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[城事杂谈] 通州降预期北三县虚反弹整体规划难变环京楼市“救命稻草”

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幸福的小绿人 发表于 19-3-15 11:40:49 | 显示全部楼层 |阅读模式
  春节前,三河市商品房最新房源在网上公示,12个项目中位于河北燕郊高新区的东郡创业中心的预售均价28088元/平米,天洋城4代.北斗的预售均价24661元/平米,直逼3万元大关,大有触底反弹之势。

  春节后,北京正会同河北组织编制《通州与廊坊北三县地区整体规划》的新闻便引发热议。根据规划,北京城市副中心与河北省廊坊市北三县地区要打破“一亩三分地”的思维定式,统一规划、统一政策、统一标准、统一管控。

  这一重磅消息的传出,更是让2018年“破限购之心不死,却始终没有成功”的北三县楼市又骚动起来。

  那么,正在等待修改完善后公布的《通州与廊坊北三县地区整体规划》,是否真的会刺激通州和北三县在2019年出现强势的“谷底反弹”?答案,未必。

  首先,虽然今年房地产市场已经明确了“因施施策、分类指导”的定调,但前提依然是保持房住不炒,坚决遏制房价上涨,以及“稳地价、稳房价、稳预期”的三稳基调。

  因此,无论是通州还是北三县,任何不利于区域房地产市场稳定的政策都可能会被“打压”。这一点,从2018年底多地放松调控后又无疾而终可见一斑,以天津为例,2018年5月天津推出“海河英才计划”,1天30万人申请落户,不少购房者通过先落户再买房的手段突破“限购”,楼市成交量激增,导致该计划仅实施了两周便被迅速叫停。

  而无论是今年1月初已经正式批复的《北京城市副中心控制性详细规划(街区层面)(2016-2035)》,还是待公布的《通州区与廊坊北三县地区整合规划》都特别提及了房地产市场发展方向。前者强调“严禁在交界地区大规模开发房地产”,后者则表示要“积极稳妥做好交界地区规划建设管理”。

  这意味着,不管通州和北三县未来如何腾飞,现阶段楼市“维稳”第一。

  第二,从通州和北三县2018年房地产市场表现来看,急速“解冻”的动力不足。

  先来看通州。

  作为北京楼市限购最严的区域,通州楼市从2015年8月开始执行外地户籍购房需缴满3年区内社保的政策,市场迅速降温。随着限购禁令三年期满,2018年通州楼市成交量出现了量跌价涨的情况。

  统计数据显示,去年通州新建住宅成交2573套,成交均价48947元/平米,同比上涨4成。

  根据通州区政府官网发布的数据,截止2018年11月,通州房地产开发施工面积为14008933平米,对比2017年同期下降2.3%,年度新开工面积1116876平米,对比2017年同期下跌超六成,全年商品房待售面积为2387058平米,对比2017年同期下降4.1%。

  今年年初,土地断供三年的通州一口气挂牌出让6宗地块,其中3宗为限竞房地块,这也是通州首次出让限竞房地块;另外3宗为共有产权房地块。

  显然,相关部门已经预见到供小于求的市场,以及通州副中心正式启用,可能会刺激区域楼市出现波动,因此通过抢先推出限竞房和共有产权房地块的手段,提前平抑市场预期。

  从2019年1月楼市数据来看,通州住宅成交127套,环比下跌32.8%;成交均价50439元/平方米,环比下跌17%,效果初有显现。

  再来看北三县楼市。

  北京中原的数据显示,2018年北三县楼市中,燕郊商品住宅成交669套,连续三年呈下降趋势,同比下降86%;成交均价为15500元/平米,同比下降11%。香河商品住宅成交2532套,连续两年下降,同比下降84%;成交均价9337元/平米,同比下降18%。大厂前9个月商品房住宅成交4978套,成交主要集中在2-5月,成交套数3986套。

  土地成交方面,2018年整个廊坊楼市住宅用地仅成交109宗,较2017年的177宗,下跌了38.41%。北三县中,香河住宅用地成交19宗,平均楼面地价2676.22元/平米,平均溢价率0.29%;大厂住宅用地成交7宗,平均楼面地价4832.44元/平米,平均溢价率32.52%;燕郊住宅用地成交3宗,平均楼面地价4979.44元/平米,平均溢价率0。

  尽管土地供应处于低位,但从库存来看,整个京津冀库存仍然高企,世联行(002285)发布的数据显示,2019年初京津冀可售面积达到34817万平米,同比增长0.9%,去化周期为5.5年,仅次于东三省。

  因此,结合通州和北三县2018年市场表现来看,通州量跌价涨的主要原因是土地断顿,新增住宅供应不足。而北三县相比通州,出现量价双降的主要原因则在于严厉限购政策,让投资离场,正常需求又无法释放,导致市场供大于求。

  因此,在限购不松绑的情况下,《通州与廊坊北三县地区整体规划》的利好很难刺激北三县成交激增。2019年1月,除了三河成交均价环比上涨了0.84%,大厂和香河成交均价继续呈下降趋势,环比分别下跌0.89%和0.67%。

  第三,2019年城市圈竞争更加激烈,京津冀继续面临长三角和珠三角的抢人压力。

  在之前地产高参会报道的《北京外溢的人口津冀留不下,最后都去了哪?》一文中已经指出,近年来北京疏散出的人口并没有如期待中的那样流向天津和河北,作为世界级城市圈地位的京津冀,2015年-2017年新增人口占比急剧下降,远落后于长三角和珠三角。2017年全国流动人口动态监测数据也显示,京津冀流动人口的居留意愿呈下降趋势,打算在流入地长期居住五年以上的流动人口比例从2012年的70%下降到2017年的52%。

  京津冀流动人口增速明显放缓已然是不争的事实,原因除了产业活力、人才政策外,相比长三角、珠三角,京津冀城市圈中的城市与城市、城镇与农村间的差距非常大。以北三县为例,落户“含金量”远不及天津、石家庄,借人才落户拉动楼市上涨的可行性较低。

  燕郊曾在去年7月发布过《燕郊高新区企事业单位人才引进落户须知》,结果消息发布后不到4个小时就被删除,燕郊高新区人力资源和社会保障局随后作出声明澄清该《须知》不是新政策,更不是网络上解读的房产政策松动。

  《通州与廊坊北三县地区整体规划》编制发布后,北三县如果出台新的人才引进政策,只有定向于通州城市副中心的行政、企事业等产业人群,才会最大程度地实现河北省对北三县“新增人口主要用来疏解北京人口疏解和高端人才引进”的核心定位,从而拉动楼市回升。

  综上,2019年通州和北三县楼市走向究竟如何,总结来说不外两点:

  1、在2019年北京要完成1200公顷住宅供应,建设5万套(间)租赁住宅、6万套政策性产权住房,超5万套限竞房入市的情况下,通州楼市并没有异军突起、量价飙升的机会。

  2、只要全国最严限购不松绑,北三县楼市就无法还原其真实的价值。《通州与廊坊北三县地区整体规划》对北三县楼市的利好只能寄望于长期效应。

  最后,无论最终结果让2019年楼市导向何处,我们决定,选择希望!

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