案例分析：授权委托书签字造假，买房人非善意合同无效

案例：持委托书出售他人房屋 签名造假买卖合同无效

自己居住了数年的房屋，最近却被人要求腾退房屋。张某了解到买房人王某系从杨某处购买，而且杨某是持有张某“签名”并经公证的委托书出售房屋的。愤怒的张某将杨某以及买受人王某起诉至法院。密云县法院一审判决被告杨某以原告张某的名义与被告王某签订的《存量房屋买卖合同》无效。

2010年9月30日，王某来到密云县一小区某住房找到张某，要求她搬走，并声称此房已归其所有。后张某到密云县住建委查询，才得知该房产已过户到王某名下。王某告知张某，当时购买房屋时，一名叫杨某的男子持有经过某公证处公证的张某签字的委托书，称张某委托杨某出卖此处房屋。得知张某起诉后，杨某辩称在办理委托手续时，张某是在场的，并在委托书上签了字。

法院经审理查明，涉案住房的原所有人确系张某。经鉴定，案件中“公证书”上签名字迹与样本上张某的签名字迹不是同一人所写，因此不能证明张某委托杨某出售涉案房屋。同时，另一被告王某在购房时既未对涉案房屋进行现场验看，亦未取得钥匙。

法院认为，在未获张某授权委托的情况下，杨某以张某名义与王某签订《存量房屋买卖合同》属无权代理行为。事后张某对此未同意亦未追认，故杨某以张某名义与王某签订的《存量房屋买卖合同》系无效合同。而王某的行为明显不符合二手房买卖的交易习惯，亦不符合常理，不能认定王某为善意第三人。（ 案例作者：张朦 代祖勇）

北京杨文战律师点评：

房屋买卖时经常有卖方不亲自到场而委托其他人代为出售的情况，这时就涉及到代理人是否已合法取得卖方的授权委托的问题。

如果代理人已取得合法授权，那么代理人的行为法律上就由委托承担后果，也就是房屋买卖合同有效，房主应遵守由代理人签订的合同。

但如果代理人没有取得合法授权，房主知道后也没有追认，那么就属于无权代理，正常情况下，买卖合同无效，买方不能因此取得房屋所有权。

在房屋买卖纠纷中，经常出现无权代理引发的纠纷，引发纠纷的原因也不尽相同。除了一些故意诈骗的情形外，一般所谓的“代理人”与房主并不是毫无关系，往往是房主的亲友。有些确实是亲属隐瞒情况，私下卖房，但也有一些是房主委托亲友卖房，但没给正规授权，事后由于房价变化等原因，以无权代理为由反悔。

是哪种情况引起的纠纷在法律上并不重要，一切只能以证据为准。无权代理原则上无效，但也有例外。虽然是无权代理，但是如果买方支付了合理对价，并办理了过户手续，能认定为善意取得，法律上也支持该无权代理情况下买卖合同的效力。

就本案而言，买方王某已经将房产过户到自己名下，而且买房时杨某也提供了经过公证的授权委托书，从这两点来看，基本符合善意取得的条件，如果交易价格也正常，在这类的诉讼中，结果一般是判定买方属于善意取得，有权取得房产，原产权人只能找无权代理人去追究责任了。但本案的认定是王某不构成善意取得，原因是产权人张某一直居住在该房中，王某买房竟然未现场看房，交易进行到过户完成后竟然也没取得房屋钥匙。尤其是没有现场看房这一点，完全违背了正常的交易惯例，根据以上情况，法院认定其不构成善意取得，应该是正确的判断。

提示：为保证自己房屋的安全，房屋产权人要注意保管自己的产权证书、身份证件等，不要轻易交给他人使用或持有。而买房人在产权人不亲自出面的情况下，也要注意审核卖方的授权文件，并通过多种途径了解房屋和卖方的状况，谨慎为上，以免钱房两空。

学习、准备卖房。

几点疑问：
1.一般情况下，公证处出具公证书是要求当事人必须当场，查验委托方的身份证件、房产证明等文件，并确认是当事人真实意思的表示后方可出具公证书。本案中，当事人对公证之事毫不知情，公证是如何做出的。公证处有无过错？应承担什么责任？
2.住建委在办理二手房买卖过户时，难道不需要“出卖人”（张某，本案原告）提交原房产证吗？怎样才能做到房屋过户却让原房主完全不知晓的？
3.买受人王某买房是否向原房主支付了对价（购房款）？怎样证明？
4.“代理人”杨某是如何得到原房主张某的相关证明文件（身份证、户口本、房产证等）的？
:Q:Q

我很认真地从法律的角度写了几点对本案的疑问。却被网管以须审查的理由被莫名其妙的给能丢了，真的是很无语。
:Q:Q:Q
该审的乱七八糟的东西在八通网上“可以有”！认真的回帖却“不能有”！真想问一句，网管员，您什么都懂吗！
:lol:lol

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