易宪容：人民币贬值将对楼市造成巨大冲击

　　今年以来随着欧洲央行量宽货币政策推出，随着中国央行第二次降息，人民币贬值越来越明显。仅是在今年的时间里，人民币对美元兑换汇率由6.12元人民币兑换1美元，已经下跌到今年3月4日的6.27元人民币兑换1美元。贬值幅度达2.4%以上了。这应该是2005年中国汇率制度改革人民币贬值最大的贬值幅度时期。

　　而今年以来人民币贬值的原因有以下几个方面。一是欧洲央行推出过度扩张的量宽政策，使得欧元对美元突然大幅贬值。在当前国内汇率制度强调人民币汇率变化对美元管理的情况下，欧元的贬值相应地会导致人民币相对升值。这容易造成人民币对欧元及其他非美元货币过度高估，严重消弱中国商品对这些国家及地区的出口竞争力。人民币贬值调整也是自然。

　　二是在全球各国央行都祭起量宽降息大潮的情况下，中国央行也采取降准降息的宽松的货币政策。而中国央行的货币政策向宽松转身也意味着国内经济形势处于困境之中。这不仅在于国内经济增长下行的压力越来越大，在于中国房地产市场调整更是向深处发展并面临着泡沫破灭之风险，而且在于国内制造业全面收缩、国内需求严重不足、企业投资机会减少等。在这种情况下，中国央行降息只会带动人民币进一步贬值。

　　三是人民币贬值自然会引发国内资金流出。从2014年开始，就有各种类型的资金逐渐流出中国。比如，不少国际跨国公司不仅减少对中国直接投资，而且由于人民币的贬值及各地营运成本上升，这些公司也正在撤出中国。更为重要的是在早几年在人民币单边升值时，通过不同的方式流入中国的资金(中国宠大外汇储备增长就是与这种资金流入有关)目前也正在通过不同方式流出中国。而这些资金的流动能够统计到只是通过正规渠道流动的，更多的无法统计到的是通过非正规渠道进出的。香港、台湾、澳门等地都有这样的渠道。比如，有段时候，日元与人民币的利差交易十分盛行，其不少资金也是流入中国，但最近这种情况正在逆转。再加上国内民众也正增加手上美元的持有及到海外投资，这些都会造成国内资金流向海外及人民币的进一步贬值。

　　而人民币的贬值对国内房地产市场将会造成巨大的影响与冲击。首先，前十几年国内房地产市场繁荣与发展，房价快速飚升，很大程度上是与人民币单边升值所导致的大量外国资金流入有关。比如，因为这些年央行投放的基础货币最为主要的是“外汇占款”。比如1999年末，央行外汇占款为1.40万亿，到2013年年末，就增加到26.43万亿元，增长了将近19倍。外汇占款占央行总资产比重达83.3%。由于央行投放的基础货币是外汇占款，再通过银行的货币创造使得国内信贷一而再再而三的快速扩张。国内房地产市场也在这程度中随之膨胀，房地产泡沫吹大。

　　当人民币贬值导致国内资金流出中国时，不仅使得央行以外汇占款作为投放的基础货币减少，也使得商业银行的货币创造能力减弱，从而使得流入房地产市场资金减少。而最近中国央行降息降准很大程度上就是想弥补由于外汇占款减少所导致的市场流动性不足。

　　其次，人民币的贬值，不仅会让国内投资者不再进入中国的房地产市场，甚至会退出中国的房地产市场，如李家诚集团;也会改变国内投资者的预期，因为他们会认为人民币的贬值一定会导致人民币下的资产贬值，而不愿意再持有人民币下的资产。近年来，特别最近，国内居民纷纷进军海外市场，特别是海外的房地产市场，就是与人民币贬值的预期逆转有关。而这种预期一旦形成，它会影响国内房地产市场越来越向深度调整。别看最近央行降息之后，一些城市的住房销售有所好转，但这只是短暂回光反照，国内真正的住房投资者早就离开了这个市场。以投资者为主导的中国房地产市场，如果没有投资者，那么这个市场要有多少作为根本就不可能。

　　第三，人民币贬值意味着中国实体经济面临更多的问题与困难，企业投资机会少、投资意愿不强，市场需求不足、居民消费减弱及经济增长下行的压力大等。在这种情况下，国内投资者投资住房市场能力减弱，其投资意愿也在持续弱化，从而使得国内住房投资者不愿意再进入市场。

　　可以看到，尽管央行认为人民币不会持续贬值，但是当前人民币贬值的现实还在持续，而人民币的贬值对当前国内十分疲弱的房地产市场将是雪上加霜，它将对国内房地产市场造成巨大的影响与冲击。

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