通州、燕郊局部房价跌了50%！未来方向是什么，央行行长这样说！

网友@深圳Jacky 发表一句话引起热议，他说：在北京出差，跟司机聊天，燕郊、通州局部房价跌了50%。


从2017年3月17日楼市调控新政出台以来，北京地区的房价已连跌9个月，更有消息称“通州部分小区每平米单价下跌幅度达到了1.5万元，市场开始复苏，已经陆续出现解盘者。”

部分小区单价下跌1.5万元

“现在通州地区的房价依旧处于稳中有跌的态势，春节前个别小区出现3.5万元/平米的低价，节后看房者多了，房价却依旧不见上涨。”

知情人表示：附近区域紧邻运河商务区和地铁站，新开发的项目基本都是50年产权的商业，价格在6万元/平米左右，而附近的运河明珠等70年产权二手住宅小区中的某些房源在春节前刚以5.2万元/平米成交。

现在该小区也有5万元/平米的房源待出售，相比去年最高峰时每平米下降了约1.5万元/平米。


▲位于通州大运河旁的运河湾小区

运河对岸的运河湾小区，距离北京市政府通州新址只有十分钟左右车程，中介说“现在这个小区有些待售二手房价格已经跌破5万元/平米，好户型带装修的也很难高过5.6万元/平米。

而顺着运河沿岸再往北靠近运河文化广场的百合湾小区价格则在6万元/平米左右，成交量都不太好，从去年3月17日以后就没见明显涨过价。除此之外，一些老房子的价格在4万元/平方米左右，个别小区甚至有3.5万元/平方米的低价。”


▲位于通州运河文化广场附近的K2百合湾一度是通州楼市的标杆产品

而在八通线果园站附近，几名中介已经闲得开始打牌，看起来是顾客不多的样子。

“目前，附近的70年产权的达富苑小区报价4万元/平米，金源泉小区价格4.1万元/平米，如果真买还能再商量。”相关负责人介绍道介绍道。

这里的房价从去年“3·17”后就已经下跌，个别房源每平米实际跌幅超过了1.6万元/平米，春节后看房者增多，但是成交量不见较明显回暖。

事实上，通州区域单价跌破四万的小区并不少见，比如果园地铁站西侧的鑫苑小区和杨庄北街4号院报价约3.8万元/平米，东侧的复兴南里小区报价约3.7万/平米。当然这些小区的楼龄较长，多个中介皆表示，如果成交还可议价。

同比去年下跌23%

去年8月2日，达富苑小区报价约4.9万元/平米，金源泉小区价格5.1万元/平米，运河湾小区价格6万元/平米。

而中介提供的去年3月份成交价格分别是达富苑小区约5.5万元/平米，金源泉小区约5.6万元/平米，运河湾小区约7万元/平米。




▲金源泉小区去年夏天房价约5.6万元/平方米

“我们小区里同户型的房子最近的一套成交单价在4.9万元/平米左右，跟去年3月底的7万元/平米的价格来比，一套一百平米房子现在少卖200万。”来自安徽的李强（化名）告说道。

为了方便一下妻子去北京大望路附近上班，一直想“卖高买低”筹划卖掉通州的房子靠近妻子单位买套新房，总觉得不是时候，如今不到一年跌了200万，改善一事眼看没有了希望。

据机构数据显示，通州2月二手房均价为38659 元/平米，环比下跌14.01%，同比去年同期下跌23.30%。业内人士预测。而3月份，通州房价成交量或将出现回升，但价格难以回暖。




▲数据来源：安居客

而在博鳌亚洲论坛“货币政策的正常化”分论坛上，央行行长易纲就房价发表了如下观点。



“最关心房价”的央行行长这样说

4月11日在博鳌亚洲论坛“货币政策的正常化”分论坛上，履新一个多月的央行行长易纲发表重要讲话！

其中，关于货币政策、利率、杠杆率等方面透露了不少信息。

对于货币政策表示：

目前我国实行的是审慎的货币政策，我们没有任何量化宽松、零利率政策。现在主要央行都在收紧利率，开始退出扩张，也会进行缩表，我们已经有很长时间期待这样的政策发生，我们也已经准备好了。



关于杠杆率表示：

我们确实有高杠杆率、高债务率问题，这种高杠杆率是我们进行审慎货币政策的背景。我们首先会使债务率稳定下来，第二步是让债务结构，比如政府债、公司债、居民债，中央债务、地方债务的结构进行优化。

对于利率表示：

我们的利率目前有两条渠道，一个是基准利率，还有一个是市场利率。最好的利率改革方式就是为了使两条利率轨道逐渐融合，更向市场利率融合，让这两条轨道更加审慎。



央行行长表态，透露房价利空消息！


关于货币政策、杠杆率的这两段话颇有深意。

第一，中国是审慎的货币政策，我们没有搞量化宽松，也没有零利率；第二，对于全球逐步进入加息周期，我们很期待，我们做好了准备。

易纲说中国没有搞量化宽松，这个是有讨论空间的。自媒体“刘晓博”的看法是：自1978年改革开放以来，中国一直处于量化宽松之中。

其中仅仅从1990年到现在的28年时间里，广义货币M2就增长了超过110倍。如果从1952年计算（考虑币值改革因素），则M2在66年里从101亿元增长到了173万亿元，增长了1.7万倍。

当然，如果把这种货币增速看做常态，则中国在过去两年的确没有量化宽松，而且的确在收紧货币，M2的增速在下降。

值得注意的是易纲的表态——“我们已经有很长时间期待这样的政策发生，我们也已经准备好了。”也就是说，易纲认为全球宽松的货币政策应该结束了，因为杠杆率太高了、资产价格也太高了。

所以，防风险去杠杆，这是今年中国经济最大的关键词，也是理解中国楼市变化的根本立足点。而对于楼市，这个表态将对房价造成利空。

无论是购房还是投资，都得明白大趋势。跟着趋势走，才不会被割韭菜。

预警！房贷利率可能还要涨


那么，我们再来分析一下，关于利率目标易纲想要表达什么：

就长期而言，那就是利率市场化再进一步，双轨制将逐渐向单轨制转变，对于长期坐吃存贷款利差的金融机构，显然是大利空。

就短期而言，目前，基准利率已经严重滞后于市场利率，房贷利率动辄上浮10%-20%早已是家常便饭，而企业实际贷款成本甚至比基准利率高出50%以上。

这种背景下，要想实现基准利率与市场利率的合二为一，要么是调整基准利率，让基准利率跟得上市场利率上浮的步伐，要么是直接取消存贷款基准利率，让市场利率来决定一切。

无论如何，按照目前的趋势，利率持续上浮都是大势所趋。无论会不会在明面上进行加息，起码市场上早已感受到实际利率上浮的威力，这方面，刚需购房者最为感同身受。

其实，早在一个月之前的全国两会上，央行副行长潘功胜说得更明白：最近，房贷利率略有上升，但从长远的周期来看，仍然处于比较低的水平。

那么问题来了：易纲会更倾向于加息吗？

易纲会更倾向于加息吗？


看起来是这样。但是，2018年是高度不确定的一年，他也只能走一步看一步。

最大的不确定，当然是中美贸易战是否会爆发，能打到什么规模，在什么时候实现妥协。第二个不确定，是日益对抗的美俄关系和叙利亚、朝鲜等地的局势。第三个不确定，是中国在“大基建+PPP”转向谨慎、环保加强的情况下，经济走势将如何演进。

而当前楼市，整体放松的迹象目前是没看到一点影子。现在政府的想法非常明确：除了少数三四线城市，大多数城市房价不能再涨了，但成交量不能过于萎缩。成交量断崖式下滑，则将带来新一轮库存上升和经济跳水。

综上，“刘晓博”认为：“中国早晚会加息，加息之后楼市上浮的利率可能略微下调，最终让楼市按揭的“加权平均利率”维持在相对低位，以避免楼市成交量入冬。”

如果央行持续加息，楼市将会怎样？


如果央行真的持续加息，未来真正想买房子的人就不用抽签了，这未尝不是好事。

1998年住房制度改革以来，中国经历过多轮加息周期，但房价始终在通胀推动下向上，这是基本趋势。即便是城镇化已经完成的欧美，也是如此。何况城镇化还有白银10年的中国！

加息不会让天塌下来，只会让真正的刚需、改善型需求者获得更为公平的买房机会而已（抽签摇号并不能保证公平）。当然，鉴于央行越来越重视房地产价格，未来房价很难出现飙升的走势，只能是慢牛。

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反正不影响银行贷款，只不过存钱改为还贷了，，