律师提示:卖方一房多卖的,哪个买方可以得到房产? 在二手房买卖过程中,有时会出现房主一房两卖,甚至一房多卖的情况。之所以发生这种情况,很多是因为在合同签订后,未过户或交付前,房价大幅增长或房主认为原来卖少了,与买方协商想加价又无法达成一致,想解约,买方又不同意。卖方干脆直接把房产再卖给他人,想以这个行为导致原合同无法履行,以达到解约的目的,甚至觉得多卖些钱,承担了违约金也合算。 那么一旦发生房主与多个买家签订了买卖合同,且各自履行到不同程度时,履行哪一份合同呢?毕竟房子只有一套,只能卖给一人。 按北京市高级人民法院的指导意见的精神,发生房主一房多卖,且合同均有效,买方都要求继续履行合同的情况下,应按以下顺序履行买卖合同: 1、 优先履行已经办理产权登记的买卖合同。房屋所有权以登记为准确定其归属,如果几份买卖合同中,有一份不但签订且已经过户完毕,无特殊情况,应优先履行该份合同。 2、 均未办理产权登记的,如果有一方已合法占有房屋,应认定履行已合法占有房屋那一方的买卖合同。 3、 都未过户,也都未实际占有,应综合考虑实际付款数额及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等各种因素,公平合理地予以认定。 杨文战律师提示: 1、 给卖方的忠告:卖方一房多卖未必能达到占便宜的目的。 实践中由于卖方配合过户,所以,很多情况下,确实是最后出钱比较多的买方实际取得房屋所有权,表面看房主似乎达到了目的。但是,实际上却未必如此。 很多房主之所以明知违约还要一房多卖,无非是经过计算,就算赔前面买家合同中约定的违约金,也合算。但是,违约真的就能用违约金绝对解决吗? 按合同法规定,守约方在主张违约责任时,可以主张约定的违约金,但如果实际损失超出约定违约金,守约方可以主张实际损失,而房屋买卖合同中,买方由于卖方违约,导致再买房时房价的上涨利益,经过适当举证,是可以作为实际损失主张的。也就是说,这样操作,卖方赔偿的数额未必是约定违约金能解决的。 2、 给买方的建议:要以合理方法限制卖方违约的可能性。 一、房价波动比较大,建议从签订合同到最终过户交付,时间不要拖得太长,时间越长,发生变化的可能性越大,产生纠纷的可能性自然就增加了。 二、签订二手房买卖合同后,应尽快办理网签手续,这样可以避免卖方把房屋过户给其他人。 三、在合同中,最好约定适量的且有一定约束力和制裁力的定金或违约金条款,使对方在违约时成本增加。有些几百万的房产,定金或违约金才约定几万元,明显没有力度。 四、可能的话,将付一定款项后,即使暂时不能过户,也要先交付房屋,房屋交付后,房主再想把房子卖给其他人,往往不那么容易。 |