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[通州] 要买房的来看看,通州的购房洼地,是哪里?

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youke2 发表于 19-4-23 08:54:11 | 显示全部楼层 |阅读模式
通州的购房洼地,是哪里?
作者:阿布先生

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通州的史上最严限购,导致通州的价格,目前处于历史低位。

绝大多数的乡亲,在买房这件事上,都希望得到一个终极答案:买哪个小区,可以最短时间里,涨得最多,同时呢,投入最少。

这就像你在问,怎么样可以追上林志玲,还能让她给你生娃,前提条件是,在投入最少的基础上。

显然这有点扯。

想追林志林,本身就是很高门槛的事,别看人家四十不惑,但高科技加不差钱就连枯木都能逢春,更不用说,人家的身段颜值本来就摆在那儿呢。

通州也是一样,买通州本身就是五年社保包含通州三年社保,或者北京户籍买首套,或者工作居住证才可以买一套这么高门槛的事儿,投入少了想拥有那是不现实的。

阿布先生(微信公众号:阿布在燕郊)今儿要聊的角度,是在你有资格(帝都首套,北京工作居住证)的情况下,假想,正常付出首付,咱们琢磨琢磨,五年十年后,哪一个板块的收获可能会比较大。

所谓洼地捕捉,笋盘挖掘,就是这个道理。

好,咱们开始聊聊通州。

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通州之前就是帝都的睡城,在2014年jjj协同之前,在帝都说要把副中心搬过来之前,买了通州房子的,除了通州本地的土著,大多数都是在帝都混的普通的那些人。

乡亲们板砖轻拍,咱们说事儿讲究客观,对吧?发展好的,牛逼的,那时候买东西城,买朝阳海淀,甚至买丰台,都是常态吧?当然,大兴顺义跟咱们通利福尼亚那是难兄难弟,直到副中心要来,这才发生了质的转变。

副中心这个事儿吧,也很奇葩,一开始坊间就传言有地给留着,后来官方又辟谣,后来官宣了,叫“行政副中心”,再后来,叫“城市副中心”,再后来,叫“行政中心”同时叫“城市副中心”。

中间因为这些消息,导致的楼市起起落落咱们就不多讨论了,总之,市委办局的先遣部队是搬过来了,这事儿是不存在异议了——北京通州,是北京市政府所在地,如下图!

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乡亲们都知道,北京市政府的搬迁对于通州,意味着巨大的机会,同时呢,对于北京市自己,也是一个大跨越,整个阵线东移了30公里,在老通州的基础上,要造一个新北京。


当然,俺知道,坊间还是有些人,质疑副中心的发展,是不是会像想象的那么好。

这事儿,在咱们就不罗列数字说未来三年投入一万亿,也不搬出带头大哥说什么千年大计,或者谁谁谁的讲话,要咋咋咋地之类的理由来了。

咱们就说一个逻辑——如果是你,在所有人面前吹出来的牛逼,是不是拼了老命,也要完成,防止被打脸?

就算完不成,有个七七八八,是不是也会比没吹牛逼之前要牛逼?

那就够了,还想要啥自行车?

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讲完了通州的价值,下面就进入通州内部深挖掘的部分了,咱们先看一个图。

这张图呢,是通州副中心之前发布的限行图,注意呀,这不是通州的区域图,通州和副中心区域的规划图是这个
咱们今儿要聊的,虽然说是通州,但是呢主要还是聊副中心,也就是上图那个大圈圈里的地儿,原因不用多说,管理员在哪儿,不管是自住还是投资,就去哪儿,这没毛病吧?

咱们回到刚才这张俺画的通州限行图。
有木有乡亲发现,这张图,跟上一张,有了区别?

对滴,俺给画上了一个眼睛。

这眼睛是什么位置呢?叫五河交汇,是通州的地脉和文脉所在,这地儿有啥呢?有个著名的西海子公园,三教庙,和燃灯塔,五河交汇是哪五条河呢?小中河,运潮减河,运河,通惠河,温榆河,这五条河的交汇处。

俗话说,眼睛是心灵的窗户,俺对于通州的思考呢,可以把它分成眼睛,鼻子,嘴巴,耳朵,腮帮子,下巴颏,后脑勺等多个板块,但是目前,注意关键词,是2019年的3月25号的当下,这个通州的眼睛板块,是通州的洼地所在。

让我们进入眼睛,看看这里到底有啥价值。


是不是有点眼熟?对滴,这里,就是通州运河商务区的地标汇聚之处,规划中的彩虹之门,就在这附近。

让我们看一官方的规划思路:

显然,通州的发展,一共就是三大板块,1,运河商务区,2,行政办公区,3,文化旅游区。(后来加了个科技创新,基本可以忽略)

而咱们画的眼睛,就是这个运河商务区。

有的乡亲会说了,这还用你说?运河CBD嘛,地球人都知道。

真的?你真的知道这里是洼地?

那你告诉我,这附近哪个小区最洼,可以不?

咳咳,不要想当然嘛,咱们慢慢往下看。

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乡亲们都知道,运河商务区很屌,这里的新光大中心,保利大都汇,绿地的写字楼都已经有人开始办公了,万科、富力、复地,远洋的项目都还在建,因为项目太多了,面积16平方公里,写字楼目前有160万平米,各种高大上的公司签约了的,俺就不一一复制粘贴了,乡亲们自己可以去搜搜。

目前,这里长这个样子,围墙里面是已经开通的地铁北关站,可以看到不少写字楼还在建设:

从西往东,也就是从俺挖掘的洼地板块,往运河方向看的商务区,是酱紫的:
再来一张:
世界侨商中心:
绿地:
对岸正在建的运河ONE视觉图:
有点现代感哈:
再来一张,俗称大船:
旁边的万科大都会滨江视觉图:
五河交汇概念图:
网友拍到的五河交汇实景:
咱们再来个俯瞰图:
没错,这也是官方给出来的五河交汇示意图,中间的那个塔,是通州地标,燃灯塔,右手边就是新光大中心等写字楼的CBD商务区。

有敏感的乡亲马上有赶脚了,这是要古今同辉的意思呀。

对咯,这就是运河商务区的牛叉之处,有全新的高逼格商务区写字楼,同时呢,还有古塔寺庙和老公园,观风云变换,得五河交汇的上佳风水之地是也。

看个燃灯塔实景图:
再深入一点看,乡亲们就会发现,这个版块,不只是有运河商务区的一堆写字楼和一个古塔那么简单,而是要搞出来一个仿古街区出来,也就是下图的历史街区版块:
你也可以把这里理解成二环的南锣鼓巷,烟袋斜街,荷花市场,后海那一片那么个意思,想想看,紧挨着副中心的商务区,出来溜达溜达,就到了一个公园和一大片文艺历史街区,是不是赶脚棒棒的?

来张一期建设后的西海子公园美图,高楼就是运河CBD:
再来一张,是不是有点古今同辉的意思?:
补充一张燃灯塔的,就问你美不美:
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聊了现代与传统,这些属于产业和休闲,就算把南锣鼓巷这种东东搞起来了,顶多就是租金高,但乡亲们都知道,买房必须要考虑的东西之一,是学校,你这附近是不是挨着好学校,或者挨着未来的好学校,那对房子的价值本身,是有非常重要的影响的。

那,这一片有啥好学校呢?

答,两个,一个叫贡院小学,非常吊的一个小学,已经有100多年的历史了,很低调,是个仿古建筑的小学。

长这个样子:
学校的规模也不小,紧挨着运河商务区和西海子公园以及燃灯塔,给个地图,蓝拳就是运河商务区的眼睛的版块和能覆盖到的位置,红圈里就是贡院小学:

这附近还有另一个学校,叫做永顺小学,但很遗憾的是,这个学校,是一个彩钢瓦盖起来的简易学校,条件很糟糕,门口长这个样子:
卫星图能看到,下图下方红圈里,是永顺小学蓝色彩钢瓦的屋顶,跟运河商务区只隔着一条马路,右边红圈是地铁北关站,步行五分钟,穿过运河商务区,就是西海子公园和燃灯塔:
学校里的娃娃在快乐的游戏,依稀能看到蓝色的彩钢瓦屋顶和远处运河CBD的高楼:
别小看了这个学校,永顺小学是1928年建校的,历史非常的悠久,这种学校如果建起来了,挖掘出学校的历史,那都是很不一般的。

有的乡亲会说了,这么破的学校,俺才不会让娃来读书呢,这有什么价值呀?

学校旁的街道长这个样子:
你一定有点明白了。

永顺这个学校,会拆迁!会改造!会升级!

这一大片,未来都会拆迁!

因为从历史文脉的角度,五河交汇这个节点,连接到燃灯塔这个节点,再连接通惠河和温榆河的这个夹角地带,是必须,必然不能一直这么破破烂下去的,这是小学生逻辑唷。
既然给运河商务区的精英的娃娃们这么个彩钢瓦屋顶的学校,那是绝对不可能的,那么,永顺小学在原地,会拔地而起一所牛叉的学校,就是顺理成章的了。

也就是说,这里的学区利好还远远没有释放。

买房,长持,自然应该去选这种利好还没有释放的板块。

下图是副中心详规里永顺小学的位置,蓝色小人是已有的学校,红色小人是规划学校,意思是,会原址重建:
那么,这个永顺小学虽然看上去能拆,能建,但是师资力量能上去吗?

没关系,有育翔小学手拉手呢,通州区教委在2017年就发布了永顺小学跟育翔小学一对一的消息,对口支持,互相提升:


是不是未来的前景非常的可期?

7
接下来,就是琢磨一下,这个板块的购物和医疗了。

购物去哪里呢?这里呀,有一个正在建的远洋新光天地综合体。

位置在这里:

外面现在被围起来,网上找了个图,长这样子:
截止到2019年3月28日,新光天地已经起来大框了,以后长这个样子:
以永顺小学为中心去从测一下,其实这个版块离已经建好的通州万达也不远,大概也就两公里左右吧:

通州万达目前已经建成,吃喝拉撒一应俱全,风水上按照船型设计的,跟通州的运河板块和运河文化一脉相承,长这个样子:


医院呢,这附近有多个,俺拿红圈画了一下,包含263医院,胸科医院,和潞河医院,中西医结合医院都距离适中。

这里面的潞河医院就不用说了,目前通州第一牛叉医院,各种高精尖,还要跟北三县组成医联体,管理整个北三县的医院,263和胸科医院,俺个人预计,随着副中心的推进,会有更进一步的跨越式发展在后面,毕竟这是副中心呀,未来三年砸一万亿进来,医疗的大发展还在后面。

看图:

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你看,咱们把这一块基本捋了一遍,首先是五河交汇,风水宝地,副中心之眼,然后呢,运河CDB,加上燃灯塔,西海子公园和历史街区,古今同辉,在接下来是贡院小学和永顺小学,一个是现有利好,一个是待释放利好,最后是商场购物和医疗,最后要聊的是啥?

交通!

乡亲们都知道,交通是每一个都市生活的人必须要考虑的,甚至是首先要考虑的问题,俺挖掘的这个版块,地铁站叫北关,现在已经开通了,有兴趣的可以坐地铁在附近溜达溜达,感受下运河CBD的逼格,远一点还有一站叫物资学院站,同时,这里还有四个公交枢纽,把五河交汇的副中心之眼,围了起来:


所以,这里的地铁,公交,都没有任何问题。

不但如此,北关地铁这一站,还是个枢纽站。

最初的规划里,R1线,也就是18号线,会在北关这里交汇,据阿布先生(微公号:阿布在燕郊)的一个朋友,地铁专家F先生透露,多年前的这里,就已经预留了给R1的口子。

这条线很厉害,是石景山过来的,经过复兴路、西长安街、东长安街、京通快速路至管庄后折向东北方向沿市场南街东行,进入通州新城核心区,下穿北运河和通燕高速后沿北关,潞苑南大街、京榆旧路,至终点宋庄。

这个R1还有支线,规划是由管庄沿京通快速路北侧向东过八里桥收费站后至玉带河大街,过新北京东站转向东南沿京津公路铺设,在梨园站东侧规划路折向正南至大高力庄。

具体站位如下:
车站列表:
上岸村(换乘北京地铁S1线)
北辛安(换乘北京地铁11号线)
鲁谷
五棵松(换乘北京地铁1号线)
公主坟(换乘北京地铁1号线,北京地铁10号线)
木樨地(换乘北京地铁1号线,北京地铁16号线)
金融街(换乘北京地铁R3线)
王府井(换乘北京地铁1号线,北京地铁8号线)
永安里(换乘北京地铁1号线,北京地铁17号线)
国贸(换乘北京地铁1号线,北京地铁10号线)
大望路(换乘北京地铁1号线,北京地铁14号线)
传媒大学(换乘北京地铁八通线)
管庄(换乘北京地铁八通线)
北关(换乘北京地铁6号线)
龙旺庄(换乘北京市郊铁路S6线)
宋庄

另外,这里还有一条重要的线路,就是地铁平谷线(地铁22号线,地铁23号线),走燕郊的那一条,也会在北关这里交汇,具体如图:
图上可以看到,这是从平谷发出来的一条线,在燕郊一分为二,我们称之为:双头龙,这个双头龙呢,一条奔向了宋庄的徐辛庄和酒仙桥方向,一条奔向了副中心站方向,北关这一站,属于运河商务区板块,然后,进了三环。

乡亲们如果看的迷糊,就知道这里有这么一条规划中的利好,知道北关这里是枢纽,是多个轨道交通的交汇之处,能感受到这里的位置很重要就行。

那么,这个北关地铁站,规划有三条线在地下汇总,岂不是一个很大的站?

是的,因为,这里是五河交汇,是运河商务区的起点和最耀眼的区域,所以呢,北京卫视的通州新城中心区管委会副主任都电视上说了,地下有五层:

是不是很牛叉?

地下结构大概长这个样子:
然后呢,已经修好的地下管廊长这个样子:

还有更牛叉的,就是现在的通燕高速和京榆旧线,在五河交汇的地方有两个桥,这两个桥呢,在这里会破坏五河交汇的风水,同时也不利于整体的景观视觉,所以,在不久的将来,这两个桥在这里会入地,看下图的虚线,是桥要从地下走的意思,这样以来,运河商务区的地面部分,就会形成一个无敌的五河交汇景观:

未来大概是这个样子:
是不是没有想到,副中心,五河交汇,如此的流弊?

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聊了这么多,这里的房价应该是多少? 50000?60000?70000?

2019年2月份的二手房,均价41195!

乡亲们都知道,俺挖掘洼地的首要条件,就是要低于板块均价。

那通州的均价是多少?

44928元。

(以上数据,来自绿中介,乡亲们做个参考就行,毕竟在咱们上国,没啥数据是完全真实的,人家在最高管理的注视和关照下,小指头一点,说是啥,就是啥,对吧?)

既然北关板块的价格,是明显低于通州均价的,那么,我们能不能在北关板块里,挖掘出哪几个小区,品质适中,但却低于北关的整体均价呢?

单价低于40000,能不能找到?

文章都写到这里了,俺就不卖关子了,俺在一个图上,把这两个小区圈出来:
这俩小区都不大,一个叫财富东方,一个叫东阁雅舍。

乡亲们都知道,俺个人是不推荐商住项目的,所以,以上运河商务区虽然高大上,但因为都是商住和商铺,所以咱们的挖掘目标,只能是附近的住宅。


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无恙蒲帆风雨后,
一支塔影认通州。
在北京通州大运河源头有座一千多年历史的镇河宝塔,叫做燃灯舍利塔,自古以来,围绕着这座雄伟壮观的宝塔,就流传着种种神奇传说故事,据说这座宝塔底下镇压着大运河里的鲶鱼精,哪一天燃灯塔倒了,鲶鱼精就会从塔底下的大窟窿里翻身出来水漫通州城。
探险小说《宝塔传奇》里描述的神秘地下世界探险经历就开始于京杭大运河源头的大运河燃灯塔下。
在小说描述的地下世界探险经历里,他们遭遇了古老神秘的食人树,阴阳五行阵,地下成精了的巨型老鼠,泥沼里的庞大鲶鱼精等等离奇生物袭击,还闯进了侵华日军修筑的地下秘密工事。历尽千辛万苦,他们最终揭开了大运河各种离奇传说故事的谜底,在地下世界里发现了大明皇帝铸造的价值连城的黄金宝塔……
通州大运河燃灯塔探险小说《宝塔传奇》已经在淘宝京东当当网上线销售热卖中。
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一支塔影认通州。
在北京通州大运河源头有座一千多年历史的镇河宝塔,叫做燃灯舍利塔,自古以来,围绕着这座雄伟壮观的宝塔,就流传着种种神奇传说故事,据说这座宝塔底下镇压着大运河里的鲶鱼精,哪一天燃灯塔倒了,鲶鱼精就会从塔底下的大窟窿里翻身出来水漫通州城。
探险小说《宝塔传奇》里描述的神秘地下世界探险经历就开始于京杭大运河源头的大运河燃灯塔下。
在小说描述的地下世界探险经历里,他们遭遇了古老神秘的食人树,阴阳五行阵,地下成精了的巨型老鼠,泥沼里的庞大鲶鱼精等等离奇生物袭击,还闯进了侵华日军修筑的地下秘密工事。历尽千辛万苦,他们最终揭开了大运河各种离奇传说故事的谜底,在地下世界里发现了大明皇帝铸造的价值连城的黄金宝塔……
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