70个大中城市房地产调查 环比下降55个 去库存成下半年主基调

近日，国家统计局公布全国70个大中城市房价指数变动情况。数据显示，6月份新建商品住宅价格环比下降的城市多达55个，二手住宅价格环比下降的城市也增加到52个。自2011年1月开始统计，此次为70大中城市房价数据下跌范围最大的一次。

从房地产开发投资数据走势来看，行业依然处于下行通道，且累计同比增速逐月下降。从市场销售情况来看，上半年，全国商品房销售额31133亿元，同比下降6.7%。虽然降幅比1~5月份收窄1.8个百分点，但整个上半年均处于下滑区间。

某研究院研究员严跃进在接受采访时表示，今年楼市降温的幅度远远大于预期。70个城市中，近八成城市出现了价格下跌，这暗示今年楼市已经迎来了一个小拐点。

楼市成交全面下滑

某地产首席分析师张大伟表示，一线城市中，除北京新建住宅外，其他新建住宅、二手房住宅指数全面下调，楼市降温从点到块已经覆盖到面。全面降温开始。

随着整体市场的疲软，各地开始逐步“松绑”楼市调控。越来越多的二三线城市开始传出限购松绑的消息。

同样的压力也来自一线城市。某房地产研究院提供的一线城市报告显示，6月份，一线城市新建商品住宅成交均价为22969元/平方米，环比减少0.4%，同比增长6.1%。显然，6月份市场成交继续疲软，房企需要一定的降价让利活动来冲刺半年销售目标。

同策咨询研究部总监张宏伟表示，尽管有上述松绑措施，但其对于市场成交量反弹的作用有限，甚至在部分存量偏大的城市几乎没有太大的效果。

同时，上半年大多数房企销售金额同比下滑，能够完成全年销售业绩指标的企业仅为少数。

有业内表示，目前降温的态势是阶段性的变化，不是大周期的极值点，但仍然会持续到明年下半年。

去库存成下半年主基调

目前的市场状况和库存压力有很大的关系。截至6月底，某房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为26218万平方米，环比增长2.8%，同比增长22.9%。库存再创历史新高。同时，这35个城市新建商品住宅存销比为18.1，这也意味着市场需要用18.1个月的时间才能消化完这些库存。5月份，该存销比数值为16.4。

国家统计局的数据也表明了库存压力。6月末，全国商品住宅待售面积同比增长25%，较5月末增幅继续上升。

面对这样的压力，严跃进表示，积压的楼盘难以有效地转化成房企销售金额，进而影响了地方政府的财政收支。最值得担忧的是，购房者会因为库存的积压，而进一步延缓入市的节奏。

东亚新华地产营销总监贾玉鹏在接受《每日经济新闻》采访时表示，房企库存量都比较大，在二三线城市库存量更大。未来房企拿地也会更谨慎。

根据某地产市场研究部测算，在今年一季度23家A股上市样本房企中，仅3家房企资金链处于宽松状态，8家房企资金链相对安全，12家房企资金链紧绷，短期资金覆盖率低于0.8，为近8年以来资金链紧绷房企个数最多的一个季度。其中有2家房企短期资金覆盖率低于0.3。从货币资金与总资产比例来看，目前房企现金流情况降至近年低点0.11，形势亦不容乐观。

张宏伟预计，在2014第三季度，开发企业仍然要坚持“跑量”的基本原则，“千方百计消化库存”，坚持以现金为王。尤其是上市房企，由于6月份半年报“抢收”不力，第三季度在银行信贷紧缩的市场背景下，大型房企“以价换量”的行为让当前的市场态势更加明朗化，预计在三季度里楼市“降价潮”会真正来临。