如何正确看待七月楼市成交量下降？

　　进入7月，楼市出现了新变化，主要城市的成交量下降，价格上升。社会各界对此做出不同的解读，为了引导社会大众理性看待市场的调整，有必要综合各方观点做出系统评价。  
　　一、楼市成交量和价格变化
　　在经过上半年的持续发力后，7月全国楼市出现区域调整的局面。30个城市的商品住宅总成交面积环比下跌约4%，其中有15个城市的商品住宅成交面积环比下降，北京、上海、广州、深圳4个一线城市还首次出现月成交量全部下跌的局面。7月上海商品住宅成交面积为194万平方米，环比6月减少5.37%。这也是上海楼市成交量在持续6个月的上涨后首次出现下跌。7月北京期房商品住宅的销量为12840套，剔除其中的经济适用房和限价房外的期房商品住宅签约套数为10862套，日均约350套，较6月的日均385套下跌9.1%。不过，这是北京楼市继5月之后今年出现的第二次回调。7月广州楼市供成交6653套，比6月的10502套下降36%，更只有5月量的一半。还有深圳国土房产部门的统计数据显示，7月深圳新建商品住宅销售面积为54.83万平方米，环比6月下降17.4%。广州和深圳都已是连续第二个月出现成交下降。
　　但是，与成交量下降相反，房价却呈上涨趋势。重点监测的10个城市中，除重庆外，四大一线城市及杭州、天津、武汉等城市的住宅成交均价都依然出现不同幅度的上涨。地方机构的数据也表明，如7月上海商品住宅成交均价达到了15770元/平方米，环比6月上涨1.58%，这也今年3月以来连续5个月出现上涨；深圳商品住宅销售均价更是达到16080元/平方米，环比6月上涨8.47%，也已连续涨了5个月，并离2007年10月的历史高位17350/平方米只有一步之遥。
　　二、楼市的正确解读
　　第一，7月的楼市调整是房地产运行规律的客观反映，不值得大惊小怪。春节过后，刚性需求爆发，且当时价格比较低，人们趁机抄底抢购，随后投资客入市抢购，致使量价齐升。进入七月，房价到达高位，积累的刚性需求已经得到满足，投资性需求也因高房价受到压制，这是成交量下降的根本原因。
　　第二，房地产销售历来是3-5月和9-10月是黄金季节，金九银十，7-8月是全国的炎热夏季，老百姓买房和开发商推盘的力度都有所下降，尤其是开发商推盘的效率很低，打出去广告，效果比较差，所以，历来开发商都把销售的重点放在8月底至10月期间，7月并非重点时段。从此看，成交量下跌也是正常现象。
　　第三，价升量跌的原因主要是：开发商捂盘，或者高价推盘。由于供需矛盾没有缓解，供应紧张，开发商要么不开盘认筹，要么挂高价，爱买不买，等待出高价者。最近，有不少楼盘大幅度提价，有承受能力的就赶紧入市抢购，生怕再提价；而没有购买能力，或者认为提价太过分的，就干脆等下去，出现两极分化。
　　第四，实际上在第二条已经说明，就是7月份是楼盘上市的低谷期，存量房屋消化的差不多了，新房屋还未达到预售条件，形成相对的空白。例如，杭州的房屋存量还不够2个月的消化量，它的成交量怎么能提升呢？根本不可能。深圳、广州也是如此，存量房屋大幅度下降，可供交易的房屋量也不能快速增加，成交量是不可能提升的。
　　第五，存在着股市和房市的共震荡。当前，老百姓把精力都放在股市上了，只要股市红火，房市暂时还提不起有经营头脑的老百姓的兴趣。每天上涨1%，或者抓住一个涨停板，也比使劲砍价来得有效益。房市的再度活跃，必须等到股市资金撤离，重新进入房市，成交量才能有根本性的放大。
　　三、继续坚持谨慎乐观的判断
　　本人早就房价和房地产市场做出谨慎乐观的判断。我们不能盲目乐观，也不能悲观，看跌房地产市场。在8.5%经济增长率的氛围中，房价能下跌，实在没有任何理由，也说不通。从长期看，房价是不会下跌的，除去通货膨胀预期因素外，人民币贬值预期也很强烈，这需要我们密切关注美元变动趋势。
　　在余下的时间里，房价再继续大幅上涨是不可能的。因为下半年和明年春季，供应量会大幅度增加。我看看最近一个星期以来，钢材期货价格迅速上涨，有色金属期价也连番上涨，都是看好了房地产真实需求拉动力。这从侧面告诉我们，房地产供应量潜在供应量很大，房价上涨的压力随着时间推移将迅速增加。有专家预言4季度房地产市场较为危险，谢国忠也警告说美国经济可能有二次探底。我看有一定道理，所以，我们一定要谨慎。但谨慎不是悲观，本人绝对不是唱衰派或者看空派。

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前期的房市火爆纯粹是开发商、炒房客和中介联合制造的泡沫，现在看到没有实际炒热的效果，所以尽管房子价格上涨，但绝对是有价无市！因此大家不要紧张，09年底以后，所有的 概念已经被炒尽，北京乃至全国的房子价格将暴跌！