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[买房知识] 最重要的楼市入冬信号

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szkjcc 发表于 18-11-22 10:14:34 | 显示全部楼层 |阅读模式
这两天,楼市入冬的消息不少。    先是,有媒体曝出,年底将至,环京地区的开发商为了回笼资金、完成年度任务,纷纷推出首付分期、特价房、赠车位等优惠措施,进行大力度促销。 接着,部分地区房贷利率再现松动,同时放款提速。    
实际上,楼市入冬的消息还有很多很多。今天就来总结一下,楼市入冬的一些普遍信号。    
1、中介或者楼盘代理商,路边摆摊拉客。天有不测不风云,哪怕几个月前,媒体上充斥的还是深夜排队、摇号黑幕、茶水费…… ,可周期就是这么微妙而迅速,一下子就逆转。然后,就变成了卖房子的一早就去路边拉客,等待早上匆忙赶路上班的你或者,你傍晚下班路上,他们还在等着你亦或者,半夜你嗨皮完了回家,他们坚定等待你出现如果上述情况,你的城市出现,而且是大面积。恭喜你,开发商和二手房都遇到销售增速压力了。 实际上,从全国数据看,销售增速放缓早就开始。但是,一方面有调控抑制了网签节奏的因素,同时一开始没人信调控不开玩笑。随着时间的推移,网签数据不可能一直靠拖。周期进入下半场。下面我们看一下从地理国情监测云平台找到的一张2018年北京上半年的房价分布图,一如既往的三环以内房价是我们普通上班族不用考虑的,但是看一下五环以外的,以五环边上的昌平区为例,17年12月份的时候房价不过是45000左右,但是现在看靠近五环边缘的将近60000,总体来看房价还是上涨了,但是,在目前控房政策加上种种原因下的房价还能上涨么。
北京房价.JPG


2、全国性长达6-12个月或以上的销售面积低增速,甚至负增长一开始网签、限价会让销售数据、房价统计失真,地方靠此完成任务。 但是随着时间推移,调控不动摇的信号一而再再而三释放,谁都明白,这样的把戏持续不了多久所以,如果说6个月左右的全国性销售面积增速滑坡,或者低增速,可能还是多空博弈、对抗调控超过了6个月,甚至达到了12个月销售面积增速低位,那么一定是行情开始逆转今年前10个月,东部地区商品房销售面积一直处于负增长而全国,已经维持一年多的低增速。这样的数据,你还不信邪,那就是你的问题了。很少有城市可以逆全国性趋势,这和上涨周期是一样的。





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 楼主| szkjcc 发表于 18-11-23 09:18:35 | 显示全部楼层
    “面对这种状况,我已经做了很多准备,包括考了很多证书,一旦公司有什么变化,要做好随时辞职的准备。”一位房企中层在谈到今年下半年以来的房企高管离职潮这样表示。而刚刚过去的一周,便有融信中国、正荣地产、旭辉集团、俊发集团在内的四家房企发生高管职。      业内人士指出,房企高管离职潮背后,折射的是国内房地产市场拐点已至,房企在销售压力之下走马换将的一种无奈。近年来,虽然各大房企纷纷加大转型力度,努力提升非房地产业务的收入占比。但是,面临突如而至的行业下行,在“远水解不了近渴”的情况下,战略收缩、开源节流成为很多房企的当务之急。

bjfz.JPG

      最近一周,各大房企上演高管离职潮:11月12日,融信中国执行总裁吴剑确认离职;11月13日,正荣地产财务总监、联席公司秘书谈铭恒辞任;11月14日,旭辉集团宣布集团副总裁兼北京区域事业部总裁孔鹏离职;11月15日,俊发集团发布人事公告,称因长期在异地工作,不能兼顾家庭,张海民申请辞去总裁职务…… 。上面图片来源于 地理国情监测云平台。  
     房企高管离职本属正常,特别是在前几年行业上行时期,各大房企通过高薪挖角以求快速扩张从而造成的高管跳槽非常常见。不过,在眼下国内房地长行业“凛冬将至”,又到年关保增长的关键阶段,房企高管集中出走折射出的却是行业下行背景下增长乏力,房企被迫走马换将的一种无奈。
     比如,孔鹏离职的背后,是旭辉北京区域销售额据称目前已完成70亿元,但离全年300亿元的目标相去甚远;而今年8月行政总裁曹舟南离职的绿城中国,前10月总合同销售金额约1154亿元,达标率仅为64.1%;今年销售目标为2000亿元,而上半年销售额完成率不足一半的泰禾集团在下半年同样经历了人事动荡。
     拐点的到来,在近日国家统计局发布的1-10月全国房地产开发投 资和销售数据中已经显露端倪。其中,10月销售面积在低基数下依然同比 下跌3.1%,延续了9月同比下跌3.6%的负增长态势,“金九银十”彻底失色。同时,投 资和新开工增速也显著回落,10月房地产开发投 资额同比增速较9月下降1.2百分点至7.7%。   
     “拐点”二字,也意味着国内房地产市场的下行,并不是短期波动,而很可能成为长期趋势。日前,各大券商在预测2019年楼市的时候,
悲观的论调充斥在字里行间。
     对于国内房地产市场拐点的到来,各大房企早有准备。   
     今年以来,各大房企掀起了更名潮:1月,朗诗地产更名为“朗诗集团”;3月,时代地产更名为“时代中国”;5月,中航地产更名为“中航善达”;7月,龙湖地产更名为“龙湖集团”;8月,万达商业地产更名为“万达商业管理集团”;合景泰富地产更名为“合景泰富集团”;9月,万科旗下的深圳万科房地产更名为“深圳万科发展”……   
    更名潮折射的是房企转型的决心。以万科为例,自2012年提出房地产行业进入“白银时代”以来,万科加大了向城市生活服务商的转型力度,长租公 寓、商业开发与运营、物流仓储服务、教育和养老等业务均获得长足发展。郁亮在今年的股东大会上就表示,“万科(未来)还是地产公司吗?不应该是了吧,如果是也会惨淡经营。”
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 楼主| szkjcc 发表于 18-11-26 17:20:18 | 显示全部楼层
一线城市楼市再降温!这个地方二手房市场凉凉~业主降价15%卖房 中介半年没接单。今年的“金九银十”对于楼市来说可以说暗淡了不少。在调控政策的实施下,一线城市的楼市降温态势更是明显。以深圳为例,今年10月份,深圳市新房成交量环比下降18.3%,每平米成交均价5.4万元左右,环比微跌。而二手房市场更是表现冷清,一些中介甚至表示,他们已经半年没有接单了。
深圳市.gif
深圳链家房地产中介 王军:这套房子面积是一百平,业主从7月份放盘650万元到现在的590万元成交,降幅大概在接近10%这样的比例。王军告诉记者,目前市场上不少新房楼盘都在打折,价格甚至比二手楼盘更加便宜。深圳某新房楼盘销售人员:现在的折扣是认购有95折,还有就是促销的97折,在规定时间内,交齐首期款还有一个98折。95、97加98折,等于差不多9折。


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 楼主| szkjcc 发表于 18-12-4 17:33:26 | 显示全部楼层
     作为世界名都,也是中国最发达的一线城市之一,上海的房地场市场一直备受大家的关注,上海楼市稍微有些变化就能牵动人们的心弦。那么,2018年上海房价未来走势会怎样呢?又有哪些动态呢?一起来了解一下吧。
      1、房地产市场步入最严调控时代
     有人说,2018年房地产市场进入了“史上最严”调控时代,在政府“房子只住不炒”的主基调下,通过一连串的政策出击,对房市产生了深远的影响。比如住建部接连开展限购限贷、共有产权房试点、租售并举等等,显示出政府稳定房地产市场、化解泡沫风险的决心和能力,而且未来政府对房地产的调控力度将只增不减。
调控.jpg

2、土地“只租不售”稳定房价

从政府的土地供应政策来看,“只租不售”地块的推出升级了土地出让方式,成为稳定房价的长效机制。在寸土寸金的上海,已经成交了15块租赁住房用地,很多都位于外环内的优质地段,承建的单位也都是国有龙头企业,可见政府发展租房市场的决心。目前上海市大概有210万套租赁房源,预计到2020年将增加70万套,彻底改变上海的租赁市场,为房地场市场降温,推动楼市的稳定发展。

上海市房租.JPG

数据来源:地理国情监测云平台

3、上海常住人口增速锐减

据了解,近2年来上海的常住人口数量几乎没有再增长,2016年,上海常住人口仅增加4.7万人,其中,户籍常住人口增加6万人,外来常住人口比上年减少了1.3万人,人口增速总体放缓。中国未来流动人口数量会放缓,一线城市人口流入下降,而人口数量直接影响的就是房价。当然从目前的形式来看,一线城市的房价下降趋势可能性不是很大。



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 楼主| szkjcc 发表于 18-12-13 10:18:47 | 显示全部楼层

2018年上海房价有哪些动态

1、成交量下降

上海商品房近期内无新项目上市,导致短期内出现断供现象,加上开发商推盘的热情度也不高,所以造成上海商品房和商住房成交面积环比下降。当然,在目前上海楼市调控政策如此严峻的情形之下,没有新楼盘也没有热门,成交量震动向下也是正常现象。

2、方针性要素影响

从去年年末开始,国家以去库存为主要基调,拟定了一系列的个税和契税等等优惠措施以后,一二线城市房价大幅上升,一些中心城市的传统区域还出现了无房可卖的现象,导致高铁站等热门规划区域也受到了购房者的亲睐。受到购房者“一房难求”、“买涨不买跌”等心态的影响,进一步改动了楼市的供求关系,拉动了房价的上涨。

上海房价.JPG


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 楼主| szkjcc 发表于 18-12-25 16:34:37 | 显示全部楼层
买房子对于很多人或家庭来说都不是一件容易的事情,因为房子本身就是一件价格很高的商品,无论是以前还是现在买房所要占据的家庭开支往往都是最大的,对于个人或家庭来说如此大的消费开支肯定要三思而后行,毕竟买房可不像菜市场买菜几块几十块就能一次性完成交易。我们购买一套房子首付都要准备几万几十万,而且还要通过银行贷款剩余的几十万上百万才能买房,后期还要准备二三十年时间用于偿还银行贷款,等贷款还完之后房子才真正的属于我们自己。特别是面对此前房价上涨的情况下,很多刚需购房者的入市信心模棱两可,想买房但又怕找不准时机,特别是今年下半年准备买房的刚需者,非常的关心下半年的楼市是否适合他们入市买房?
1.楼市持续缩紧。这个变化我想很多人都感同身受,本轮楼市调控已经持续了这么久,已经在一二线城市取得了显著的调控效果,诸如北京、深圳这样的大城市房价已经没有上涨了甚至还出现了一定的小幅下跌,这种局面我想很多人这些年都未曾见过,在这短短两年不到的时间里调控政策出台多达几百条,并屡次强调楼市调控不动摇不放松,同时最近住建部等七部委也再次联合通知今年7-12月将对全国30个重点城市进行房地产市场乱象整治专项行动。所以下半年楼市调控将迎来持续升级,对于刚需者来说利好不言而喻。
成渝经济区建筑物.JPG

2.信贷收紧。我们知道从去年下半年开始银行信贷就一直在逐渐缩紧,这对于楼市及刚需者来说也是一种利好。因为此前信贷业务的放松让很多人能够低门槛入市,这里面包括很多的炒房者,对于楼市热度的哄抬影响很大,特别是对房价的影响更是非常直接使房价偏离了合理的市场价格。但信贷业务缩紧门槛提高,限制了大量购房者(炒房者)的涌入楼市温度有望降低,房价波动也不会那么明显同时也降低了楼市的杠杆率水平,对于整体楼市的高杠杆问题能有起到一定的缓解作用,同时也能让真刚需购房者能更有信心的入市。
3.炒房行为被限制。炒房者、开发商、中介等楼市重要参与群体此前都通过一些炒房行为从楼市中赚取丰厚的利润,囤房变卖、惜盘捂盘、中介虚报价格等行为不利于楼市正常健康的发展,在调控的作用下这些群体开始逐渐的被规范、驱散。没有了这些群体的违规参与,对于楼市的健康发展来说肯定是友好的,购房者可以正常的参与到买房交易中来不用再担心房价上涨和楼市乱象影响。



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雨茩的雪 发表于 19-3-12 09:28:51 | 显示全部楼层

从感官层面看,楼市的冷,已经刺激到购房者、开发商及市场的神经了,开发商开始采取各种措施自保了;购房者也不淡定,开始为自己的利益而战。最近出现的几个典型现象,就是市场入冬最好的信号。

最近,河北涿州、山东济南、广西南宁等地的一些开发商私下推出“首付贷”或“首付分期”业务,其中不乏绿地、阳光城等大企业。帮主之所以关注首付贷,在于它的影响并不像表面那么简单。

首先,首付贷是违规的,这一点毋庸置疑。早在2016年首付贷就被认定为是“违规的金融产品”,2016年8月,住建部、国家发改委、央行等七部委发布的《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》提出,中介机构不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务。这之后,更是三令五申坚决打击首付贷等行为。

明知是违规的,开发商还要顶风作案,真的是好心要帮购房者解决首付问题吗?显然不是!唯一说得过去的理由就是市场真的冷了,开发商也真的急了。楼市凉凉的14年首付贷也很猖獗。

另外,首付贷对购房者也未必是一件好事。首付期贷虽然降低了购房者的上车门槛,但是却放大了风险;对于标榜0首付和低首付的房源,剩余的首付往往要求在两年内付齐;本就资金不充裕购房者,还要贷上加贷,后续还贷能力就有可能出现问题。当然,对于炒房客而言,首付贷倒是一阵及时雨。

开发商将首付贷当成楼市入冬时用于自保的武器,但很显然,它对于购房者而言并不如看起来那么美好。

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雨茩的雪 发表于 19-4-16 10:00:56 | 显示全部楼层
重庆作为长江上游地区的经济、金融、科创、航运和商贸物流中心聚集了各类资源,也是西部大开发重要的战略支点,吸引了各地的人才聚集。普通上班族在过去这几年房价疯涨的狂风暴雨中,会担心被房价给抛弃,会盼望在大城市里有一个属于自己的一席之地,又会恐惧于未来无法安家。对于我们国家的人来说,安居乐业的思想根深蒂固,人这一辈子总要买房,有了自己的房子才算有了自己的家,这种强烈的归属感使得我们国家的人民无论房价多高都会买房。那么我们现在来看一下重庆的房价的各项数据,让我们自己衡量一下究竟工作多久才能买房。





最近,在楼市开始放松的“大小阳春”里,又有些声音传来。
有粉丝后台留言问我:听说重庆以后会跟随菏泽的脚步,放开限售。房价将会暴涨,又又又开始慌的一坨了,要不要赶紧入重庆房子?
额,小伙伴们!你们也太风声鹤唳了吧。。。。详细地帮你们说一说。
如果说单单放开限售,而没有配合其他地产政策,房价不会涨的!

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