律师提示：买房遇到“凶宅”怎么办？

yangwz123 · 发表于 11-8-22 16:38:26

案例：结婚购房遭遇死亡之屋，能退房吗？

林明准备结婚，四处看房，后来通过中介看中了一套二手房，经过中介林明与房主签订了《房屋买卖合同》。在合同中对交房、付款、过户等条款作了约定，也明确了房屋内设施的归属，在签订合同当天林明付了2万元定金。

合同签订后十天左右，林明听说自己所购的房屋去年连续死了两个老人。马上觉得心里很不舒服，向房主提出，因房主隐瞒了房屋里连续死人的重要事实，属于欺诈或重大误解，所以要求解除买卖合同，退还定金。

房主原本不同意解除买卖合同，后看林明态度坚决，就同意了解除合同。但房主认为是林明违约，所以不同意返还定金。双方争执不下，林明到法院起诉了房主。

在法院审理过程中，林明认为，房屋内发生过死人情况，不吉利，因房主没有告知而产生误解，这构成欺诈，应该双倍返还定金。即使房主是因无意未告知自己，责任也在房主身上。房主认为，人的生老病死是常事儿，自己并没有法定告知的义务，这情况不是自己不说，而是林明没问。在合同签订后，林明以此为由提出解除合同，这属于林明违约，定金不能返还。

法院经审理认为：房屋内曾有人死亡并不影响房屋本身的价值和实际使用，林明提出因“死人不吉利”而解除合同，没有法律依据。也没有证据证明房主在签订协议的过程中存在欺诈、故意隐瞒的情形，不能认定房主构成欺诈。通过原被告双方的陈述和中介工作人员的证言可知，林明在购房中也未明确提出购房为结婚所用，并有特殊要求，因此重大误解之说也不成立。因此驳回了林明的诉讼请求。

在购买二手房过程中因原房屋中曾经死过人，尤其是一些非正常死亡的，购买人在发现后觉得“不吉利”而提出解除合同的事情屡见不鲜，对于这种因“不吉利”而引发的纠纷法律上并无明确规定，在司法实践中认定也不一。

一种看法是“生老病死”人之常情，认为死人不吉利是封建迷信，以此为由解除合同没有法律依据，不应该支持。

另一种看法是房屋中发生死人的事对购买人确实会构成一定影响，这并不是封建迷信，而是风俗习惯，因此，在一定条件下应该承认这种情形对购买者造成的影响会影响双方的交易。在一定条件可以因此不归责于双方而解除合同。

在本案中由于林明购房时未提出相应要求，也未询问房屋中是否曾经有过死人事实，确实不能算房主欺诈或有过错。不过，法院简单地认定林明构成违约，不退还全部定金还是值得商榷的，毕竟事实上林明确实想用此房结婚，从传统习惯和风俗上讲死人的事实对林明的购买行为造成影响是正常的，林明提出解约事出有因，不是一般理解的违约行为。在房主并未因此受到什么损失的情况下，应该酌情考虑尽量退还部分款项，尽量避免买卖双方不必要的损失。

律师提示：购买二手房，除了“看”以外，还要做什么？

通过这个案子，律师要提示大家，购买二手房，仅仅是“看”，那是不够的，在签订合同前要多问、多听。如果林明在购房前，询问此房是否有过死人，房主说了，林明可以不买，房主不说，就构成故意隐瞒，林明知情后可以提出解除合同，那责任就应该由房主来承担了。

当然，光问房主是不够的，可能的话就房屋的实际情况，应该向物业、周围的邻居等多打听了解：也不光是问房屋内是否死过人，还有房屋是否曾有过什么质量问题？是否与楼上楼上因漏水等发生过纠纷？小区物业怎么样？自己所购的房子周围有没有噪音和不良气味等影响居住的条件？

总之，可能对您居住构成影响的因素都要考虑，在签订协议前尽量了解清楚，对特别关心或有疑问的内容，可以通过书面协议的方式确定下来，一旦将来发生纠纷，便于主张权利。否则，提前不问不清楚，事后发现就晚了，即使是向原房主主张权利，也往往很难确定谁对谁错。