律师提示：除了房款，购买二手房还涉及哪些费用？

律师提示：除了房款，购买二手房还涉及哪些费用？

在二手房交易过程中，如果交易双方仅对房屋的价款进行磋商，而未涉及其它，那在实际履行的过程中往往就会产生争议，甚至最终使交易无法完成。所以，我们必须重视除房款以外的其它与房屋交易和使用有关的费用及其承担问题。

房屋属于不动产，除了价款以外，还涉及一些其它的相关费用，主要分两类：

1、二手房交易过户所产生的税费，这是不可避免的。

这类的税费可能包括契税、印花税、营业税、个人所得税等等，如果原房产是非商品房可能还涉及缴纳土地出让金的问题。

上述税费按规定是分别由买卖双方承担的，税费的项目和标准各地可能有所不同，且随着时间的变化，相关征收政策也可能不同。取得产权的时间长短、二手房的类型(经济适用房、商品房、普通住宅、别墅)也可能影响税费标准。准确数额建议在交易时，直接向当地房地产交易管理部门和税务部门确认。

关于这个问题需要提醒大家两点：

首先是不能忽视这些费用的存在。

这些费用综合算起来，也不是一个小数目呢，而且是办理过户必须缴纳的。因为税费的变化甚至有些卖方会决定不再出售房子。

所以，在签订合同前，双方应该共同对相关税费有所了解，而且最好在合同中明确相关税费的承担者。

其次是如看待二手房交易中税费承担的“潜规则”。

在交易时对这些税费，其实很多交易者是注意到了的，但本来应该由买卖双方分别承担的税费在实践中往往约定全部由买方承担。也就是卖方所要求的房款往往是“净价”、“到手价”。怎么来看待这种约定呢？是否合法呢？

虽然国家分别规定了税费由买卖双方承担，尤其是卖方要承担个人所得税、营业税，但是买卖双方如果约定在双方之间，这笔费用由买方承担，一般还是应该认定是有效的，要尊重双方的意思表示。其实换个角度，如果不允许这样约定，那卖方在确定房价款时就会考虑这部分税费成本，还是要把这部分税费加到房款里去，最终的承担者仍是买方。

只要约定清楚，双方愿意这本来不是什么问题。但是假如在双方签订合同后，国家的税费政策有了大的调整，尤其是增加了税收标准，而双方又未能就额外增加的部分提前有所约定，事后就其承担也无法协调一致，就容易产生纠纷。

为避免这种可能产生的纠纷，律师有如下建议：一是建议交易双方在合同或补充协议中明确相关税费的承担；二是建议约定的过户时间不要太长，以免因时间的推延税费政策变化产生双方无法预测的费用，引发纠纷；三是可以约定如税费政策变化后的承担方法，或约定双方无法就税费承担达成新的一致，可以解除合同并明确相关解除后果。

2、 原房主在占有、使用房屋过程中所产生的相关费用。

房屋在使用过程中还会发生很多其它相关费用，如物业费、水电费、有线电视费、电话费，这些费用如果存在原业主欠费的情况，可能会给新的业主带来一定麻烦。

所以，从购买者的角度讲，应该在购房时确定是否存在上述欠费，如有欠费，一般约定应该由原业主在一定时间内清结。且最好在合同中保留一定的尾款，解决上述事宜后再支付。

如果物业费和有线电视费已提前支付，也要明确购买者是否有义务向原业主再支付相应补偿。

另外，原业主的公共维修基金是否转给新业主，是否需要支付相应费用？这些都应该在合同中明确约定，可避免不必要的争议和交易风险。