律师提示：买卖房屋时，意向书或收据有约束力吗？

律师提示：买卖房屋时，意向书或收据有约束力吗？

在二手房的交易过程中，买卖双方往往在经过初步协商后达成一份简单的协议，或在未签订协议前由买方向卖方支付一定数额的“订金”或“定金”，如果双方能正常交易自然没什么，一旦一方反悔，那么双方签订的那份简单的协议是什么性质？交付的款项是什么性质？要不要承担责任？交付的钱还要不要退还、如何退还？这些就都成了要面对的问题。

律师提示：

一、             即使是简单的协议也建议明确协议的性质和必要条款。

经过看房等简单磋商后，如果有意向，交易双方往往会先签订一份非常简单的书面文件，明确购买意向、价格等基本交易条件，有的还约定多长时间之内签订正式合同。

法律并没有规定这类书面文件的性质，通常从法律角度看，这类协议根据其具体内容的不同，性质上有两种可能：

一是属于“买卖合同”。

很多人往往有误解，以为只要非常规范、全面的书面协议才是合同，双方草草在一张纸上写一些条件并签字不能算是正式的合同，不产生约束力。这种理解是错误的。只要这份书面协议具备了买卖合同的一些必要条款，就要以具有合同的约束力。比如合同中明确双方已达成买卖的一致，且对交易的主要条件房款的数额达成一致，就已经具备了买卖合同的基本条件了。对于约定中不完善的地方，可以通过协商或合同法的相关规定去确定，当然，在特定情况下，可能因为有些条款无法确定而无法履行，但也不能一律认定这种简单的书面文件不具备任何约束力。

二是属于“购房意向的表达”。

这类书面文件只表达了双方有交易的意向，但从内容上看，对是否交易和交易的最后条件，双方并未确认。这种情况下，书面文件就不具备买卖合同的约束力。

由于不存在相应约束力，这种文件对二手房交易双方意义不大，实践中除中介参与的二手房交易，中介为体现其服务内容要求双方签订外，纯粹买卖双方交易时，这种文件，所见不多。

至于实践中签订的书面文件到底是哪种性质的，法律上并没有这样明确的格式界定，只能根据文件的具体内容去分析对双方权利义务的约定，以此去判断其是否具有约束力，具有什么约束力。

律师建议交易双方，这类协议，要么不签，要签就要把交易的基本条款写清楚，房屋的情况、房价、付款时间、交房时间、过户时间，至少这些重要条款应该明确在书面文件中，可能的话，再加上双方关心的其它条款。为过户方便等，双方当然可以再约定另行签订所谓的“正式协议”，但是在该书面文件中，一定要明确该书面文件是否等同于“买卖合同”，还是仅仅是一个类似于“备忘录”的磋商过程记录文件。

实践中，双方草签一份简单的文件后，经常发生一方反悔，而双方对该文件性质的认定存在争议的情况，往往就是因为该书面文件内容不清，这对交易双方都会产生不必要的风险。所以，即使是一份简单的书面文件，也要明确其性质，具备基本的交易条件条款。

二、             签订正式合同前后支付的款项的性质一定要明确。

在二手房交易过程中，买方要支付房款，这当然没有什么争议，也不会出什么性质不清的问题。但是往往在签订合同前，或刚刚签订合同时买方会向卖方交付一定款项，或者是“预订金”，或者是“定金”，或者是“意向金”，有时甚至在没有书面协议的情况下，也会有买方先向卖方支付一定款项的问题，这时对这个款项的性质就更容易产生分歧了。而性质不同，直接导致一方反悔后，如何处理此项资金、如何解决双方的争议的问题。

首先，我们要区分法律上的“订金”和“定金”。

“定金”是属于一种法律上的担保方式，法律规定不得超出交易额的百分之二十。在交付定金后，如果接受定金的一方不履行协议，要双倍返还定金。如果交付定金的一方不履行协议，定金不予返还。

而“订金”并不具备担保的功能，只是预付款，解除合同时，订金应该返还，当然，如果交付订金的一方有违约行为给对方造成损失，或有约定的违约条款，收取订金的一方可以按违约责任扣除订金中的相应数额。

如何区分“定金”和“订金”呢？而且在交易时虽然交付了一定款项，但是双方在文件上未提及款项是“订金”还是“定金”，而是用“意向金”等其它词语，这时又如何判断其性质呢？

类似的情况，其实中常有发生的，如何认定款项的性质就成了一个重要问题。

如果双方在合同或书面文件中明确使用了“定金”或“订金”二字，但在其它条款中并未明确发生违约情形后，如何处理相应款项，那么应该依据字面意思判断款项性质。写“定金”就是担保条款，写“订金”就是预付款。

如果双方在合同或书面文件中明确使用了“定金”或“订金”二字，同时在其它条款中明确了发生违约情形后，如何处理相应款项，那么不管是“定金”还是“订金”，都以双方明确约定的处理方式处理，不受字面的限制。比如双方虽然在合同中用了“订金”二字，但是又明确约定“买方违约订金不予退还，卖方违约双倍返还定金”，那这笔款项的真正性质仍应该认定为“定金”。

如果双方在合同中未使用“定金”或“订金”，而是使用“意向金”等其它词语，那么应该以合同中的其它条款来判断“意向金”的性质。

其次，建议在交易中对支付款项的性质和违约处理有明确约定。

我们前面介绍了一些基本的判断方法和原则，但实践的情况往往更为复杂，为降低争议的不确定性。律师建议大家在交易时支付款项一定要明确其性质，性质无非是“交易款”、“订金”、“定金”。关键是这款项是否是具有担保性质的“定金”。

如何明确呢？在书面文件中明确一方反悔或不履约后，相应款项如何处理就可以了。

最后，一定要杜绝未形成任何书面文件就交付款项的情形。

有时，买方在看房后，往往口头达成交易一致，在双方未签订任何文件的情况下，就向卖方支付一定的款项，由卖方出具收条，有时写的是“订金”，有时写的是“定金”，有时干脆写“房款”。

口头协议风险很大，这种行为律师是非常不赞成的。

未书面明确达成买卖一致的意向、未书面确定基本的权利义务条款就支付这种款项，一旦发生争议，其性质很难认定，即使收条上写的是“定金”，如果无法证明双方已达成交易的一致，形成买卖关系，“定金”又能起什么作用呢？担保条款是附属条款，其成立的前提是主合同成立，“皮之不在，毛将焉附”？