p> 如何理解《物权法》有关车位的规定？第74条这把保护伞，是该为业主遮风还是为开发商挡雨？</p>
<br /><p> 在《物权法》实施后，本刊记者走近与车位纠纷有关的当事人和专家，走进多个小区进行全方位调查，深度关注京城车位产权。</p>
<br /><p> ； ； ； 相关报道：</p>
<br /><p> ； ； ； 美丽园 捍卫业主权利的范本 车位 让人欢喜让人忧 详解《物权法》第74条</p>
<br /><p> 捍卫&ldquo；车位主权&rdquo；之一：</p>
<br /><p> 九龙山庄：百万停车费诉讼之争</p>
<br /><p> 本刊记者/盛学友(博客blog.sina.com.cn/shengxueyou)</p>
<br /><p> 《物权法》实施前后，小区业主的权利问题，成为热点话题之一。而与此有关的法律诉讼，也成为媒体争相报道的热点话题。</p>
<br /><p> 九龙山庄业主委员会状告物业公司要求返还百余万元停车位租金案件，则成为《物权法》实施后北京市第一个开庭审理的案件。</p>
<br /><p> &ldquo；这百余万元停车费，只是冰山一角。&rdquo；九龙山庄业委会主任杨兆瑞说。</p>
<br /><p> 小区车位&ldquo；黑洞&rdquo；</p>
<br /><p> 九龙山庄坐落于北京市大兴区西红门镇、京开高速公路西侧，始建于1994年，1996年底建成交付使用，分为南区、一区、二区、三区4个小区，共有663户业主。开发商为北京九龙山庄房地产物业集团(以下简称九龙集团)，物业管理为北京九龙山庄物业管理中心(以下简称物业中心)。</p>
<br /><p> 2006年4月13日，九龙山庄业主委员会(以下简称业委会)正式成立。&ldquo；以前，我们对业主权益了解不多，&rdquo；杨兆瑞告诉本刊记者，&ldquo；但成立业委会以后，我们才发现，仅车位收费问题，就让我们感到十分吃惊。我们的权益，被严重侵犯了！&rdquo；</p>
<br /><p> 杨兆瑞介绍，经过查询，他们发现，小区规划中的车位在南区只有17个，&ldquo；其他各区，没有规划车位&rdquo；。但是，这10年间，九龙山庄各区&ldquo；车位多了起来&rdquo；。</p>
<br /><p> 杨兆瑞对车位情况了如指掌，小区共有车位300多个，其中200多个车位被卖给了业主，&ldquo；价格有的3.8~5.8万，有的7~7.8万&rdquo；。 </p>
<br /><p> 物业中心总经理王希阳表示，二区200多个停车位的使用权是开发商卖的，期限为40年至50年，&ldquo；我们哪有资格卖车位，业主维权找错了对象&rdquo；。</p>
<br /><p> 杨兆瑞介绍，物业中心将露天车位每车每月150元租给了业主。这些不属于规划的车位，有的是占用了小区的绿地、道路划出的车位，有的是将物业管理用房改为车库，&ldquo；还有的是露天车位，被改建为仓库，出租了&rdquo；。</p>
<br /><p> 业委会成立后首先练内功，学习有关房地产法律、法规和《物业管理条例》等文件，开始研究小区业主权利问题，《物权法》实施以后，又买了《物权法》精解、《物权法》条文理解与适用等书籍，&ldquo；开始加班研读&rdquo；。</p>
<br /><p> 业委会现在开始依法和物业公司交涉，要求公布账目：&ldquo；这是我们的权利。&rdquo；2006年5月10日，物业中心给业委会回函，其中函中提到了停车费问题，&ldquo；九龙山庄小区公共区域内停车费年收入128000元&rdquo；。</p>
<br /><p> 在公共通道划定的车位一区49个、三区27个、南区9个，这些露天停车位共计85个。针对这85个停车位，如果按照每个车位每月150元租金的价格计算，物业中心10年收入应该为153万元，而按照物业中心提供的12.8万元年收入计算，则10年收入为128万元。业委会状告物业中心要求返还其10年间收取的部分停车费，&ldquo；是按照他们提供的数字计算的&rdquo；。</p>
<br /><p> 业主除了有物业中心开具的每月150元的租金发票，还有每月20元的管理费发票。收取的费用，减去管理费，这85个车位10年的收益是107.6万元。&ldquo；这是一个不小的数目，&rdquo； 杨兆瑞介绍，临时停车位按小时收费、原露天停车场改为仓房后出租，这些收益不算，&ldquo；光被开发商卖给业主的地面车位费用，就高达1000多万元啊！我们起诉这85个出租的露天车位，仅仅是冰山一角&mdash；&mdash；小区车位问题，还有待我们进一步调查！&rdquo；</p>
<br /><p> 车位收费问题浮出水面后，业主和业委会所有成员&ldquo；非常震惊&rdquo；。</p>
<br /><p> 业委会多次要求物业中心将其收取的小区地面停车位租金在扣除必要的管理费后的收益部分返还给全体业主，&ldquo；但都被以种种理由拒绝了&rdquo；。</p>
<br /><p> 业委会决定行使权利，为全体业主维权，打一场捍卫&ldquo；车位主权&rdquo；的官司，&ldquo；把本应属于业主的权利，通过法律手段收回来&rdquo；！</p>
<br /><p> 法庭辩论中的四个焦点</p>
<br /><p> 2007年4月4日，业委会向大兴区法院递交诉状，5月16日，法院受理该案。</p>
<br /><p> 业委会诉称，被告占用业主共有的道路和其他场所划定小区车位出租，其收益应当归全体业主所有。而被告拒绝返还租金的行为侵犯了原告所代表的全体业主的收益权。为维护原告所代表的全体业主的合法权益，请求法院依法裁决：1、确认原告代表全体业主对所在小区内地面停车位享有出租权(被告占用小区公共区域划定的停放汽车的车位)；2、被告返还其收取的部分停车租金(扣除被告合理的管理费)107.6万元给全体业主；3、被告承担本案诉讼费。</p>
<br /><p> 2007年6月28日，大兴区法院开庭审理了这起财产权属纠纷案。2007年10月9日，《物权法》实施后的第九天，大兴区法院再次开庭审理了该案。</p>
<br /><p> 庭审中，原被告双方所激辩的焦点，归纳起来有4个，一是业委会有没有主体资格提起这场诉讼？二是业委会提起诉讼要求返还10年的停车费收益有没有超过诉讼时效？三是物业中心有没有侵犯全体业主权利？四是物业中心划定的车位数量和收益应该如何计算？</p>
<br /><p> &ldquo；这4个焦点问题，其实很有代表性，其他小区维权或者诉讼，都将会面临这几个问题。&rdquo；业委会聘请的代理人、北京市翔龙律师事务所成凤忠律师告诉本刊记者，&ldquo；公共区域内的车位，归属于全体业主，这一点不再有争议。&rdquo；</p>
<br /><p> 双方争论的第一个焦点：业委会有无诉讼主体资格？</p>
<br /><p> 被告辩称，原告没有经营执照，没有办公场所，&ldquo；这样一个组织，不能成为承担民事法律责任的主体，不具备诉讼主体资格。&rdquo；如果原告代表全体业主诉讼，却又没有全体业主授权，不能独立诉讼，而应该以全体业主的名义进行诉讼。&ldquo；所以，这次诉讼是代表全体业主主张权利，还是原告自己主张权利，应当弄清楚。&rdquo；被告代理人、山西立明律师事务所律师蔡元旺说。#p#分页标题#e#</p>
<br /><p> 原告律师成凤忠认为，原告有权提起诉讼，根据《物业管理条例》规定，业主大会赋予业委会其他权利，可以代表全体业主起诉。业主大会章程中规定，小区业主大会授权小区业委会代表全体业主，&ldquo；对损害和可能损害小区全体业主利益的行为开展调查、以业委会名义提起诉讼&rdquo；。实际上，业委会已经取得了授权，&ldquo；因此，本案原告主体适格&rdquo；。</p>
<br /><p> 但蔡元旺律师认为业委会的这个授权从法律意义上讲不能成立，&ldquo；因为法律没有笼统的授权，业委会不能承担民事责任，因而授权不成立&rdquo；。</p>
<br /><p> 双方争论的第二个焦点：原告提起诉讼有没有超过诉讼时效？</p>
<br /><p> 被告辩称，诉讼时效为两年，原告应在两年内主张权利，现在讨要10年的停车费，已超诉讼时效。</p>
<br /><p> 原告代理人成凤忠指出，被告开始收取车位费时间是1997年1月，但由于是公共利益受到侵害，而单个业主又没有独立诉权，业委会2006年4月成立，是一个代表全体业主行使权利的组织，成立至今不足两年时间，原告主张权利，没有超过诉讼时效。</p>
<br /><p> 双方辩论的第三个焦点：物业中心有没有侵犯全体业主的权利？</p>
<br /><p> 被告辩称，物业中心没有侵犯业主权利。&ldquo；在小区内，从开始划定车位，就归全体业主使用。&rdquo；物业中心办公室主任肖敏说，业委会成立在2006年，但在2006年以前，所有业主并未主张使用收益权，被告没有进行经营，没有侵犯业主的出租权和收益权。</p>
<br /><p> 原告认为，被告擅自在小区公共区域内划定停车位并出租的行为，侵犯了全体业主依法享有的出租权，被告将收取的车位租金据为己有，侵犯了全体业主的对车位的收益权。</p>
<br /><p> 《城市房地产管理法》第41条规定：&ldquo；房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。&rdquo；业主在购买小区房屋的同时，其房屋占用的土地使用权随之转移为业主所有。由于普通住宅的特殊性，又决定了小区公共区域的土地使用权，由全体业主共有。全体业主对公共区域享有共有权，作为物业中心，则没有单独出租和收益的权利，因此被告将属于公共区域内划定车位并出租，侵犯了全体业主的权利。</p>
<br /><p> 《物业管理条例》第27条规定：&ldquo；业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。&rdquo；</p>
<br /><p> 《物业管理条例》第55条规定：&ldquo；利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。&rdquo； </p>
<br /><p> 10月1日，《物权法》实施。根据《物权法》规定，建筑区划内的道路、绿地以及其他公共场所，都属于业主共有。</p>
<br /><p> &ldquo；依据《物权法》，业主对绿地、道路等公共场所享有共有和共同管理的权利。&rdquo；成凤忠说，根据以上的规定，被告擅自处分公共区域内划定的车位，没有经过相关业主、业主大会同意和授权，侵犯了全体业主的权利，&ldquo；虽然《物权法》实施前，法律、法规对此没有明确规定，但是，根据立法原则，可以比照《物权法》有关规定。&rdquo；</p>
<br /><p> 被告认为，《物权法》实施前，对于公共区域内的车位性质和收费问题，法律、法规并没有明确规定，&ldquo；在《物权法》实施以后的行为适用《物权法》，之前的行为，不能比照《物权法》。&rdquo；</p>
<br /><p> 10月16日，通州区法院依据《物权法》，对发生在《物权法》实施以前的一起扣押货车纠纷做出判决，被扣货车车主获得赔偿。这一判决，是《物权法》实施后，北京市首例直接依据该法判案的案例。&ldquo；通州区法院这个判例，让我们看到了希望！&rdquo；成凤忠高兴地说。</p>
<br /><p> 双方辩论的第四个焦点：物业中心划定的车位数量和收益应该如何计算？</p>
<br /><p> 物业中心辩称，在小区公共区域内，&ldquo；共有85个车位，是开发商给我们划定的&rdquo；，收取的停车费，取之于业主、用之于业主，&ldquo；没有盈利，相反还亏损&rdquo；。</p>
<br /><p> 被告方蔡元旺律师介绍，收取的停车费用于保安费、划线费、卫生费、照明费以及小区公共设施设备维修费。物业中心办公室主任肖敏介绍，因为九龙山庄地处大兴区和丰台区交界处，保安人数也比较多，管理费用很大，依据有关文件规定收费，&ldquo；只要进行管理，就有经营成本。收取的停车费用，不能抵消我们的管理费用&rdquo；。</p>
<br /><p> 业委会向法庭提交的证据中，有被告向车主开具的每月150元的租金发票和每月20元的管理费发票以及物业中心给业委会的答复函。</p>
<br /><p> 据此，业委会认为，按照发票，被告收取的150元费用是租金、20元是管理费，按照被告的答复函，其年收入12.8万元，&ldquo；因此，被告年收入应在12.8万元和15.3万元之间，我们主张被告年收入12.8万元，是比较合理的。&rdquo； </p>
<br /><p> 依据民法通则第106条规定，原告认为，被告行为严重侵害了全体业主的出租权和收益权，其收益扣除适当管理成本，也即每月每车20元的管理费，其余应当全部予以返还。 </p>
<br /><p> 蔡元旺律师说，车位问题，是一个普遍问题，&ldquo；没有法律规定，法院也不能进行判定。&rdquo；</p>
<br /><p> 截止到记者发稿时，大兴区法院没有对此案进行宣判。 </p>
<br /><p> 单个业主车位权益之争</p>
<br /><p> 本刊记者/盛学友(博客blog.sina.com.cn/shengxueyou)</p>
<br /><p> 10月8日，北京市房山区法院受理了业主依据《物权法》争取车位权益的案件，有媒体报道说，这是北京法院系统在《物权法》实施后，受理的第一个依据《物权法》提起诉讼的案件。</p>
<br /><p> 10月17日上午，房山区法院公开开庭审理了该案。</p>
<br /><p> 家住房山区北潞园小区的原告王燕诉称，今年9月14日，她与北京昊远隆基物业公司签订了停车泊位服务协议，约定由物业公司提供临时停车位，每月服务费150元。协议签订后，她向物业公司交纳了一个月的服务费，停车期限至2007年10月13日止。但物业公司并没提供车位，她只能将车停放在小区内道路和空闲场地内。根据《物权法》规定，建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所属于业主共有。&ldquo；自己的车停放在我和小区业主共有的空地上，物业公司无权收费。&rdquo；</p>
<br /><p> 被告物业公司辩称，原告居住的小区有100余个空闲车位，原被告签订的是&ldquo；临时车位&rdquo；协议，虽然被告没有指定车位，但原告可以在晚上没人停车和白天没支车锁的车位上停车。#p#分页标题#e#</p>
<br /><p> 双方争论的其中一个焦点是该案是否适用《物权法》。</p>
<br /><p> 原告认为，因为物权法是对权利的一种确认，小区内的空地及绿地属于小区业主共有，因此原告在小区业主共有部位停车是合法的，又因为不是在规划内开发商具有独立产权的车位停车，&ldquo；因此，物业公司无权收费。&rdquo；</p>
<br /><p> 被告认为，空闲道路为全体业主共有，不是原告个人所有，因此原告不能随意行使权利。因为业主委托物业公司管理，就应该收取相关费用，&ldquo；收费标准已获批准，并没违规收费。&rdquo；</p>
<br /><p> 原告表示，即使原告将车停放在全体业主共有的空闲地内侵犯了其他业主的权利，&ldquo；也与被告无关。&rdquo；原告委托被告管理小区是事实，但并没有委托被告看管原告车辆，被告不能强迫服务，更不能强迫原告交纳停车费用。&ldquo；被告收费是否合法，和原告无关。&rdquo； </p>
<br /><p> 庭审结束后，该案主审法官介绍，该案适用《合同法》还是《物权法》，亦或依据《合同法》同时考虑《物权法》，&ldquo；目前不好说。&rdquo；</p>
<br /><p> <br /> ； ； ； 捍卫&ldquo；车位主权&rdquo；之二：</p>
<br /><p> 美丽园：捍卫业主权利的范本</p>
<br /><p> 本刊记者/盛学友(博客blog.sina.com.cn/shengxueyou)</p>
<br /><p> &ldquo；小区业主维权，就像孩子得&lsquo；天花&rsquo；一样，&rdquo；九龙山庄业委会主任杨兆瑞说，&ldquo；美丽园小区，得过&lsquo；天花&rsquo；了，所以成功了！&rdquo；</p>
<br /><p> 和杨兆瑞一样，本刊记者调查车位问题时，不少人都提到了美丽园小区和这个小区业委会主任雷霞的名字。</p>
<br /><p> 位于京城西四环的美丽园小区，经过多年依法维权，如今已成为一个成熟社区。&ldquo；秩序井然，和睦相处。&rdquo；一位业主说。</p>
<br /><p> &ldquo；我们小区，在《物权法》实施之前，2006年年底就对车位拥有了主权。&rdquo；雷霞不无感慨地说：&ldquo；在美丽园，业主成为小区的主人。&rdquo；</p>
<br /><p> 打公摊面积官司获益</p>
<br /><p> 2000年12月21日，雷霞办理了入住美丽园小区手续。2004年8月，小区成立了业委会，雷霞任主任。</p>
<br /><p> 雷霞入住不久，便爆发了公摊面积官司。</p>
<br /><p> 对于一期业主来说，存在开发商擅自扩大公摊面积分摊范围的嫌疑。一期业主们认为开发商违约违规，不该将楼内地下一层的走廊、楼梯间、电梯井部位的面积纳入公摊范围。</p>
<br /><p> 从2001年1月开始，业主用了7个月时间，都没有和开发商协商成功。在行政主管部门下文要求纠正的情况下，开发商仍拒不执行。不得已，业主便起诉至法院。一直到2003年，官司一波三折，经历了一审、二审、再审。</p>
<br /><p> 雷霞介绍，地下室走廊、楼梯间、电梯井，3项公摊面积之和达2000多平方米，一期800多户业主，多交公摊面积费用高达1000多万元。&ldquo；官司结束后，这1000多万元，如数退还给了业主们。有的业主得到退款四五万元。&rdquo；</p>
<br /><p> 一期业主公摊面积官司结束后，2003年年底到2005年，二期业主也经历了一场官司。雷霞介绍，虽然依据北京市建委369号文件，二期业主不再分摊楼外公摊面积，但购买同样户型的二期业主却比一期业主多承担了3至9平方米的公摊面积。&ldquo；建委文件的目的，是让业主少摊公摊面积，但开发商却恶意利用文件，反而让业主多摊了公摊面积。&rdquo；</p>
<br /><p> 业主向有关部门反映，但没有效果，于是，有两位业主向建设部和北京市政府提起了行政复议申请，申请被驳回。随后，他们又向法院提起了行政诉讼，诉求被驳回，上诉后，&ldquo；二审法院判决市建委依据369号文件变更公摊原则的行为无效。&rdquo；行政诉讼胜诉后，一位业主依此再提起了民事诉讼，胜诉；另有200多位业主的民事诉讼，&ldquo；最后都败诉了&rdquo；。</p>
<br /><p> 打完公摊面积官司，一期业主得到了实惠，也看到了希望，&ldquo；有权利，要行使，才有用。&rdquo；一位业主接受记者采访时，深有感触地说。</p>
<br /><p> 唯一获胜的物业费官司</p>
<br /><p> 小区业主和物业公司之间的矛盾，很多由物业公司收费不合法、不合理引起。</p>
<br /><p> 当时的状况是，单个的业主与物业公司的纠纷。&ldquo；没有一个业主胜诉的，当时海淀法院认为，单个业主不能对公共事务主张权利。&rdquo；</p>
<br /><p> 几百个业主联合起来，找前期物业公司&mdash；&mdash；北京鸿铭物业公司讨说法，&ldquo；被说成是不能代表全体业主，人家理都不理你。&rdquo；</p>
<br /><p> 2004年8月，小区成立了业委会，雷霞等业委会委员们找鸿铭物业公司协商物业收费问题，&ldquo；物业公司一味强调成本高，却始终不肯拿出依据来。&rdquo；</p>
<br /><p> &ldquo；而且，物业公司先发制人，给众多通过&lsquo；公证提存&rsquo；已经交纳了无争议部分物业费的几十户业主发出律师函，威胁要起诉这些业主。被逼无奈，我们才将鸿铭物业公司告上法庭。&rdquo；雷霞介绍，鸿铭物业公司不仅存在不实收费情况，还擅自出租电梯的广告位，并收取租赁费用。&ldquo；这场诉讼，我们提出了13项诉求。&rdquo；</p>
<br /><p> 2005年9月14日，海淀区法院全部驳回了业委会的诉求。业委会上诉后，2005年12月8日，北京市一中院撤销了一审判决，支持了业委会12项诉求，&ldquo；另一项行政主管部门已经要求被告纠正，法院不再做出判决。&rdquo；当时代理该案的于启波律师告诉本刊记者。</p>
<br /><p> 2006年1月，鸿铭物业公司二审败诉后又申请法院再审。</p>
<br /><p> 2006年8月11日，&ldquo；是一个好日子，再审判决下来了，维持了终审判决！&rdquo；雷霞说到这里，脸上溢出笑容，&ldquo；最后，电梯广告位租赁费及违约金等，一共19万多元，全被执行回来！&rdquo；</p>
<br /><p> 官司胜诉后，物业收费，从原来的2.72元，调整到了1.58元！ </p>
<br /><p> 业委会起诉物业公司乱收费的官司，&ldquo；除了这起胜诉的之外，至今没有发现第二起。&rdquo；于启波律师如是说。</p>
<br /><p> 更换前期物业公司</p>
<br /><p> 美丽园广大业主维权期间，麻烦一直不断。&ldquo；我单元公共下水道被堵，我家中满地粪水，&rdquo；一名住一层的维权业主说，&ldquo；我们一家人在臭味中生活了半个多月。&rdquo；</p>
<br /><p> 就在此前半个月，雷霞家也刚刚经历过单元公共下水道被堵，粪水涌到家中的事。</p>
<br /><p> 业委会工作人员老何，一天清早从早市买菜回来的路上，被两个年轻人从后面摁倒一阵拳打脚踢；一名业委会委员家中的背投电视和电脑，在凌晨时分突然被一股强电流击坏；几乎同时，业委会成员家的电话不通了、门禁也不灵了，业委会前脚贴出公告，一转身就被撕了&hellip；&hellip；#p#分页标题#e#</p>
<br /><p> 物业费官司再审胜诉后，2006年9月1日，鸿铭物业公司突然停止服务，宣布撤离，电梯和路灯等公共部位被停电，业主家中被断水，事件惊动了市、区建委、派出所、街道和房管所。&ldquo；来了很多人，会议开了整整18个小时，一直到次日凌晨。&rdquo；一名业主介绍，水、电及时恢复了，但临时聘请的保安，却遭到一些不明身份人的殴打，一些业主，&ldquo；大骂业委会，大骂雷霞&rdquo；。小区里到处充斥着&ldquo；打倒&rdquo；、&ldquo；罢免&rdquo；等字眼的横幅，数十条之多，还有数十块大字报。&ldquo；真是&lsquo；文革&rsquo；再现，央视、北京、内蒙古、湖南电视台都来了&hellip；&hellip；这场面，我可是长了见识了！&rdquo；对于发生的这一系列不正常的现象，雷霞认为&ldquo；就是恶奴欺主&rdquo；。</p>
<br /><p> 业委会为业主维权，最终还是得到广大业主的认可和拥护，在临时召开的业主大会会议上，&ldquo；罢免业委会委员&rdquo；的议题被否决，&ldquo；直接聘请鸿铭物业公司&rdquo；议题被否决，&ldquo；一名业主从国外回来，连家也没回，直接到会场，参加投票。&rdquo；有的业主说，&ldquo；高考也没这么紧张过。&rdquo；最后业主以多数票决定对物业公司进行公开招投标。</p>
<br /><p> 雷霞认为，业主和物业公司之间的矛盾，主要是物业公司没有摆正自己的位置，高高在上，气势凌人，&ldquo；其实，物业公司和全体业主，是一个平等的主体关系，物业公司受雇于全体业主，提供物业服务。&rdquo；</p>
<br /><p> 2006年10月，小区召开业主大会会议，并做出决议，更换物业公司。随后，通过公开招投标方式，在全国范围内招聘物业公司，12月8日，南京新鸿运物业公司中标。业委会和该公司签订了服务合同，新鸿运物业公司进驻美丽园小区。</p>
<br /><p> &ldquo；到了这个时候，我们业主的权利，开始逐步收回。&rdquo；雷霞所说的业主权利，自然也包括&ldquo；车位主权&rdquo；。</p>
<br /><p> 业主成为小区主人之后</p>
<br /><p> 拥有了真正的业主权利之后，美丽园小区有了一些收获：&ldquo；一个是业主真正开始获得了对公共物业事务的知情权与监督权，二是物业费开支降低，三是逐步理清和收回小区公共资产。&rdquo；</p>
<br /><p> 美丽园小区一共有1378户业主，地面停车1200多辆，地下车位450个。&ldquo；这些停在地面的车，都是占用了人行道、楼和楼之间的公共场所，业主入住后，都默认了这种车位。&rdquo；雷霞告诉本刊记者，因为占用的是公共领域，而公共领域属于全体业主共有，&ldquo；所以车位也应该归属于全体业主。&rdquo；雷霞认为，车位车辆如何管理，停车管理费如何收取，&ldquo；物业公司必须和业主商量着办&rdquo；。</p>
<br /><p> 雷霞介绍，业委会成立后，曾找过鸿铭物业公司，提出协商停车费收费问题，&ldquo；但他们不理不睬的，不接受为我们的观点。&rdquo；鸿铭物业公司认为他们每月收取150元的费用是有依据的，依据的是北京发改委有关文件。&ldquo；但是，那份文件规范的是停车场的收费，而我们小区没有专门停车场，更没有属于物业公司的停车场，是业主牺牲了用以行走与活动的共有场地，来解决停车难的问题。&rdquo；业主们不同意鸿铭物业公司的看法。</p>
<br /><p> 南京新鸿运物业公司进驻美丽园后，没有争议地，地面停车管理费由原来每月每辆车150元，降到了现在的120元，原来年趸交1600元，现在为1300元；新鸿运物业公司还须将其中100元/年作为收入分成支付给业主大会。</p>
<br /><p> 雷霞算了一笔账，以美丽园户均150平方米、二层以上业主为例，现行物业费每月每平方米1.54元，再加上为两项特约室内维修服务单独支付的费用，与诉讼前的2.72相比，户均减少开支物业费约2000元/年；户均节省停车费300元/年；全小区1378户每年共减少物业费、停车管理费支出约317万元，业主大会每年新增公共收入(停车管理费分成收入)约13万元。</p>
<br /><p> 记者在美丽园看到，小区中心广场公告栏里张贴着记录车位分配信息及停车管理费交费信息的表格，是新鸿运物业公司按业委会要求向全体业主公示的。这是美丽园业主入住6年后第一次享受到了这些信息的知情权。</p>
<br /><p> &ldquo；其实，更换前物业公司的行为本身，就是业主在行使自己的权利。&rdquo；以广大业主为主导签订了《物业服务合同》，将物业公司还原到了服务者的角色，业委会和广大业主可以依据合同对物业公司的服务进行监督。产生分歧，双方可以坐下来，平等协商。业主对小区内的事务终于有了发言权。业主和物业公司之间的主要矛盾，发生了质的变化。</p>
<br /><p> &ldquo；因为新物业公司不再为开发商隐瞒，我们发现了开发商很多问题，比如小区内违章建筑以及变卖广大业主资产问题。&rdquo；但雷霞认为，&ldquo；理清和收回小区公共资产，却是一个艰难而漫长的过程。&rdquo；</p>
<br /><p> 广大业主成为小区主人之后，行使权利可以获得收益，可以更好地管理房产、维护小区环境，使房产保值增值，&ldquo；美丽园小区房产增值幅度，比周边高出了10%以上，这是《新京报》报道的一项调查结果。&rdquo；雷霞认为，《物权法》不仅保护个人的私有财产，&ldquo；还保护了属于你的公共区域财产(管理公共事务)的权利。&rdquo；</p>
<br /><p> ； ； ； 捍卫&ldquo；车位主权&rdquo；之三：</p>
<br /><p> 被采访者有一个共同的感受：《物权法》出台后，车位问题依然让人欢喜让人忧&mdash；&mdash；欢喜的是，车位主权作为业主一项权利，已经被《物权法》所确认；让人忧虑的是，《物权法》规定有些情况下车位所有权归属于开发商，&ldquo；这种情况下，将来依然可能会引发纷争，甚至更大的冲突。&rdquo；</p>
<br /><p> 车位：让人欢喜让人忧</p>
<br /><p> &mdash；&mdash；《物权法》实施后的记者调查</p>
<br /><p> 本刊记者/盛学友(博客blog.sina.com.cn/shengxueyou)</p>
<br /><p> 本刊记者就车位问题进行调查时，被采访者有一个共同的感受：《物权法》出台后，车位问题依然让人欢喜让人忧&mdash；&mdash；欢喜的是，车位主权作为业主一项权利，已经被《物权法》所确认；让人忧虑的是，《物权法》规定有些情况下车位所有权归属于开发商，&ldquo；这种情况下，将来依然可能会引发纷争，甚至更大的冲突。&rdquo； </p>
<br /><p> 地面车位收费纠纷不断</p>
<br /><p> &ldquo；车位、车库作为一个区域内的公共资源，不应法定给一个人或者一个单位，而应归全体业主所有，否则就会后患无穷，&rdquo；曾经当过大学教师、如今成为知名业主维权专家的舒可心，接受本刊记者采访时说，&ldquo；这不是危言耸听。&rdquo； #p#分页标题#e#</p>
<br /><p> 舒可心认为，车位分为两类，一类是地上车位，一类是地下车位。地上车位分为利用道路、绿地划定的车位和车库建筑两种情况，&ldquo；现代城(北京一著名小区)就有停车楼&rdquo；，地下车位分为普通地下室车位和人防工程用于地下停车两种情况。</p>
<br /><p> 焦点房地产网信息互动中心编辑朱大晖认为，车位还包括机械型车位，&ldquo；就是那种可以上下移动的车位，这种车位可以出租或整体出售，但不能分割出售。&rdquo；</p>
<br /><p> 那些在道路、绿地以及公共场所划定的车位，属于广大业主共有&mdash；&mdash；对此，《物权法》做出了明确规定。此时，广大业主恍然大悟，物业公司收取的停车费，不应全部归其所有，&ldquo；抛去管理成本，收益应该由全体业主支配。&rdquo；</p>
<br /><p> 有了《物权法》这把尚方宝剑，业委会开始为业主维权，通过诉讼讨要停车位收益。九龙山庄百万元地面停车费诉争，便是其中一个较为典型的案例。</p>
<br /><p> 对于机械型车位，&ldquo；由于没有法定为广大业主共有，开发商或者第三方经营单位，可以掌控小区生活资源，从而谋取暴利。&rdquo；朱大晖说，&ldquo；可以说，车位属于垄断性短缺资源。&rdquo；</p>
<br /><p> 被采访者普遍认为，地面车位纠纷的主要问题是：谁来制定车位收费价格？停车费包括哪些内容？停车位收益应如何分配？</p>
<br /><p> 朱大晖认为，停车位收费应该包括两个方面，一是财产型收入，一个是服务型收入，&ldquo；财产型收入，应归财产所有人支配；劳动型收入，属于服务者的劳动所得。&rdquo；</p>
<br /><p> 对于收取车位费，一些物业公司表示，他们的依据是北京市发改委等部门相关文件，但广大业主认为，该文件规范的是公共场所停车收费，并不专门规范小区内停车收费。</p>
<br /><p> 房山区北潞园小区业主王燕状告物业公司一案，王燕主张被告返还停车费的理由是，业主在全体业主共有的地上停放车辆，物业公司无权收费。没有委托物业公司看管车辆，物业公司就没有资格收费，物业公司不能强迫服务。被告收费是否合法，和原告主张的权利无关，&ldquo；因为你没有资格收费，所以应当返还&rdquo；。</p>
<br /><p> 王燕车位权益纠纷，具有典型性。王燕的代理人赵建国律师认为，如果物业公司没有取得业主大会同意其看管小区业主车辆的专门授权，物业公司无权向业主收取停车费，如果委托看管车辆，收费标准应该委托方和受托方共同商定，并经有关部门核准。因为是在道路、绿地等全体业主共有部位划定的车位，收益如何使用应当由全体业主共同决定。</p>
<br /><p> 另一个问题是，目前物业公司收取的停车费，包括哪些内容？王燕一案开庭时，被告物业公司辩称其收取的是服务费，不是车位费，提供服务了，就不能返还。而九龙山庄车位费官司，被告物业公司给业主出具了每月租金150元的收据、每月20元的管理费的收据，车位租金可否作为收益全部返还给广大业主？</p>
<br /><p> 如果委托物业公司管理停放在公共区域内的车辆，管理成本应该如何计算？著名打假人、对车为问题做了长时间研究的王海认为，社会停车场收费包括土地使用成本和管理成本，但是，小区内公共领域内的停车费，&ldquo；没有土地使用成本，因为业主已分摊了土地出让金。&rdquo；王海说，&ldquo；小区内这种车位管理成本其实很低，因为物业费里已包含了保安等工作人员的工资费用。&rdquo；</p>
<br /><p> 地下车库所有权纷争不止</p>
<br /><p> &ldquo；根据《物权法》规定，我们小区今天刚开完业主大会。&rdquo；北京市宣武区朗琴园小区业委会主任告诉本刊记者，大会通过一项决议，终止前期物业公司的服务，&ldquo；因为前期物业公司和开发商是&lsquo；兄弟&rsquo；关系。终止前期物业公司后，车库收费矛盾就会化解。&rdquo；</p>
<br /><p> 这位不愿意透露姓名的主任介绍，朗琴园小区有2400户业主，地面车位250多个，地下车库分为两层，地下一层是车库，地下二层是人防工程(用作了车库)，共有1200个车位。原来停车费的价格是，地上车位每月150元，地下车位每月300元。</p>
<br /><p> 2006年3月，全国&ldquo；两会&rdquo；期间，开发商突然贴出公告，地面车位不再按月收取费用，而是按每小时2元收费，&ldquo；地下车库价位由原来的300元，一下子提高到了600元，&rdquo；朗琴园这位主任说，&ldquo；而且还要求先交两年的！&rdquo；</p>
<br /><p> 于是，业主和开发商发生冲突。</p>
<br /><p> 在有关方面交涉下，&ldquo；我们交了两年的，但费用是每月360元&rdquo；。朗琴园这位主任对本刊记者说，&ldquo；车库属于公共配套设施，应归全体业主共有。我们准备依据《物权法》起诉开发商，请求法院确认车库产权。&rdquo；</p>
<br /><p> 王海认为，和朗琴园一样，很多小区发生车位纠纷，&ldquo；由地下车库所有权问题引发&rdquo；。</p>
<br /><p> 丰台区品格小区居民楼是一个11层的独楼，2004年11月建成，地面没有车位，业委会社区服务中心主任邵里庭介绍，小区负一层是地下车库，负二层是人防工程用作了车库。&ldquo；刚开始，因为地下车位价格太高，我们把车都停在地面上了，但非常混乱。&rdquo；2006年12月，品格小区成立业委会，&ldquo；小区自治后，我们决定把车停在车库。&rdquo；但是，&ldquo；负一层&rdquo；的车库却被改为了旅馆，车库作为配套设施，不能随便改变用途，&ldquo；我们反映后，已引起有关部门重视。&rdquo；负二层的人防工程，&ldquo；他们又不让我们进入停车&rdquo；。</p>
<br /><p> 邵里庭认为，人防工程是利用高层楼房的地基建成的，按照财政部房屋建筑成本核算办法规定，地基和房屋是作为一个整体核算的，地基列入房屋建筑总成本，约占建筑费用的三分之一，正因为地基和房屋不可分割，地基应属全体业主共有，&ldquo；所以，我们对利用地基修建的人防工程，也拥有权利。&rdquo；经过谈判和协商，&ldquo；人防工程归我们业主使用了。&rdquo；</p>
<br /><p> 据太月园小区业委会主任王嘉吾介绍，小区有业主1933户，七八百辆私家车，地上车位非常紧张，而地下车库也只有有487个车位。</p>
<br /><p> &ldquo；开发商没有缴纳地下车库土地出让金，产权就不是他的，开发商售房时给业主的临时公约明确约定，该车库属于公用设施，而车库作为小区配套设施，应该属于业主共有。&rdquo；孟宪生说，&ldquo；但是，开发商却擅自将归业主共有的车库产权登记在自己名下，而行政主管部门在开发商没有相应行政许可手续的情况下，发放产权证&mdash；&mdash；这场行政诉讼，我们打了两年，至今还在诉讼中。&rdquo；孟宪生律师是太月园状告有关部门违法发放产权证官司的代理人。#p#分页标题#e#</p>
<br /><p> 宣武区依莲轩小区业委会主任何学群介绍，开发商把地下二层的人防工程作为车库，和部分业主签订了70年的租赁合同，租金几万元至十余万元不等。没有签订70年租赁合同的，每月租金320元，2005年7月，开发商又擅自将租金提高到了680元，业主极为不满，一直到现在，问题也没有解决：&ldquo；我们也准备打官司，通过诉讼确认到底谁是人防工程投资人？&rdquo；</p>
<br /><p> 舒可心分析认为，人防地库所有权不应存在纷争，出现纠纷也是争夺使用权。&ldquo；关键问题是，谁是正真的投资人？&rdquo；根据人防法等相关法律，人防工程产权归国家所有，但国家鼓励民间资本投资建设人防设施，&ldquo；平时归投资人使用，战时国家无偿征用。&rdquo；</p>
<br /><p> 实际上，人防工程的投入，&ldquo；如果已经分摊到房屋建筑成本中，业主分摊了这部分投资，业主就是投资人。&rdquo；根据谁投资、谁受益的原则，全体业主有权获得人防工程使用收益。舒可心说，如果在开发商的账面上，还有当时建人防的资产余额，说明没有算入房屋建筑成本，&ldquo；所以，建设人防的投资有没有转嫁给业主，是界定谁是投资人的关键。&rdquo；</p>
<br /><p> 和舒可心观点一样，王海认为，业主分摊了人防投资，业主应该是受益者，但现实情况是，&ldquo；业主反而从开发商那里购买或者租赁人防地库车位。&rdquo；</p>
<br /><p> 如果车位产权归属开发商</p>
<br /><p> 所有被采访者，都有一个担心，如果车位归属于开发商，将还会引发更多社会矛盾。</p>
<br /><p> &ldquo；《物权法》第74条第二款的规定，不利于业主权利的保护。&rdquo；王海认为，和开发商相比，&ldquo；业主没有缔约地位，没法约定&mdash；&mdash；因为，土地市场由政府垄断，房屋市场由开发商垄断。对于业主来说，房屋销售的格式合同，也很难被改变。&rdquo；</p>
<br /><p> 朱大晖则认为，如果车位归属于开发商，而开发商又会追求利益最大化，&ldquo；那么，车位价格很高的话，优先满足业主需要这一条款就很难落实。&rdquo；尽管《物权法》已经实施，但朱大晖还是希望车位归业主共有，&ldquo；车位归业主共有，单个业主使用，也得给全体业主交费。可以无偿使用的想法是错误的。&rdquo；</p>
<br /><p> &ldquo；有物不等于有权&mdash；&mdash；在城市商品房权属界定中，根据物权法定原则，如果没有登记，即使你占有了这个建筑物，所有权也不归你。&rdquo；舒可心说，如果没有产权(证)，无论是《物权法》实施前还是实施后，开发商处置车库都是违法的。反之，如果开发商拥有车位所有权，&ldquo；则非常不安全，因为这是一个稀缺资源。&rdquo；舒可心认为，要想解决《物权法》没有从公共管理合理性角度考虑问题的遗憾，&ldquo；建议有关部门在制订实施细则和司法解释时，要充分考虑公共管理、社会和谐、公平正义。&rdquo；</p>
<br /><p> 孟宪生律师建议，经济适用房不存在土地出让金问题，这种小区的车位、车库，所有权不能给开发商，&ldquo；而应归属于全体业主共有。&rdquo； </p>
<br /><p> 如果车位、车库归属于开发商，车位价格过高怎么办？北京市房山区房地产行业协会秘书长、物业协会秘书长苑福认为，应该由政府制订指导价格，&ldquo；防止价格无序。&rdquo；但无论产权归谁，物业公司都应收费，&ldquo；收费，是为了有序管理。&rdquo；该协会培训部主任隗合臣认为，管理有成本，不管就会乱，&ldquo；物业公司也挺难。&rdquo； &rdquo；</p>
<br /><p> 物业公司的声音</p>
<br /><p> 本刊记者委托一家调查公司就《物权法》中关于车位问题进行调查，但该公司一个负责人告诉记者，他们给多家物业公司打电话，&ldquo；没有一个成功的，拨通9家公司电话，有5家一听说是采访《物权法》有关问题的，便挂了电话，另外4家也以各种借口推脱了，还有一家以不方便采访为由予以拒绝。&rdquo；</p>
<br /><p> 10月17日，旁听完王燕车位权益诉争案庭审后，本刊记者找到该案被告北京昊远隆基物业管理有限公司的总经理张志明，说明是从全局角度关注《物权法》中关于车位的问题，张志明才谈了他的观点，&ldquo；不管车位权属何方，物业公司的管理和服务，对于一个小区来说，是至关重要的。&rdquo；</p>
<br /><p> 张志明认为，《物权法》不光规定了业主的权利和义务，也规定了物业公司作为一个服务行业的权利和义务，物业公司在全体业主委托下进行服务。</p>
<br /><p> 任何一个业主的房产要想保值、升值，只有通过依法委托合法的物业服务企业，企业依据法律、法规来管理、维护小区物业，&ldquo；这种情况下，房产才有可能保值、增值。&rdquo；</p>
<br /><p> 任何一家物业服务公司都要依法经营，在保证经济效益情况下，维护业主依法享有的权益，&ldquo；作为物业公司，我们在提供服务的同时，有权获得相应的服务费用，以保证企业正常运行和有序发展。&rdquo；</p>
<br /><p> 张志明告诉记者，在《物权法》相关实施细则和司法解释出台前，作为物业服务企业，物业管理不能出现空挡，&ldquo；但也有一部分业主对《物权法》存在误解，业主维权要合情、合理、合法。&rdquo；</p>
<br /><p> 对于停车位收益，张志明认为，&ldquo；应该归全体业主和物业公司共有，&rdquo；因为一个企业运行与发展要靠利润，如果没有收益，就不能良性发展，就不能更好地为业主服务，&ldquo；实际上，这是一个利益分配问题。&rdquo； </p>
<br /><p> ； ； ； 捍卫&ldquo；车位主权&rdquo；之四：</p>
<br /><p> 10月19日，就《物权法》关于车位问题，徐海燕教授接受了本刊记者采访。她在详细解读了《物权法》第74条3项条款之后，还提出了一个建议&mdash；&mdash；&ldquo；车位产权民主化&rdquo；。</p>
<br /><p> 徐海燕：详解《物权法》第74条</p>
<br /><p> 本刊记者/盛学友(博客blog.sina.com.cn/shengxueyou)</p>
<br /><p> 多年来致力于物权法教学与研究的对外经济贸易大学法学院副教授徐海燕博士目前正在撰写《区分所有建筑物管理的法律问题研究》的个人专著。专著中有对车位产权问题的论述。</p>
<br /><p> &ldquo；停车位的归属问题不应当完全由开发商和业主通过契约自由的方式解决，&rdquo；徐海燕说，&ldquo；而应当在综合考虑建筑车位所依附的土地出让金由业主分摊或者由开发商承担的具体实际情况等多种因素的基础上，通过公权力的适度强制干预，进而明确划分车位所有权的根据。&rdquo；徐海燕不无遗憾地说，&ldquo；但后来立法机关并没采纳这一条。&rdquo；</p>
<br /><p> 解读1：业主需求</p>
<br /><p> 《物权法》出台后，所有车位归属问题都离不开《物权法》第74条。为此，徐海燕向本刊详细解读了《物权法》第74条3项条款。#p#分页标题#e#</p>
<br /><p> 第74条第一款：&ldquo；建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。&rdquo；</p>
<br /><p> 对于&ldquo；首先满足业主的需要&rdquo；这句话，徐海燕认为&ldquo；耐人寻味&rdquo；。她解释：小区内的业主购买车位的优先权是绝对的，而不是同等价格下的优先购买权。</p>
<br /><p> 对于车位价格，原则上首先要考虑市场定价，其次要考虑广大业主的优先购买的权利诉求。商家出售车位时，可以允许其合理利润下的价格，&ldquo；但卖给业主时，要合理低于市场价位。&rdquo；</p>
<br /><p> 但是，原则上应该体现一个业主购买一个车位的精神。考虑到一个家庭中的夫妻或者其他家庭成员可能会各自驾驶一辆机动车，业主可以在举证证明自用的情况下购买两个车位，如果再多，似乎就超出了其合理需要的范畴。目前没有车的业主，也是潜在的客户，都有优先购买权。&ldquo；优先购买权有两层意思，一是本小区业主比小区外的人有优先购买权，这是第一优先，二是遏制、限制炒卖车位现象。因为炒车位就不是消费者意义上的业主了，而属于投资者甚至投机者了。&rdquo；</p>
<br /><p> 一是本小区业主的优先购买，二是车位价格不能超出普通消费者的正常需求和承受能力，&ldquo；这两个方面的措施，基本上阐明了第74条第一款的立法本意。&rdquo；</p>
<br /><p> 徐海燕指出，其实第74条第一款，还给开发商提出了一个要求，&ldquo；就是在整体规划时，要认真细致地充分做好车位的规划工作，要规划出足够的停车位。&rdquo；</p>
<br /><p> 事实的确如此。本刊记者在对车位问题调查时，发现很多小区车位根本不够用，车辆停放在路边和小区外的现象比比皆是，另有很多小区根本就没有地下车库。</p>
<br /><p> &ldquo；这说明一些开发商缺少前瞻性，没想到买车的人会这么多。&rdquo；徐海燕说，&ldquo；所以，根据第74条第一款，开发商不仅要考虑如何销售商品房和车位的问题，还要考虑如何开发车位的问题。&rdquo；</p>
<br /><p> 徐海燕建议，当开发商把楼建起来以后，为了缓解停车难题，&ldquo；开发商可以依据法定条件与程序补建一些车位尤其是地下车位。当然，开发商这么做既要争得全体业主同意，也要报规划部门批准。&rdquo；</p>
<br /><p> 解读2：车位归属的方式</p>
<br /><p> 第74条第二款：&ldquo；建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。&rdquo；</p>
<br /><p> 徐海燕说，这个条款讲的是，纳入规划的车位归属有4种可能：一是买卖，而是赠与，三是租赁，四是其他方式约定。</p>
<br /><p> &ldquo；对于赠与，我们应当鼓励。&rdquo；徐海燕认为，&ldquo；车位赠与，房价就会飙升。羊毛还是出在羊身上。&rdquo；假如出售，要把价格控制在合理范围内；出租，租金要便宜，&ldquo；本小区业主不仅享有优先购买权，还应享有优先承租权。&rdquo；徐海燕称之为扩张性解释。</p>
<br /><p> 徐海燕建议，地方政府应当鼓励社会各界在居民小区附近投资兴建停车场，&ldquo；并提供必要的融资、税收以及相关政策的便利。&rdquo；因为，停车场既具有一定的营利性，也具有一定的公益性。</p>
<br /><p> 解读3：共有场所停车费归业主</p>
<br /><p> 第74条第三款：&ldquo；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。&rdquo；</p>
<br /><p> 徐海燕认为，《物权法》实施后，车辆占用共有道路或场所，物业公司向业主收费，这种现象大量存在。收取这个停车费，却没有作为广大业主共有的收入，&ldquo；这在法律上，就存在问题了。&rdquo；</p>
<br /><p> 首先，道路、绿地和其他公共场所，归全体业主共有。一点《物权法》第73条规定很清楚，因此，使用车位赚了钱，就应当归广大业主所有。但是，物业公司往往自收自用。有的开发商在业主入住之前，就把业主共有的车位，锁定给自己了。&rdquo；</p>
<br /><p> 徐海燕认为，严格地讲，小区道路不能改变其性质，道路不可以买卖。&ldquo；在道路上划定的车位怎么可以卖呢？道路就是道路，绿地就是绿地。划定的车位，应当抹掉。因为，小区居住环境，十分重要，不容破坏。&rdquo；</p>
<br /><p> 徐海燕打了一个非常有意思的比方，他们从你的小羊羔身上剪下羊毛，做成羊毛衫，然后再卖给你，&ldquo；用你的地方，划上线后，再挣你的钱，这两者有什么区别呢？&rdquo；如果没有业主大会的授权，你不能随便划线，&ldquo；划线了，怎么办？挣的钱，归业主共有！&rdquo；</p>
<br /><p> 其次，这个条款，规定了业主共有的道路或者其他场所，可以停放车辆，但是，车位归业主共有。为是归业主共有，所以物业公司收费不能据为己有，应当属于业主自用。</p>
<br /><p> &ldquo；物业公司收取合理的管理费用是可以的，但前提是你得受委托才可以行使管理权利。&rdquo；收取了管理费用，就必须履行义务才行，就是要正真管起来，这样你才能得到必要的管理收入。</p>
<br /><p> 将业主共有的道路等作为车位使用，尽管归业主共有，&ldquo；这是车位不够用的情况下的一种无奈之举，但这种车位上停放的车辆，风吹日晒雨淋，对车辆是一种损害。&rdquo；</p>
<br /><p> 据此，徐海燕建议，有条件可以多建停车楼、带蓬停车场和地下停车库。</p>
<br /><p> 车位产权民主化</p>
<br /><p> 如果开发商拥有车位、车库产权，而开发商又会追求利益最大化，如果业主买不起车位，如何体现&ldquo；业主优先&rdquo；问题？这种车位主权的不确定性，是否意味着为将来埋下了纷争的&ldquo；定时炸弹&rdquo；，或者《物权法》实施之前的这类纠纷的&ldquo；炸弹&rdquo；并没有因为《物权法》的出台而排除？有什么办法避免或者减少这类纷争？</p>
<br /><p> 对此，徐海燕提出一个&ldquo；车位产权民主化&rdquo；问题。</p>
<br /><p> 她介绍，业主区分所有权制度建立以后，业主对建筑物专有部分享有所有权，对共有部分享有共有权，对公共部分有共用权。对开发商来说，虽然其有商品房开发和销售的自由，但还是要受到更多公共利益特别是广大业主共同利益的限制。对此，除了法律、法规规定之外，还要靠增强开发商的社会责任感、不断提高商业伦理水平，自觉遵守这种限制。</p>
<br /><p> 就车库问题，王利明教授认为，一个有良知的、注重社会形象的开发商，一定要修建足够的停车位，这样方便业主入住以后的日常生活，包括泊车的生活消费需要，因此，我们不应仅仅强调车位的绝对私有财产的概念，还要考虑对广大业主来说，其属于公共商品的特点，&ldquo；你不能想不建就不建，想不卖就不卖，想不租就不租，你没有绝对自由。&rdquo；#p#分页标题#e#</p>
<br /><p> 为此，徐海燕认为，在这方面要考虑车位特殊商品的公共属性和社会属性，而不应仅仅关注其营利性，才能使业主和开发商取得利益上的共赢。</p>
<br /><p> 对于保证车位公益性、社会性、公共性以及如何实现车位民主化的目标，徐海燕建议，国家宏观调控部门和房地产主管部门，应当抓紧研究并制订政策和措施，鼓励开发商多修多建车位。</p>
<br /><p> 徐海燕进一步阐释说，一方面，开发商多修多建车位、车库，不仅可以享受优惠政策、获得商业利益，还会获得良好的商业信誉，如果不照此办理，楼房可能没人买，或者影响商业信誉。情节严重的，或者拒绝满足业主基本需求的，要给予严厉处罚。只有胡萝卜与大棒并用，才能鼓励开发商趋利避害。</p>
<br /><p> 徐海燕希望国家发改委、财政部、建设部、央行等宏观调控部门，&ldquo；抓紧研究、广泛听取广大业主在《物权法》实施后的困惑，了解开发商开发车位、车库的顾虑和畏难情绪在哪里？&rdquo；徐海燕认为，车位、车库涉及到广大人民群众的切身利益，&ldquo；因而是一件大事&rdquo；。</p>
<br /><p> 徐海燕强调，《物权法》实施是一个利好机会，这是开发商企业提升自身社会形象，以实际行动贯彻《物权法》，回应立法精神的一个最好形式，而不是利用第74条对抗广大业主优先购买或承租车位利益诉求的手段。相反，方便业主购买、承租车位的善举，&ldquo；有助于实现真正意义上的平等、共享和多赢，有助于推进车位产权的民主化，也有助于又好又快地发展我国的房地产市场。&rdquo；</p>
<br /><p> ；</p> |
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