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[房产] 拿着500万 买二手房还是“限价”新房?

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蒸桑拿的德芙 发表于 18-1-11 08:33:05 | 显示全部楼层 |阅读模式

新房还是二手房?是一道经常困扰买房人的选择题。尤其是在今年,一方面二手房价格从去年开始不断下降,优质低价的二手房源开始出现;另一方面,新房则因为去年出让的土地均被限定了售价和销售面积,预期将涌现出大量“限价”的小户型产品。这下就更难办了,刚需选择哪一个呢?近日,有读者来电咨询了类似的问题,作为首套房刚需,500万元的总价是该买一套城区里的二手房还是该等一等即将大批入市的“限价”商品房呢?

其实,刚需选择买二手房还是新房,一直都是优先考虑的问题。 买新房,房子崭新从来没有人住过,可地理位置一般不太好。 那买二手房吧,不仅能看到现房,选择空间也很大,但实际支出成本却更高。到底该如何选择呢?其实归根到底还是看买房人的个人需求,无论是新房还是二手房各有利弊,迎合了自身需求的就是最合适的选择。

买房首付各不同 同价位新房首付更低

买新房还是二手房,对于经济实力有限的刚需来说,最关键的比较还是价格。

根据来电读者介绍,他在朝阳区亮马桥看了一套三环边的老破旧三居室,面积接近70平方米,满五年且唯一的房源,报价490万。不过二手房的首付并不是按照成交价计算的,而是按照评估价计算的。

像亮马桥的这套二手房,售价490万,但评估价往往只有售价的80%左右,也就是说评估价为392万。而贷款额度则是根据评估价计算的,预计首套房可以贷款评估价的60%至65%。即最多可以贷款255万,这就意味着这套二手房的首付为235万元。

这还不算完,一些二手房由于房龄过老,买房时,贷款的年限也可能会受到限制。比如,25岁的年轻人贷款买新房,可以贷款30年;但如果买房龄较老的二手房,可能只能贷款20年了。

另外,二手房根据房屋满不满五年以及是不是房主名下唯一住房,所要缴纳的各种税费也各有不同:主要是契税、增值税、个税、中介费等。一般来说,十万起步的税费和中介费是少不了的。

相比于二手房,新房尤其是被“限价”的商品房,首付比例和交易税都更低,杠杆总额则比较大,能通过房贷贷出更多的钱。

在总价500万以内的基础上,我们以去年12月21日成交的北七家地块为例,该地块最终被金隅+北辰联合体以64.8亿竞得。根据出让规定,该地块商品住房销售均价不超过53000元/平方米,且最高销售单价不得超过55650元/平方米,并且90平方米以下房源要占到70%。

这样算来,该地块未来销售的单套房源总价也在500万以内。假设一套新房报价与此前的二手房相同,都是490万,在实际交易中,首套房的首付比例为40%(非普通住宅)即196万,其余的294万可以采用贷款,也可以采用公积金和商业的混合贷款, 贷款最长期限30年。

并且由于交易房屋面积小于等于90平方米,契税税率为1%,另外需要缴纳的税费为4.9万元。除此之外,一般新房在交房时还需要补齐物业费和当季的取暖费以及公共维修基金,即可收房入住。

不难看出,相比之下,同价位的新房首付较低,金融杠杆能够最大化,并且附加的税费更少,交易流程更简单。

同区域二手房价格依然有优势 限价新房或一房难求

2017年,北京加大了对新房项目入市的管理力度,一方面对项目销售价格加以限制,一方面对销售许可证的核发严格管控。在一系列限价、限签政策下,北京新房项目价格保持平稳,但在同一区域,二手房相对新房在价格上仍有优势。

特别是在四环以内的城区,新房项目基本都定位高端,将目标客群瞄准了二次改善,甚至终极置业购房人,不仅单价较高,户型也比较大,总价很难控制在500万元以内。

而在这类区域,总价500万元的二手房却有不少选择。以大朝阳公园板块为例,近几年鲜有新盘供应,有限入市的几个盘如泛海国际等都定位为顶级豪宅项目,单价均站上10万元/平方米,但与之相邻的二手房,仍可以淘换到价格相对较低的房源,当然,硬件、配套、物业等各项综合条件就要相差得比较远了。

不过,这样的情况在2018年会因限价新房的出现而有所改变。目前已成交的供应限价新房的土地,除了对销售均价及最高限价作出限制外,同时也要求套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重均需达到70%,这就让在城区购买小户型新房又有了可能。另外,这些限价新盘很多都位于以往高端项目集中的板块,很多区域甚至从未有过小户型供应。

以上周首创和远洋联合体拿下的朝阳区孙河乡北甸西村地块为例,该地块总建筑规模约9.9万平方米,建筑控制高度12米,容积率为1.1。该宗地居住建筑规模均建设普通商品住房,销售均价不超过68924元/平方米,最高销售单价不得超过72370元/平方米。

资料显示,该地块东至规划孙河组团一号路,南至规划孙河组团八号路,西至规划孙河组团二号路,北至规划孙河组团七号路,孙河组团是近几年热度最高的别墅聚集区,从地图上看,该地块被景粼原著、首开琅樾、中粮瑞府、龙湖双珑原著、泰禾北京院子等别墅社区包围。另一在2017年5月被中粮、天恒、旭辉联合体拿下的孙河地块也与之类似,最高限价为70892元/平方米,而泰禾2017年9月拿下的地块最高限价为71657元/平方米,无一例外,这些地块都有套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重均需达到70%的限制。

除部分政策房外,孙河板块目前尚无小户型供应,这类地块的拍出,无疑为想在这一区域置业的刚需提供了一个难得的机会。

除了孙河这类热点区域外,还有多年没有新增供应的区域,在未来都会有限价新盘入市,连多年没有新增住宅供应的东城区,2018年都有望出现新盘小户型。

二手房买入即可收到回报 新房需等待但送精装修

不过,交易成本更大的二手房,也有自己的优势,是新房无法比拟的,其一就是过户即可交房,对于急于入住的购房人来说,二手房更为实际,而当前北京市场上的新房产品,往往需要等待两年时间才能交房入住。其二,二手房往往所处位置更佳,周边出行更方便,配套也比较齐全,租金回报也会更高。

据来电读者介绍,他看上的那套490万的亮马桥小三居,配齐家电后,靠出租每月能收到7000元左右的租金。而与之对比的昌平北七家新房,在区域配套上肯定无法和亮马桥附近相比。我爱我家数据显示,北七家一套90平方米的两居室,租金价格也仅仅在4000元/月/套左右。

是否急于入住,对于房屋出租回报是否看中,也将是选择新房与二手房的重要条件。

不过,新房虽然需要等待两年的周期,但相比多为城区内老旧小区的二手房,如今的新房甚至“限价”商品房也多为精装修交房,并且户型结构上,新房往往更注重南北通透,户型设计新颖合理。

而市面上的二手房装修就比较复杂了,有毛坯房、简装房、精装房和豪装房。但大多数的二手房在购买之后,都可能需要敲掉原来装修好的部分,重新装修,经济成本和时间成本也需要考虑在内。

不过,对于早已进入存量房市场的北京楼市来说,新房尤其是“限价”商品房的供应相比庞大的需求还是比较少的,每年都有大量的置业需求要在二手房市场寻找机会。一般而言,就同地段的新房和二手房来说,新建商品房的均价比二手房要高。而且,新房价格都是固定的,一般没有议价空间。二手房却是可以谈价的,如果碰到急需用钱的卖家,或者楼市整体下行,还可以压压价,买套比较划算的房子。

此外二手房还有一大优势,就是可以选择自己想要的区域、小区、地段、户型、楼层等,且所见即所得,什么都是看得见摸得着的真实存在。新房区域相对集中,覆盖范围有限,相对北京而言,大多数新房集中在五环以外。

二手房落户、入学解决快 新房规划、配套有优势

对于首次置业的刚需,购房的首要需求并不一样,而在满足这些需求的层面,二手房和新房能给出的解决方案也不同。

方先生计划近期出手买房的主要原因就是为了落户。方先生本身有北京市的集体户口,目前居住在燕郊的自有住房里。此前他一直在等着买自住房(共有产权房),但最近发现有点来不及了。方先生的儿子现在读初一,他需要在2019年上半年以前把户口从集体户口中迁出,落到自有住房里,然后把儿子的户口迁进去,以此保证儿子可以在北京进行中考和读高中。

像方先生这样的情况,包括共有产权房在内的大部分新盘都难以满足他的需求。买新房,除了需要等待一至两年的建设周期外,入住之后,一般也难以立即进行迁户,不同区域的具体规定也略有不同。一些地区要求必须提供房本才可以办理落户,而一些可以依据购房合同落户的区域,也必须建立在开发商已经到政府相关部门为合同进行了备案的前提下。

而在解决这些问题上,二手房具有天然的优势。只要完成交易过户,和前业主协商一致,户口就可以顺利迁移,还有孩子入学等问题也可以即刻解决。

虽然不能即刻满足购房人在这些问题上的需求,但新房的“新”是其相较二手房最大的优势。无论是在社区硬件设施还是软性服务上,商品房市场经过二十年的发展,在各方面都有着显著的变化。

以物业服务为例,现在很多市场上的二手房,几乎无物业管理可言,公建设施也无法得到良好的服务。而现在的新房,物业服务已经成为主要卖点之一,好的物业可以帮助二手房实现价值的持续增长,已经成为业界共识。当然,匹配这种服务的是相较二手房高出不少的物业服务费。

另外,在很多居住体验上,老旧二手房都已经无法和新房比拟。四季园林、人车分流、全面系统的门禁……这些都是新房的天然优势。以现在新盘的标配新风系统、智能家居等附加价值为例,多数二手房都没有配备。一些从首次购买居住就从未装修过的二手房,配备的一些设施几乎已经无法使用,购房人需要全部进行置换,而这些硬件的置换,也是一笔不小的费用。

业内人士建议,如果购房人需要即刻入住,又比较介意居住品质的,可以着重看一下二手房中的次新房,特别是品牌开发商开发的一些次新房。这类房源保值性较好,同时居住品质也有一定保证,当然,在同区域售价也相对较高,如果购房人是为了长期自住,建议还是选择这类房源。

自住刚需新房压力更小 投资保值二手房

其实无论是选择新房还是二手房,都还是要看买房人个人的追求。同价位而言,新房尤其是被政府“限价”的商品房购房成本更低,门槛也更低,更加适合资金实力有限,但希望有房落脚的刚性需求。而对于投资保值的购房人来说,二手房不限售,随时可以买卖,且出租回报更高,区域配套和交通已经较为完善,投资风险相比新房要小得多。

对于已经有过贷款记录的购房人,如果贷款金额不高,公积金是个不错的选择,虽然额度最高仅有120万元,但在如今银行贷款利率普遍上浮的市场环境下,公积金贷款的利率已经接近普通商贷的一半,以120万元的贷款总额,贷25年计算,如果选择商贷,二套上浮10%的利率水平下,月均还款额为7290元,而公积金月均还款额仅为5848元左右,如果家庭收入较高,每月的公积金缴存额基本可以覆盖月供,这对于刚需购房人,一方面可以节省一笔不小的费用,另一方面也可以显著减轻压力。

业内人士建议,买新房和买二手房,在买房费用、交易流程、买房风险及注意事项等方面有很大的不同。到底该如何选择?买房人可以根据自己的实际情况和喜好而定。另外,其实无论选择新房还是二手房,已经不是简单的选房问题,更多的也是考虑选择一种怎样的生活状态。因此在作出选择之前,建议大家根据买房目的和对未来生活的预期,选出最适合自己的房子。

文/门庭婷 记者 李桁

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chengge_0000 发表于 18-1-11 10:47:29 | 显示全部楼层
写的真好  让人更无从选择  
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mqj1983 发表于 18-1-11 12:04:13 | 显示全部楼层
关键是这500万啥时候到位
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