|
|
<p> 2007年7月12日下午，北京东安恒新房地产有限公司副总经理张战鹏作客新浪房产嘉宾聊天室，向广大网友介绍位于通州的尚东庭 (论坛 像册 户型 样板间 视频)项目最新情况以及投资房产的一些建议。</p>
<br /><p> 尚东庭位于北京通州区永顺镇东潞苑，距国贸15公里，京通快速路、京哈高速路、通顺公路、北关大街组成便捷的交通网络，25分钟车程轻松抵达的别墅第一居所。项目规划占地13.736公顷，建筑面积128152.8平米，住宅建筑面积116117.8平米。<br /></p>
<br /><p> </p>
<br /><p align=“center“><img class=“img01“ alt=“尚东庭即将推出西区投资型CBD庭院别墅(组图)“ src=“/c/upimg/allimg/070713/0827250.jpg“ border=“1“ /><br />图为尚东庭开发商北京东安恒新房地产有限公司副总经理张战鹏先生<br /></p>
<br /><p align=“left“> 主持人：各位新浪网友大家下午好！今天来到新浪嘉宾聊天室的嘉宾是北京东安恒新房地产有限公司副总经理张战鹏先生。张总今天给大家介绍一下尚东庭的最新情况以及投资房产的一些建议。目前，尚东庭具体是什么样的情况？</p>
<br /><p align=“left“> 张战鹏：传统意义上讲是一个偏离城市的项目，我做了7年房地产，7年前通州是一个很小的概念，通州以前的定位就是商品集散地这样不上档次的地方，当时属于城市范围之外，不属于城市范围之内。2000年的规划纳入城市范围之内了，出现了像珠江国际城和尚东庭，还有龙城家园、武夷花园这样的项目。当时的概念是大运河的东面就不是城区了，大运河的西面就是城区，东到大运河，西到西门，北到北关，南到北苑。</p>
<br /><p align=“left“> 2000年的时候范围扩大了三倍，从果园北边一直到京沈边上，还有就是从运河的西岸到胡各庄都属于城市范围，现在就更说不清了，说现在的三倍就是以后的通州，现在看这样的情况已经打不住了，范围和面积都变得很大，张家湾、台湖都属于通州了，按照2000年以前的规划来说，现在是规划的十倍，就是大了十倍的概念。</p>
<br /><p align=“left“> 我们的项目现在变成核心地区了，这是城市发展造成的，我在这里面经验和资本的敏锐，当时投资人看到这个地方，能把这个钱投在这，是资本的敏锐。当时在我来看，就是很疯狂。</p>
<br /><p align=“left“> 主持人：目前尚东庭的进展如何？</p>
<br /><p align=“left“> 张战鹏：我们被拆迁拖累着，由于拆迁问题进展比较缓慢，现在已经解决了，我们的项目本身不是很大，13万平米，现在能够盖出来的都卖完了，剩下的就是没盖的。</p>
<br /><p align=“left“> 主持人：咱们没有分一期、二期来分期开发？</p>
<br /><p align=“left“> 张战鹏：没有分，因为一直这个项目就没觉得很大，从销售上看没有问题，所以没有严格划分一期二期。如果按阶段分，我们现在属于第二阶段，主要做的是西区，东区已经卖完了。尚东庭东西区一共570套房子，西区建成应该是200余套，西区5万平米继续会做成Townhouse产品。</p>
<br /><p align=“left“> 主持人：您认为尚东庭和通州的其他项目有什么区别？因为我知道通州别墅项目或者联排形式的项目比较少。</p>
<br /><p align=“left“> 张战鹏：你说的就是区别，通州的项目大部分是以高密度为主的，低密度项目很少，我们最大的区别就是密度比较低。</p>
<br /><p align=“left“> 主持人：多低？</p>
<br /><p align=“left“> 张战鹏：容积率在1.0以下，叫Townhouse更准确一些，我很佩服发明Townhouse这个概念的人，很有才。像通州大部分的房子都是在1.3以上，市政府新的精神是提高土地使用效率，有限的土地都用完了，提高容积率，现在都是3.0以上。</p>
<br /><p align=“left“> 主持人：基本上都是高层板楼。</p>
<br /><p align=“left“> 张战鹏：板楼已经做不到3.0了，板楼我们最高做到14层了，现在有技术突破能够做到16层，有一个强度问题，如果太高了，板楼的强度就承受不了了，楼的进深承受不了这样的强度，最多是做到16层，要做得容积率比较低，就要突破24层，这样做板楼不行，一定要做塔楼。</p>
<br /><p align=“left“> 主持人：有朋友说既然都在通州买房了，怎么也应该买板楼啊，如果按您这么说，以后通州都以塔楼为主了？</p>
<br /><p align=“left“> 张战鹏：对。</p>
<br /><p align=“left“> 主持人：像尚东庭这样的联排项目会太少了，以后国家会不批了。</p>
<br /><p align=“left“> 张战鹏：虽然是事实，但是有人肯定会反感，这是一个现实。但是买房人不要攀比，虽然都住在豪宅里面，人家开的奔驰、宝马，你弄一个自行车，你心里也不舒服。不要攀比，说我一定要买豪宅住，你看你的心理，是否能够承受，还有成本问题。还有塔楼不见得技术很差，不朝阳，没有阳光进来，这屋老是阴的，现在也不是这样，塔楼设计讲究均好性，不是永远都没有阳光进来，塔楼一梯10户、一梯8户中最多有2户是纯阴面的，就在楼梯间的最北边两个小户型，一般都是这样设计，不会把大量的房子都设计得没有阳光的地方。我们说买不着板楼的一个理由。</p>
<br /><p align=“left“> 第二个理由，通州现在的概念是综合城市的概念，不像以前想的我买个便宜房到通州，这个概念过时了，通州被北京市政府定位为副中心，就是网状城市布局中的其中一个结点，这个结点要承担很多的城市功能，以前我说的城市功能是产品集散地等功能就要被淘汰掉，辅以综合的功能，要承担一部分政务区的功能，还要承担商务区的功能、商业区甚至一些产业的进入，它的功能就变得很丰富，通过自给自足要成为一个城市的概念，因此产品变得非常丰富，现在通州的产品从3千到1万多的都有。</p>
<br /><p align=“left“> 主持人：刚才您说东区基本售完，西区要出来了，西区和东区有什么区别？</p>
<br /><p align=“left“> 张战鹏：因为项目是小项目，在产品升级上我们没有做太多的工作，就是一些修补性的工作，比如前期一些不太合理的要调整一下，就是这些工作，没有做太多的调整。</p>
<br /><p align=“left“> 主持人：之前东西区总体和当初规划时差不多，产品细节上是怎么设计的？</p>
<br /><p align=“left“> 张战鹏：联排产品是一个妥协的产物，它是独栋和板楼之间的妥协，因为独栋毕竟成本太高了，主要还是土地成本，占地太大了，在城市里面显然独栋我们承受不起，至于消费者也很难承受这样的土地成本，所以就有了联排建筑形式的出现，叫它townhouse我觉得很准确，我很习惯于称它为联排住宅。</p>
<br /><p align=“left“> 联排住宅是妥协的产物，在设计过程中就会出现一些妥协的地方，户外的前后空间不像独栋那么宽广，略显狭窄，内部空间每个平层不是很大，舒适性就下降了，我们在设计上尽量弥补，比如在前后多放点绿地，尽量扩大室外空间，另外在房间中多加一些露台，把你和外面交流的空间尽量扩大。#p#分页标题#e#</p>
<br /><p align=“left“> 在公共设施上分层去设置功能，不把一层的功能设置得太为复杂，每层的功能都相对简单，这样使用起来就感觉到空间的风格就不是那么狭促了，餐厅就放在一层，卧室就放在二三层，功能区已经简单划分了，这样就不让人感觉特别狭促。</p>
<br /><p align=“center“><img class=“img01“ src=“/c/upimg/allimg/070713/0827251.jpg“ border=“1“ alt=““ /><br />图为尚东庭社区实景</p>
<br /><p align=“left“><br /> 主持人：周边的楼盘推出花园式洋房，您认为和联排有什么区别吗？</p>
<br /><p align=“left“> 张战鹏：更佩服发明花园洋房概念的人，是营销天才，花园洋房就是面积比较大的普通住宅，在园林配套上比较正实一点而已，花园洋房就是比较大的普通住宅。和联排的区别很大，就是普通的6层板楼住宅，一般说花园洋房要加电梯，他们连叠拼都算不上，叠拼的住宅都要比花园洋房舒服得多，叠拼怎么也要做到有天有地吧。</p>
<br /><p align=“left“> 主持人：对于联排住宅来说，目前购买人群是什么样的？</p>
<br /><p align=“left“> 张战鹏：联排住宅早期的定位和现在的定位有区别，早期定位是一些中小企业主，现在一些公司的中层、白领也能买得起这个房子了，我觉得真的是人们手里有钱了，房价涨是一方面，人们手里是真有钱了，现在卖到这个价格还真没有太大的压力。</p>
<br /><p align=“left“> 主持人：价格是多少？</p>
<br /><p align=“left“> 张战鹏：9000-9500元/平方米。</p>
<br /><p align=“left“> 主持人：销售辐射的人群范围不光是通州区域吧？还包括整体的泛CBD区域。</p>
<br /><p align=“left“> 张战鹏：通州大概只有20%，大部分是泛CBD地区。</p>
<br /><p align=“left“> 主持人：从CBD上班，怎么到达尚东庭项目？行车路线是怎么样的？</p>
<br /><p align=“left“> 张战鹏：京通是最快的，下京通快速路上京哈高速，经北关环岛出来就基本到我们的项目了。走朝阳路、朝阳北路都很方便，往机场走也很方便，直接走安顺路。</p>
<br /><p align=“left“> 主持人：很多人一提到通州的项目觉得一是远，二是觉得轻轨拥挤，您怎么看待呢？</p>
<br /><p align=“left“> 张战鹏：提到通州觉得远，离中关村是远一些。</p>
<br /><p align=“left“> 主持人：对，我们有很多的同事就在通州买的房，他们是这样认为的。</p>
<br /><p align=“left“> 张战鹏：要是在国贸上班就觉得通州很近了，在现代城、国贸上班的人就觉得很方便了。通州的红绿灯很多，但是并不堵车，而且秩序非常好。</p>
<br /><p align=“left“> 主持人：您接触的购房者比较多，您认为他们对这个产品的评价怎么样？</p>
<br /><p align=“left“> 张战鹏：对我们的项目来说存在着不少的不足，是很遗憾的，但是整体来讲还是很实在的项目，虽然说有些不足是由于经验造成的或者是拆迁的进度造成的，总体来讲我们还是在尽量给购房者提供很多的方便，包括物业公司、房屋设计、入住后问题的处理，吸引客户的原因是口碑传播，老客户带新客户的量比较大，原因第一个是因为的确是做得很平易近人，价格上平易近人，服务上做得也不错，还有就是不断上涨的房价，我们的价格还是很平抑的价格。</p>
<br /><p align=“left“> 主持人：股市对楼市有没有影响？</p>
<br /><p align=“left“> 张战鹏：影响很大，现在还好一点，比较理性了，前一段很多的业主交定金了，后来把钱撤出来了，炒股票去，还有人把房子卖了炒股票去，真的是很疯狂。</p>
<br /><p align=“left“> 主持人：其中有一部分人回来了吗？</p>
<br /><p align=“left“> 张战鹏：已经有回来的。房地产和股票不能分开说，肯定是一起说的，不光是股票还有期货，黄金。不动产应该是金融类产品，应该划在金融范围内才是正常的情况，不动产投资一直是理财里很关键的部分，像这样一大笔资金放在这，你不用让他用，死在这，在理财上肯定是不理性的，房产投资一定要放在金融产品的领域考虑，才是理性的方式。</p>
<br /><p align=“left“> 主持人：您认为尚东庭的投资前景怎么样？</p>
<br /><p align=“left“> 张战鹏：房产增值很大的原因是因为人民币的增值，一些外国投资者叫做合格境外投资者，他们持有一切以人民币估价的金融产品，包括垃圾，只要拿人民币可以衡量的东西全都划拉进来，都可以，因为人民币升值，实际上是来源于美国的压力，人民币对其他的货币并不是强劲升值的状态，比如说像欧元，不是强劲升值的状态，甚至在贬值，持有人民币购买股票、购买房地产是无奈的做法，看着对美元是没贬值，看着对欧元是贬值了，升值的红利早晚会被吃掉，增值带来的利空会兑现，既然这样不如拿点非人民币之内的东西，这就是房地产升值的重要原因。</p>
<br /><p align=“left“> 现在买房也是很无奈的选择，不是说每个人一定要买，是因为我们手里有这些钱，我们没有投资的出入，如果有投资的出入，如果让我们买境外的股票，可以让我有一个健康的股市来保证，可以让我随意操作期货，或者可以让我很方便地交易黄金的情况下，还有很多的金融产品，比如说股指期货等等，对房地产市场肯定是有效的环节，艺术品投资也很热，因为艺术品量少，实际上你看中国什么没有涨？都在涨，除了吃喝没涨，现在也刚涨。</p>
<br /><p align=“left“> 主持人：刚才张总提到房产投资这一块，主要是投资的路径比较少，我们也没办法投资，从而房产的路径好一些。那为什么国家现在还限制投资呢，包括90/70政策、限价房以及第二次置业要交30%首付等政策的出台。</p>
<br /><p align=“left“> 张战鹏：宏观上还是要考虑一些事，有几个没办法。第一个土地是稀缺的，不可再生，现在国家享受着人口红利，以前讲计划生育，现在看经济发展最重要的是我们有大量人口，大量人口都能挣钱，都能消费，使经济快速地往前走，这些人需要住，人口红利带来的压力就是供应压力。土地也是一样，如果还盖大面积的低密度的房子，土地的占用面积就非常大，这样付出的城市要负荷很大的成本，限大发展小的是正确的，缓解城市的土地供应压力，一定要这样做的。限制你买这样的房子也是一样，政府在想办法去限制房地产的价格，包括增加交易难度、增加成本、增加交易周期，这些办法都是有益的，而且是正确的，在提醒你这个风险越来越大，你要注意了，你不能再无限地去投资了，这是有益的，是善意的，不是恶意的。现在这种提示也是藏富于民的策略，这种方法是善意的，包括股市在说，早就提示撤出来撤出来，还往里走，一天最高达到4万个亿，这样的话强制的政策就要出台，就要限制，不像有些国家的资本是非常自由，这种自由是不干预，你随便无限制发展，资本主义的基本的论就是市场论，无限的发展是以牺牲了很多人的利益作为一个前提，它的成本要高于我们调控的管理成本。政府现在这样的做法是效果有限，也许是技巧不够成熟，但是最起码要看到它是善意的。#p#分页标题#e#</p>
<br /><p align=“left“> 主持人：投资还是要谨慎。</p>
<br /><p align=“left“> 张战鹏：对，不要想着把鸡蛋放在一个篮子里。</p>
<br /><p align=“left“> 主持人：公司开发完尚东庭之后，还有什么动作？</p>
<br /><p align=“left“> 张战鹏：每个开发商都想着自己再去盖房子，但是在没有拿下任何楼盘之前这都是一个预测，我们也希望接着做房地产，我们也希望推出更好的产品，但是在没有确定之前不敢确定现在是在哪盖房子，盖什么样的产品，但是只要出产品，我们一定会出更好的产品。</p>
<br /><p align=“left“> 主持人：张总如果让您做一个产品，您最想做什么样的产品？</p>
<br /><p align=“left“> 张战鹏：盖房子最基础的是空间，是我们要有一个空间，我们和外面的空间隔绝开来，我们要一个基本的空间，这是我们要房子的基本的需求，它能够让我们在里面实现很多的功能，能够让我们有安全感。做房地产首先要研究空间，你一定要给别人提供一个舒适的空间，这个空间可以很多样，但是一定要舒服，你可以做成一层两层，做高了，一户三四层就多了，一户一两层就是宽松、多变的空间，我们现在的技术只能做出这样的房子，技术高了能够做更好的房子，更轻、更薄、利用率更高、更方便。</p>
<br /><p align=“left“> 我要再做一个项目，能够自由去做的话，我一定会做到首先是舒服，还要很人性，另外还要做环保的，一定是健康环保的，一定是能耗比较低的，我的房子还要有个性，充满了个人兴趣，我希望能够做出这样的产品来，也许刚开始不会接受，但住进来的人会觉得还会追随，接着买我盖的房子。</p>
<br /><p align=“left“> 主持人：您会把这样的房子盖在哪？</p>
<br /><p align=“left“> 张战鹏：应该不会选择北京，北方城市环境很脆弱，要承担这么大的城市功能的确不堪重负，这是我对北京的忧虑，真的希望北京能够把它的城市功能变得单纯起来。如果能够维持基本生活功能了就往外面走，我们可以去一些偏僻的地方，这种可能是存在的，因为互联网高速发展，人们最离不开大城市的主要原因不是消费，而是信息，你说我离不开这个城市主要原因是什么，是因为我没有美食了，没有高楼大厦了，不是，是因为我不能离开这个信息交换非常快的环境，如果离开了我就慢慢被淘汰了，落后了。这是互联网很让人类值得骄傲的地方，无论距离再远，它都能把我们拉近，使我们得到信息，最早北青报出知识竞赛题，当时觉得很费劲，到处查资料，现在没人出了，难不住人了，有互联网。说填诗词，我的古诗词背得很多，我们当时在办公室里，填词时他就问我这个填哪个填哪个？我回答的特别准确，他觉得我特神奇，我说这都是互联网查出来的。</p>
<br /><p align=“left“> 主持人：您对北京市的生存环境有忧虑，对房地产市场的发展怎么看？</p>
<br /><p align=“left“> 张战鹏：短期内不会有变化，还是以很快的速度往上走，包括价格包括产品的升级，包括城市的扩张，还会保持一个很快、很高的速度。这个速度不会增幅地往上涨，整体会上涨，城市功能不堪重负的情况下，提供的质量服务会越来越低下，举个最简单的例子就是交通，交通现在提供交通条件越来越低下，总堵车，我每个院到协和医院去一次，不开车，开车的成本很高，油费、过路过桥费、停车费、时间成本太大了，我坐轻轨太容易了，来回8元钱，我的时间也变得非常短，大概需要2个小时把所有的事情都办完了，开车要4个小时，过路过桥费需要20元，拿20元买了一个小时的时间，停车时要排队，一小时5块钱，两小时10元，一共三十元，再加上油费30元，大概是50、60元的成本，但是轻轨只有8元钱，这个交通服务的质量越来越差，非常低下。包括我们在城市住也会遇到这样的情况，如果提供的生活质量越来越低下的时候，就会有人选择离开这个城市，选择更好的地方去，有很多的老人就要离开这个城市，我不需要这么多的信息交流了，也不需要这么快节奏的工作了，有一个白头偕老的老伴就可以了，我们看到在海南、烟台、青岛扎根，有很多人去这些地方生活，北京的城市人口是外流的，而往进拥的人口都是很积极、兴奋、斗志高昂的人。</p>
<br /><p align=“left“> 主持人：您心里认为最宜居的城市是哪？</p>
<br /><p align=“left“> 张战鹏：我见识比较短，去的城市比较少。我现在非常渴望去旅行，去旅行就是去看到底适合我住的城市在哪，我将来在哪落叶归根，这是我非常想去办的一件事情，烟台、青岛、桂林、广东我都去过，个人比较喜欢广东，因为那边太多好吃的了。有很多城市我都比较喜欢，东北有许多小城市，大兴安岭、小兴安岭的城市都非常好，被林区包围了，山清水秀，水干净得直接可以喝，这样的城市就可以了，可能很小的一个小城市它就可以做得很好。</p>
<br /><p align=“left“> 主持人：由于时间关系，今天的聊天就要结束了，再次感谢张总做客新浪。<br /><br /></p> |
|
狗仔卡
QQ好友和群
QQ空间
腾讯微博
腾讯朋友
收藏
分享
提升卡
置顶卡
变色卡
显身卡