[2007购房手册]07年北京二手房交易热点扫描

<P>来源：新京报　作者：张家齐</P>
<br /><P>　　有中介公司调查显示，目前约8成购房者希望在四环内购房，而2007年二手房购买热点区域仍将延续今年走势。本报记者通过综合京城各大中介公司的信息，归结出东、南、西、北、中区域的热点板块特点，希望能给购房者提供2007年二手房购房指引。</P>
<br /><P align=center><IMG src="  http://www.bato.cn/upload/2006-12/naps_http_1167371248_1.jpeg"></P>
<br /><P>　<STRONG>　7成购房者选择在城八区购房</STRONG></P>
<br /><P>　　由于城市核心区具有生活配套设施的优越性，2006年该区域房源仍受到购房者的关注。我爱我家统计显示，目前北京二手房市场中约70%购房者选择在城八区内购房，约80%购房者希望将所购住房选择在四环内区域。各家中介机构的专业人士预计：2007年二手房购买热点区域仍将延续这一走势。</P>
<br /><P>　　链家地产市场研发中心认为，2007年热点区域围绕以下基本规律展开：重大交通改造的新兴热点区域，适合初次置业者，如地铁5号线沿线南部、亚北地区；公房集中的区域，适合初次置业者或长线投资者，面积较小总价较低，投入成本较小，而租金价格较高。如安贞、亚运村核心区域；具有交通和配套优势的郊区，适合初次置业者，如清河；传统热点区域或传统商圈周边区域，价格相对较低，房源放量相对较多，适合升级置业者，如公主坟商圈周边的玉泉路区域。</P>
<br /><P><STRONG>　　远郊区将吸引更多购房者目光</STRONG></P>
<br /><P>　　我爱我家认为：随着北京城市周边地区开发战略的逐步推进，以及道路交通和基础设施建设步伐的不断加快，2007年一些发展速度较快的远郊区县将会吸引越来越多购房者的目光。北京二手房交易亮点也将随之改变，进而出现区域多元化发展的态势。</P>
<br /><P>　　在政策限制及市政、城市建设的影响下，专业机构共同认可2007年北京二手房市场将出现五个最受关注的热点区域，分别为通州、马家堡、西北三环、北苑和崇文门。</P>
<br /><P>　　从购房选择角度来看，以往一、二手房之间价差较大是导致部分购房者购买二手房的主要原因。但是，从今年来看，购房者在选择购买一手还是二手房时，开始考虑区域位置、交通成本、现房入住等因素。因此，2007年购房者仍将购房标准从价格转向区域位置、现房等其他因素，这会使更多高收入人群看好二手房市场。</P>
<br /><P><STRONG>　　东部·通州</STRONG></P>
<br /><P><STRONG>　　5条交通线与市区紧密相连</STRONG></P>
<br /><P><STRONG>　　业内预测，九棵树站将成新兴热点区域</STRONG></P>
<br /><P>　　几家中介公司认为，通州是2007年东部二手房热点区域。其中我爱我家表示，京通快速、朝阳路、朝阳北路、八通轻轨线以及即将通车的两广路东延线等5条道路让通州与北京市区紧密相连，这是吸引购房者来此置业的一大诱因。</P>
<br /><P>　　近几年通州新房数量较多，为该区域未来二手房市场提供了房源保证。我爱我家统计，目前通州主流二手房价格为5500元－6500元/平方米。而据中原三级市场部提供的数据显示，八通线沿线因为交通十分方便，其租金价格仍有提升的空间，目前此地段次新房租金是：一居室1300元/月-1500元/月；二居室1600元/月-1800元/月；三居室为2500元左右。</P>
<br /><P>　　另据中原三级市场部提供的数据显示，随着新建楼盘逐渐进入二手房市场，2007年九棵树站周边将成为通州二手房交易一新兴热点区域。加之该区域医疗和教育配套也比较健全，这些综合因素也提升了区域内的房产价值。</P>
<br /><P>　　<STRONG>南部·马家堡</STRONG></P>
<br /><P><STRONG>　　二手房价今年涨12%－16%</STRONG></P>
<br /><P><STRONG>　　我爱我家认为，即将运行的4号线吸引众多购房者</STRONG></P>
<br /><P>　　中大恒基、我爱我家等中介公司同时看到了北京南站改造对马家堡区域的拉动作用。中大恒基认为，北京南站重修必然给附近商业等配套设施带来较大影响，进而带动周边房地产市场的发展。</P>
<br /><P>　　据了解，在马家堡西路建成之后，该区域交通便捷的优势开始突显出来。也因此吸引大批购房者到该地区购房置业。而2007年，随着地铁4号线建成日期的逼近，越来越多的购房者看中该区域发展潜力，进而在此置业。</P>
<br /><P>　　事实上，在即将修建完成的地铁4号线的带动下，今年该区域购房需求日益增多，致使二手房价格也有所上涨。据我爱我家统计，从年初到现在，马家堡地区二手房价格约上涨12%－16%.目前，其二手房价格在7000－8500元/平方米。</P>
<br /><P>　　<STRONG>中心·崇文门</STRONG></P>
<br /><P><STRONG>　　总量不多更显珍贵</STRONG></P>
<br /><P><STRONG>　　中原指出，纵贯南北的地铁5号线将提升区域价值</STRONG></P>
<br /><P>　　中原地产指出，2007年在中心四城区中，二手房交易热点区域集中于崇文区。崇文区虽然属于老城区，但随着拆迁、旧房改造，区域内环境得到不断改善。其中区域内天坛公园、新世界购物场所吸引了很多购房者的目光。尤其是该区域内二手商品房项目总量不多，更显珍贵。</P>
<br /><P>　　据了解，崇文门商圈是北京目前商业发展的新焦点。该区域目前已有一家大型商场、两家大型娱乐休闲场所、三十多家餐饮等小型临街店铺，同时还包括七家银行、三家饭店等。已经使崇文门形成了一个引导时尚潮流的商业氛围。</P>
<br /><P>　　崇文门商圈的形成使许多开发商看好这里的发展潜力，纷纷在此打造地基，建造楼盘，许多民宅、公寓、写字楼等项目如雨后春笋般拔地而起。其中品质较高的二手房成为客户置业首选。现在，崇文门地区轨道交通地铁二号线与四通八达的路面交通相结合，使得在此居住的人们上班与出行十分方便。同时，未来纵贯南北的地铁五号线建成通车之后，将会更加提升该地区的区域价值。</P>
<br /><P>　　据我爱我家和中原地产统计，目前，崇文门地区二手房价格在9500－15000元/平方米，二手商品房均价在10000元/平米左右。</P>
<br /><P>　　<STRONG>西部·西北三环</STRONG></P>
<br /><P><STRONG>　　大专院校聚集地房价上涨空间大</STRONG></P>
<br /><P><STRONG>　　中大恒基统计：2006年知春路二手房价格涨幅达16%</STRONG></P>
<br /><P>　　中原地产、我爱我家和中大恒基都认为，高校需求是明年西部二手房市场主流的拉动力量。据中大恒基市场部调查显示，今年在约40万的外地应届来京求职的大学生中，12.6%的人有购房的需求。</P>
<br /><P>　　这些非北京本地而选择在京工作的同学中，受西部高校情结影响，更倾向于在西北部购房。由于该区域新建房源少，且价格贵，进而转向购买二手房。并成为西北三环二手房的购买主力。</P>
<br /><P>　　由于西北三环聚集着人大、北大、清华及其附中，加上海淀区的重点小学、中学也都集中在此，因此很多家长都希望在该区域买房，这可以让孩子户口落在重点学校的范围之内。</P>
<br /><P>　　中大恒基知春路店登记数据显示，63.2%的购房者是为考虑孩子上学的需求。而且随着毕业生逐年的增多，也活跃了其租赁市场。中大恒基统计结果显示，2006年，该区域二手商品房价格为9300元/平方米左右。价格的平均涨幅达到了16%，预计2007年的上涨空间不会太低。</P>
<br /><P>　　<STRONG>北部·北苑</STRONG></P>
<br /><P><STRONG>　　奥运将助推市场成交量涨20%</STRONG></P>
<br /><P><STRONG>　　价格有15%上涨空间</STRONG></P>
<br /><P>　　中原地产、我爱我家和中大恒基认为北苑将成为北京新城市中心，因此2007年北部热点区域当属北苑板块。而据我爱我家统计显示，北苑地区二手房价格在6500－8500元/平方米，同比周边一手房至少便宜1000-1500元。</P>
<br /><P>　　链家地产认为，2007年北部二手房被视为需求最热的区域。但鉴于这些区域房源上市少，区域成交量很难有较大突破。尤其是2007年供需矛盾进一步加剧。</P>
<br /><P>　　据中大恒基市场部调查显示，明年将有很多5年内房源进入免纳营业税范围。可以预见5年内房源将减少到25%.</P>
<br /><P>　　奥运会使本区域房主都对房屋升值的期待较高。预计明年该区域的市场成交量将有20%以上的增长，价格更会有15%以上的上涨空间。</P>
<br /><P>　<STRONG>　■购房贴士</STRONG></P>
<br /><P><STRONG>　　1.尽量购买无税或低税房</STRONG></P>
<br /><P>　　基于2006年国家对房地产市场的宏观调控政策频频亮相，我爱我家建议，2007年消费者选择购买二手房时，要依据自己经济实力而定。尤其是今年三税并征使得部分二手房交易成本大为增加，因此消费者在购房时应尽量选择满五年的无税房屋或面积不超出140平方米的低税房屋，这样也可节省些许购房成本。</P>
<br /><P>　　<STRONG>2.远郊区二手房有投资潜力</STRONG></P>
<br /><P>　　随着2008年北京奥运会临近，以及北京“两轴两带多中心”规划的日渐形成，我爱我家建议购房者在买房时应当将眼光放得更长远些，无须一味地在城市核心区购房。一些相对较远、有轨道交通的远郊区县二手房市场投资发展潜力不可小觑。</P>
<br /><P>　<STRONG>　3.重点关注地铁沿线二手房</STRONG></P>
<br /><P>　　明年地铁5号线将开始试运行，而且在2008年地铁10号线、L1、L2号线也将开始试运行，轨道交通的建设使得沿线二手房便利度提高，同时升值潜力提升，因此链家地产提示消费者可以对轨道沿线房产多加关注。</P>
<br /><P><STRONG>　　4.购大户型应考虑税收风险</STRONG></P>
<br /><P>　　因为明年极可能对大户型征收保有税，因此中原地产提醒明年有意购买大户型的消费者应将该因素考虑进去，以免以后因房屋使用成本加大而影响生活品质。同时中大恒基市场部提醒短期投资亚奥地区二手房的消费者，要考虑到2008年以后该区域市场有可能降温。</P>
<br /><P>　<STRONG>　5.高档公寓租赁市场将升温</STRONG></P>
<br /><P>　　从整体来看，北京高档公寓租赁市场价格一直处于下降趋势。但由于未来高档公寓供给量会不断减少，加上外资企业大范围进京，及奥运商机所带来的国际化客户群体，势必会带动北京公寓租赁市场的发展，交易市场有所回暖。中原地产预计2007年北京高档公寓租赁市场将略有升温，其租金降幅会有所减缓。</P>
<br /><P>　<STRONG>　6.房屋租赁市场将更规范</STRONG></P>
<br /><P>　　11月20日市政府法制办公布了北京市房屋租赁管理办法征求意见稿，对于租赁市场中目前主要存在问题的事项如租赁交纳税费、押金和付款方式、如何严查二房东等做出规定。征求意见于12月5日结束，通过对这些建议进行整合后，该意见稿将会进一步完善。因此，预计明年政府会对租赁市场加大规范力度。</P>
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