媒体揭秘：“北京ONE”最初的地价还不到其当前售价的十分之一

孤风邀月 · 发表于 11-2-28 08:46:28

　在层层加码的楼市调控政策之下，仍有楼盘逆市涨价。新年伊始，位于通州新华大街南侧的“北京ONE”提价3000元/平方米，一时成为业界瞩目的焦点。

　　记者在调查中发现，该项目以不足3000元/平方米的拿地价格，却将通州的最高房价推上了30000元/平方米的高点。在第三轮调控已明确提出“重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税清算和稽查”之时，“北京ONE”这只“出头鸟”或将成为重点清查对象。

　　逆市涨价3000元

　　1月26日颁布的“新国八条”明确将限购令推及到更多的城市，表现出遏制高房价的明确态度，甚至不惜动用行政手段。面对严厉程度前所未有的第三轮调控，一时间，不少开发商开始噤声，并慎重地以延期开盘的方式进行观望。不过春节过后，却出现了部分项目逆市涨价的现象。北京购房者胡小姐就遇到了这样的情况过了个年，她关注的楼盘涨价了，而且一涨就是3000元/平方米。

　　胡小姐关注的楼盘是位于通州的“北京ONE”项目。上周，记者以购房者的身份对该项目进行了走访。

　　提价的说法在“北京ONE”售楼处销售人员那里得到了证实。据销售人员介绍，目前“北京ONE”的在售楼座为4号楼和5号楼，其中4号楼为南北通透的板楼，目前均价为3.5万元/平方米，较开盘价有10%的涨幅；5号楼均价为3万元/平方米，较开盘价有20%的涨幅。

　　来自北京市房地产交易管理网的信息也显示，“北京ONE”在售4栋楼中，最低拟售价格为31329元/平方米，最高拟售价格为35975元/平方米，是目前通州售价最高的项目。

　　难符其实的“高品质”

　　楼市调控政策层层加码，很多项目都在或明或暗地降价，“北京ONE”为什么却不降反涨呢？

　　“北京ONE”销售人员向记者强调了两点涨价理由，一是地段，二是品质。据了解，“北京ONE”上市以来，一直以“通州最好的项目”自居，因为该项目位于通州的主干道新华大街上，与通州区政府仅一街之隔。同时，该项目在宣传中大打“低碳”概念，自诩为“中国首席低碳养生建筑，汇聚全球高科技打造的低碳‘氧’生宅邸”。

　　“置换式新风系统”是“北京ONE”强调的楼盘“高端品质”之一，销售人员称，楼盘采用的“置换式新风系统”可以抽取百米高空的空气，通过除尘净化、消毒杀菌、温控处理以及富氧等高科技工序，将健康纯净的空气送进室内，“即使其他项目降价，我们也不会降，因为我们的产品是高端的，同样运用新风系统的‘当代MOMA’，价格比我们高多了。”记者提醒她，“北京ONE”和当代MOMA的地理位置差别很大，一个位于通州，一个位于二环外，二者没有可比性。该销售人员马上表示，“北京ONE”的产品比当代MOMA好。

　　产品好，好在哪里呢？当记者问及该项目的容积率时，销售人员避而不答。记者从搜房网得到的公开资料显示，“北京ONE”的容积率高达4.8，也就是说，在该项目的每平方米土地上，要盖4.8平方米的房子，密度可想而知。最令人想不通的是，这个处处标榜“养生”、“自然”的高端项目，设计施工中却忽略了居住最基本的要素之一阳光。记者在项目现场看到，其楼体之间最近的间距很小。面对这样的事实，销售人员无奈承认，低层的一些户型确实采光不好，但“20多层以上的，采光肯定没问题”。对于楼间距问题，销售人员则以“20多米”的说法含糊搪塞。

　　在户型设计上，记者再次发现“采光权”的缺失，其部分户型中居然存在“暗室”（即没有采光窗户的房间）。对此，销售人员称该房间与客厅中间装的是玻璃门，不影响采光。

　　低价拿地涉嫌暴利

　　采访中，记者还了解到了“北京ONE”低价拿地、高价售楼的内情。

　　据知情人士透露，“北京ONE”的土地是六七年前拿的。“北京ONE”的前身就是通州知名的“鼎盛国际小区”，又称“新华经典丽园”，目前该项目在北京市房地产交易管理网上的项目名依然是“新华经典丽园”。由北京实地房地产开发有限责任公司开发的“鼎盛国际小区”之所以在通州出了名，不是因为项目品质优秀，而是因为开发商拖欠建筑商工钱导致工程停滞、开发商挪用业主交的契税等款项导致众多业主购房8年却办不下来房产证等系列官司。2004年，北京美晟房地产开发有限责任公司以6500万元的价格，收购了北京实地房地产开发有限责任公司及其名下的所有债务和项目。据了解，2004年通州的商品房价格仅在3500元/平方米左右，而当时通州的地价也就在1500元/平方米左右。

　　2008年12月，北京美晟房地产开发有限责任公司将该项目的土地使用权抵押给北京农村商业银行股份有限公司旧宫支行，42841.72平方米的宗地面积，抵押款为71219万元，按279644平方米的总建筑规模计算，当时的平均楼面地价抵押估值仅为2547元/平方米。2009年年底，该项目才以“北京ONE”的名称面市，开发商仍是北京实地房地产开发有限责任公司。也就是说，“北京ONE”最初的地价还不到其当前售价的十分之一。

　　记者了解到，类似的低价拿地、高价售楼项目在北京并非个例。例如，霞公府售价为108470元/平方米，而地价仅为4145元/平方米；钓鱼台七号院售价达110000元/平方米，但地价低于16000元/平方米。

　　面临土地增值税稽查

　　在严厉的调控政策下，“北京ONE”逆市涨价，不怕影响销售吗？对于这一问题，销售人员显得自信满满，称政策对项目的销售没有影响，“限购了，很多人就会想直接买一个好的，‘北京ONE’无论地段还是品质，都是通州最好的，所以调控对它没什么影响。”她还不忘提醒记者，“现在不买，今后还可能继续提价。”

　　不过，面对新一轮调控，开发商是否还能像以前那样，想涨价就能涨价？想涨多少就涨多少？

　　北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋告诉记者，无论“新国八条”还是“京15条”，除了严格限制外地人在京购房外，还要求对定价过高的楼盘重点进行土地增值税稽查和清算。这条政策，被业内人士视为直指“高端项目”的死穴，尤其是那些名不副实，只有价格高端却无真正高端品质的项目。那些售价明显高于区域成交均价，而地价却明显偏低的项目将成为被清算的重点。

　　“土地增值税清算的核心就是售价与地价之比，举个例子，如果某项目的地价为5000元/平方米，售价却高达25000元/平方米，就肯定属于售价过高了”，杨少锋表示，作为对土地增值部分征收的税负，房地产开发领域的土地增值税一直是近年来国税总局重点关注的领域之一。按照国务院的统一布置，全国税务系统正在准备对高档住宅重点进行土地增值税清算。此举可视为加息、限购、量化考核地方政府、全额征收营业税之外，中央对房地产进一步调控的一揽子政策之一。所谓“高档楼盘”，是指那些定价或者销售价、成交价明显高出区域内平均成交价格的住宅楼盘。按照国务院的要求，这些楼盘均将被重点清算土地增值税。

　　“此次调控明确提出对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查，实际上等于对那些疯狂涨价的楼市‘带头大哥’宣判死刑。如果土地增值税能够得到贯彻执行，可以说，绝大部分天价楼盘的利润都将被征税”，杨少锋称，“逆市提价的开发商对政策太不敏感了，这意味着楼市暴利时代的终结”。

　　不过，也有不愿具名的业内人士表示，政策虽好，但还得看执行，“就当下而言，如果没有迫切的压力，已经在售的项目很难降价，只能硬着头皮扛下去，甚至试图通过提高售价来吸引购买者。”

　　新闻延伸

　　节后楼市涨跌不一

　　记者了解到，春节过后，涨价的项目不只“北京ONE”一个。

　　搜房网数据显示，位于朝内大街的凯德华玺1月均价为45000元/平方米，现在的均价已在47000元—53000元/平方米之间，销售人员称，该项目位置极为稀缺，未来还有涨价的可能；北京新天地目前均价为28300元/平方米，而1月底时的均价为25850元/平方米；位于大兴的易居国际均价从19000元/平方米上调至2万元/平方米。

　　与此同时，部分项目则加大了折扣力度，抓紧出货。如合生旗下的麒麟社推出了单价24500元/平方米的特价房，相比3万元的均价，单价优惠近6000元；商住公寓项目7克拉推出了一次性付款在95折基础上再打9折的优惠；商住项目中弘北京像素针对4.75米层高的房源，推出了一次性付款8折、银行按揭83折的优惠。在当下遭遇政策“速冻”的楼市中，这些项目都取得了热销的业绩。

　　业内人士认为，调控大势已定，进入二三季度，楼市的竞争将会更加严峻，主动调低价格肯定比被动调低占据优势。