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[北漂一族] 我对房价的信心从何而来?

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雨茩的雪 发表于 19-1-16 16:48:05 | 显示全部楼层 |阅读模式
大概在年前我途径上海最著名的人民广场。
难得的好天气,让我决定驻足几分钟,坐在一边的长椅上,看看这个美丽的城市。
看着过往的人群,猛然间我发现了一个平时没注意到的现象。
怎么身边都是白发苍苍的老人?
老龄化真的已经到来了???
不是现在,而是好多年前,就已经是这样子了。
都说房地产长期看人口,在老人社会下,房价到底还能涨多少?
大家先来看下面这张图,这是上海老年人口年龄结构图。现在的人口分布已经呈现中老年人口增多的态势。往后三十年,中国年轻人口将大幅萎缩,人口中的主力是6065岁的老年人。
看到这个结论,我的第一反应是,以后该不会没人买房子了吧,然后就是房价要跌了。
可是这么多年来,我人肉的感受完全相反。
2010年以后这些年,是全中国劳动人口快速下降的年份。可具有讽刺意味的是,我在上海2010年买的房子,涨幅最少的也翻了2倍。过去12年,上海房价平均涨了6倍。


这样的情况不光是在上海,在北京、南京、成都、长沙等也是一样的。一边是大街上悠哉的老人,一边是上涨的房价。
都说人口老龄化,都说房产黄金十年不再,怎么房价反而越来越高。
真正的好机会其实是极其有限的。
中国有数百个城市,但值得买房的城市不会多于20个。识别的标准,就是人口的总数和增速。
看看房价分布热点图--速速来找你的位置!
图片来源:地理国情监测云平台,更多城市,更多热搜,有你想看的吗?

上海房价.jpg

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xinhangxing123 发表于 19-1-28 10:14:13 | 显示全部楼层
想得美
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 楼主| 雨茩的雪 发表于 19-2-20 15:05:39 | 显示全部楼层
答这个问题,先要确认一个前提。

就是中国的确面临着未富先老的问题。

最近的数据报告验证了我多年前的观察。

感谢恒大的任泽平、瑞银证券的汪涛对中国人口的深入研究,我找到了大量有用的素材,本文将部分引用他们的结论和数据。如果讲得好,那一定是他们的水平高,如果给你感觉不咋地,那就是我理解的有问题。酱紫。

大家先来看下面这张图,这是全中国人口的年龄结构图。现在的人口分布已经呈现中年人(40-49岁)偏多的隐患,好在还有不少25到30岁的年轻人对冲。但是往后三十年,中国年轻人口将大幅萎缩,人口中的主力是60到65岁的老年人。




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 楼主| 雨茩的雪 发表于 19-3-11 15:56:51 | 显示全部楼层
方向1、走势稳定

与最近大牛的股市不同,今年的房价将会趋于稳定。现在“一城一策”的实施,不仅是“限价”还是多套住房的“限购”政策,都让不少投机倒把的买房者开始“打退堂鼓”。虽然以现在的经济发展速度,想要让房价“摔下来”是很难,但至少稳定下来对大家也有好处。针对前几年的“狂热”,国家也制定了相应的应对策略,真正属于刚需者的买房机会要来了。

方向2、买卖地位变更

物价上升的直接原因是供不应求,买房大军的产生让房地产商变得热血,而买房大军的退缩也让楼市冷静下来。据统计,现在国内开发的楼板住房甚至可能足够33亿人口居住,这是由于“惯性”建房的结果。而现在依旧留在市场上,刚需买房的人,似乎就有了选择的余地。所以今年买卖地位可能会变更,主动权重新掌握在“买方”手中,地段和户型均有选择,买房者的“第二春”来了。

都说GDP 最能反映房价,一起来看看津京冀地区的GDP。
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 楼主| 雨茩的雪 发表于 19-3-19 16:37:25 | 显示全部楼层
在国际上,对城市收缩的关注由来已久,这时常被看作是一个城市人口流失、失去活力的标志。但在中国,收缩现象还没进入主流视线。

国际上对“收缩城市”较为认同的标准是,拥有至少1万居民,超过两年的时间内大部分地区都在人口流失,并且正在经历以某种结构性危机为特征的经济转型。

首都经济贸易大学吴康副教授的研究发现,从第五次到第六次人口普查期间,中国许多城市都调整了行政区划。这些城市把周边地区并入城区,造成人口密度下降,但城市实际并没有“收缩”。

他收集了各地的统计年鉴,剔除了进行过行政区划调整的城市,最终选择了694个城市样本。结果显示,2007年到2016年间,这些城市中有84个出现了人口收缩。


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 楼主| 雨茩的雪 发表于 19-4-16 09:42:02 | 显示全部楼层
重庆作为长江上游地区的经济、金融、科创、航运和商贸物流中心聚集了各类资源,也是西部大开发重要的战略支点,吸引了各地的人才聚集。普通上班族在过去这几年房价疯涨的狂风暴雨中,会担心被房价给抛弃,会盼望在大城市里有一个属于自己的一席之地,又会恐惧于未来无法安家。对于我们国家的人来说,安居乐业的思想根深蒂固,人这一辈子总要买房,有了自己的房子才算有了自己的家,这种强烈的归属感使得我们国家的人民无论房价多高都会买房。那么我们现在来看一下重庆的房价的各项数据,让我们自己衡量一下究竟工作多久才能买房。





最近,在楼市开始放松的“大小阳春”里,又有些声音传来。
有粉丝后台留言问我:听说重庆以后会跟随菏泽的脚步,放开限售。房价将会暴涨,又又又开始慌的一坨了,要不要赶紧入重庆房子?
额,小伙伴们!你们也太风声鹤唳了吧。。。。详细地帮你们说一说。
如果说单单放开限售,而没有配合其他地产政策,房价不会涨的!

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 楼主| 雨茩的雪 发表于 19-4-28 13:50:32 | 显示全部楼层
2019年3月,廊坊(燕郊)房价环比上涨3.32%,涨幅比上月收窄4.18个百分点。这也是廊坊(燕郊)房价经历2017-2018年大跌之后的连续4个月快速上涨。


根据相关数据监测,燕郊房价从2018年12月开始上涨,连续突破2017年4月燕郊房价阶段性见顶以来的最高单月涨幅。其中,2019年2月涨幅更是高达7.63%。

而根据数据显示,廊坊二手房在过去3个月当中从13894元/平米上涨到14626元/平米,涨幅为5.3%。房天下数据则显示,2019年1-3月,廊坊二手房房价从13033元/平米上涨到13735元/平米。

报告指出,包括燕郊在内的部分城市之所以出现“小阳春”,主要有两个原因:一方面住房市场融资环境得到改善,资本市场的资金紧张状况显著缓解,部分城市首套房贷利率已经降至基准利率水平;另一方面房价预期出现转变,部分城市根据市场变化对房地产调控政策进行了微调,一些城市取消或弱化了限价、限售等辅助性调控手段。部分潜在购房者认为房地产调控可能进一步松动,从而对房价预期也由悲观向谨慎乐观转变。

“去年年底很多人对经济前景比较悲观,不过今年的经济形势要比去年底好一些。”邹琳华表示,在预期政策见底和融资环境向好的综合作用下,2018年末的市场悲观情绪出现谨慎转变,2019年1季度多数城市房价小幅上涨。

不过,“小阳春”的基础并不牢固,燕郊房价也在快速上涨了三个月之后,上涨速度回落到2018年12月的水平。此前邹琳华就有所预警:如果购房政策并未放松,传言的规划利好也没有及时兑现,2019燕郊及北三县房价上涨的“春季攻势”同样将无疾而终。

北京市房价



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haijun537 发表于 19-5-2 18:40:21 | 显示全部楼层
这根本就没用 因为中国房价 就不是市场经济 明白这道理了 也就不跟这里 摆龙门阵了
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 楼主| 雨茩的雪 发表于 19-5-6 11:27:38 | 显示全部楼层
广州整体二手楼市开始逐渐回升,业客观望情绪亦有所放缓根据监控显示,3月广州网签一手住宅为7446宗,环比上涨104%;二手市场网签量达4272套,环比大涨211.60%!就环比来看,二手房市场比一手房市场猛超一倍。
广州
广州4月二手房均价 32097 元/m2
广州3月二手房均价 32467 元/m2
环比上月下跌 1.14% ↓,同比去年同期上涨 3.39% ↑




广州市房价数据

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 楼主| 雨茩的雪 发表于 19-5-14 09:03:27 | 显示全部楼层
4月30日,58同城、安居客发布《2019年4月国民安居指数》(以下简称《报告》)显示,北上广深的房价保持稳定态势;而南京、杭州等城市房价也正在向一线城市靠齐。在人才政策的推动下,二线城市的热度也开始提升。

杭州3月房价环比上涨0.4%,二手房价格企稳,价格出现小幅上涨。

杭州方面来看,3月杭州新房与二手房价格环比双双上涨。值得关注的二手房价格环比上涨0.7%,创下7个月来新高。



自去年12月出现企稳迹象后,房价环比涨幅连续三个月维持0-0.1%之间,而3月价格出现小幅上涨,说明整体房价已经企稳。

从同比来看,二手房涨幅并未出现扩大,二手房同比上涨4%,但与前期涨幅相比,有所回落。而新房同比上涨6.6%,目前新房的同比涨幅已经连续4个月超越二手房。

业内人士分析指出,高价地的入市,对新房价格有所拉升。而目前二手房处于企稳阶段。当前大部分板块新房与二手房倒挂幅度已经很小,投资客比例已经非常小,市场已经回归理性,未来自住置换比例将会有所上升。

杭州房价数据 杭州房价开始反弹?3月最新数据出炉 细看有门道

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 楼主| 雨茩的雪 发表于 19-5-20 10:55:57 | 显示全部楼层
南京的房价又怎么样呢?
据南京网上房地产数据显示,截止5月19日14:00,本周(2019年5月13日-2019年5月19日)南京新房认购1400套、成交1634套,日均认购200套,日均成交234套,环比上周(认购2080套,成交2006套)认购量下跌32.7%,成交量下跌18.5%。

1、预警!住建部再次出手,点名4大房价上涨过快城市,一波调控政策正在路上......
2、信号!银监会出手,围堵房企融资暗道,房企资金链将雪上加霜!


以上两大信号对于正在回温的南京楼市,意味着什么?

首先,我们要明确,中央调控的目标是:稳地价、稳房价、稳预期!

接下来,我们看看南京在这三个方面表现如何?

地价:正在回暖,目前暂未出现土地市场持续过热的势头

房价:4月国家统计局数据显示,南京新房价格环比上涨0.5%,同比上涨3%。二手房价格环比上涨0.2%,同比上涨1.6%。涨幅并不大,比较稳定

预期:目前南京楼市冷热不均,部分核心板块楼盘、低价刚需楼盘一房难求,其他一些偏远楼盘去化困难,市场整体合理

种种迹象表明,当前的南京市场仍趋于健康稳定。对于买房人来说,量力而行,尽早上车才是明智的选择。

南京房价数据

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 楼主| 雨茩的雪 发表于 19-6-11 12:15:34 | 显示全部楼层
土地成为江苏省苏州市稳房价的重要手段之一,宣布下调土地的指导价格后,又将两宗居住用地的限高和容积率指标调高。据苏州市吴江区政府网站消息,5月29日,吴江规划局发布《吴江松陵城区苏州河以西、顾家荡路以北控制单元04基本控制单元控制性详细规划调整》通知。
通知显示,政府在保持居住用地性质不变的前提下,对两宗居住用地的控制指标进行调整,包括建筑高度均由原来的≤18米调整为≤24米,容积率均由原来的≤1.05调整为1.0-1.3。
通知称,本次规划调整是依据2018年7月发布,2018年12月1日正式实施的《城市居住区规划设计标准》,结合太湖新城实际发展需要,04基本控制单元相关地块指标进行优化调整。调整范围为,04基本控制单元位于苏州河以西、顾家荡路以北地区南侧。单元范围:北至鲈乡河,西至苏州湾大道,东至苏州河,南至体育路(原顾家荡路),总用地面积约1.35平方公里(约为135万平方米)。
依次推算,容积率增加后,该部分地块规划建设面积将增加33.75万平方米。

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