案例:持委托书出售他人房屋 签名造假买卖合同无效 自己居住了数年的房屋,最近却被人要求腾退房屋。张某了解到买房人王某系从杨某处购买,而且杨某是持有张某“签名”并经公证的委托书出售房屋的。愤怒的张某将杨某以及买受人王某起诉至法院。密云县法院一审判决被告杨某以原告张某的名义与被告王某签订的《存量房屋买卖合同》无效。 2010年9月30日,王某来到密云县一小区某住房找到张某,要求她搬走,并声称此房已归其所有。后张某到密云县住建委查询,才得知该房产已过户到王某名下。王某告知张某,当时购买房屋时,一名叫杨某的男子持有经过某公证处公证的张某签字的委托书,称张某委托杨某出卖此处房屋。得知张某起诉后,杨某辩称在办理委托手续时,张某是在场的,并在委托书上签了字。 法院经审理查明,涉案住房的原所有人确系张某。经鉴定,案件中“公证书”上签名字迹与样本上张某的签名字迹不是同一人所写,因此不能证明张某委托杨某出售涉案房屋。同时,另一被告王某在购房时既未对涉案房屋进行现场验看,亦未取得钥匙。 法院认为,在未获张某授权委托的情况下,杨某以张某名义与王某签订《存量房屋买卖合同》属无权代理行为。事后张某对此未同意亦未追认,故杨某以张某名义与王某签订的《存量房屋买卖合同》系无效合同。而王某的行为明显不符合二手房买卖的交易习惯,亦不符合常理,不能认定王某为善意第三人。( 案例作者:张朦 代祖勇) 北京杨文战律师点评: 房屋买卖时经常有卖方不亲自到场而委托其他人代为出售的情况,这时就涉及到代理人是否已合法取得卖方的授权委托的问题。 如果代理人已取得合法授权,那么代理人的行为法律上就由委托承担后果,也就是房屋买卖合同有效,房主应遵守由代理人签订的合同。 但如果代理人没有取得合法授权,房主知道后也没有追认,那么就属于无权代理,正常情况下,买卖合同无效,买方不能因此取得房屋所有权。 在房屋买卖纠纷中,经常出现无权代理引发的纠纷,引发纠纷的原因也不尽相同。除了一些故意诈骗的情形外,一般所谓的“代理人”与房主并不是毫无关系,往往是房主的亲友。有些确实是亲属隐瞒情况,私下卖房,但也有一些是房主委托亲友卖房,但没给正规授权,事后由于房价变化等原因,以无权代理为由反悔。 是哪种情况引起的纠纷在法律上并不重要,一切只能以证据为准。无权代理原则上无效,但也有例外。虽然是无权代理,但是如果买方支付了合理对价,并办理了过户手续,能认定为善意取得,法律上也支持该无权代理情况下买卖合同的效力。 就本案而言,买方王某已经将房产过户到自己名下,而且买房时杨某也提供了经过公证的授权委托书,从这两点来看,基本符合善意取得的条件,如果交易价格也正常,在这类的诉讼中,结果一般是判定买方属于善意取得,有权取得房产,原产权人只能找无权代理人去追究责任了。但本案的认定是王某不构成善意取得,原因是产权人张某一直居住在该房中,王某买房竟然未现场看房,交易进行到过户完成后竟然也没取得房屋钥匙。尤其是没有现场看房这一点,完全违背了正常的交易惯例,根据以上情况,法院认定其不构成善意取得,应该是正确的判断。 提示:为保证自己房屋的安全,房屋产权人要注意保管自己的产权证书、身份证件等,不要轻易交给他人使用或持有。而买房人在产权人不亲自出面的情况下,也要注意审核卖方的授权文件,并通过多种途径了解房屋和卖方的状况,谨慎为上,以免钱房两空。 |