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标题: 评论：2014年房价迎来拐点？ [打印本页]

作者: super_乱室佳人 时间: 14-2-25 10:58
标题: 评论：2014年房价迎来拐点？
“2014就是拐点”、“房市即将崩盘”、“房价大跌50%”之类的观点，最近颇为盛行。其实，房价问题并没有那么复杂，中国房价狂飙的根本原因是2009年以来持续的宽松货币环境，因为任何资产泡沫都是货币现象。历史上，所有房产泡沫的破裂都是发生在货币紧缩和加息周期之中。因此，房价和货币供给是正相关关系，其拐点取决于中国货币环境的拐点。

中国宽松货币环境是否已经进入拐点呢？近期很多人认为是，此观点有两个证据：第一是退出的QE。最近两个月，美联储宣布缩减QE规模引发全球股市大跌，说明投资者对资金趋紧感到担忧。一旦美国货币政策转向，强势美元出现，美元回笼，势必造成新兴发展中国家资金流失。而中国央行为了应对此种流失，必然加息或实行紧缩政策以提高货币汇率，货币宽松环境即告结束。第二则是日渐平坦的国债收益率曲线。正常的国债收益率曲线向上扬起，长期高于短期，而当经济下行流动性紧张时，短期利率升高，国债收益率曲线变得平坦。国债收益率是市场实际利率的客观反映，长短利差的缩小，意味着金融机构短借长贷的动力减弱。此时，房地产融资成本就会增加，从而造成产业供需双方的资金断裂，价格自然会崩盘。2007年美国次贷危机就是例证。

这一观点言之凿凿，但上述两个理由都不准确。首先，QE退出并不等于美元货币紧缩。事实上，美联储政策一直盯紧通胀和失业率，当前美国通胀率只有1.7%，远离警戒线，不需要实质性紧缩货币政策。同时，虽然失业率创下新低，但美国去年12月新增非农就业人数7.4万人，远低于预期，结构性失业问题不可忽视。也就是说，美国仍然处于经济复苏期，经济结构需要渐进调整，这种情况下突然收紧货币显然过于冒险。另外，中国充足的外储、独立的货币政策也保证了汇率的相对稳定，这与当年的日本有极大不同。所以，QE退出甚至渐进的美元紧缩不会对国内货币环境产生太大影响。

其次，中国的债券市场远没有充分市场化，国债收益率还不能完全反映实际的利率水平。虽然利率市场化的速度大幅提升，但在中短期内，商业银行还是能以较低价格垄断主要的资金来源，能够最大程度地左右市场资金的供给。此外，商业银行信贷释放直接受控于央行的窗口指导，信贷并不受制于收益率曲线反映出的市场利率，而主要是受央行行政控制。更重要的是，同业资金错配、信托影子银行，银行早已通过各种渠道将廉价的资金出借给了暴利的地产项目。银行长期青睐地产，让房地产深埋于中国金融体系的保护层之下。货币一旦紧缩，不等到房价大跌，商行就会因为资金短缺而出现违约乃至挤兑。2013年两次钱荒，弄得银行间市场如临大敌，正说明其风险应对能力的不足。而每逢此时，央行必然出手救急，否则，流动性风险爆发会导致银行信誉受损，而银行信誉是现阶段中国金融体系的根本。所以，在当前国债收益率曲线指标的有效性，是要大打折扣的。

表面上看，外部QE退出和内部短期利率提升都预示中国货币环境的趋紧。然而，这种趋紧只是小幅震荡。在银行资金被房价泡沫严重绑架的当前，货币环境想要根本转变几乎不可能，而在货币未大幅收紧之前，此时就说房产价格趋势即将改变，言之尚早。

作者: database001 时间: 14-2-26 11:26
有了自住房以后，买商品房的刚需少了，也就是分母减少了，剩下大多的是投资炒房的了，而投资的人就一定来北京炒房吗？举个例子：一个月加拿大退回六万多移民申请，也就是说有钱人不一定都来北京买房。现在北京的生活环境，无论空气污染程度和交通拥堵程度以及社会竞争的激烈程度都是很惨的。政府现在推出自住房、而且每年要推五六万套，除了三环附近的不受太大影响，其他四五环特别是对郊区的影响非常大，四环自住房价2万，谁会花3万去通州、房山区买房呢？四环到五环之间有大量的空地可以开发。所以自住房的推出改变了房价只能持续上涨的预期。
再加上房产税及房屋登记统计政策的推出，反腐已被万科王石认为是非常强有力的调控手段。
人民币兑美元可是跌好几天了，股市这两天也感受到资金退去的寒意了,美国QE退出，大量国际资金出逃购入美元规避风险，新兴市场国家本币大幅下跌，以人民币计价的资产恐遭抛售，杭州楼市下跌了，其他地方还会远吗？

作者: 金水鱼 时间: 14-2-26 11:27
有人谁下降70%，现在按28000算，下跌后是9000？有点不现实？

作者: wuhongjuan 时间: 14-2-26 11:48
分析半天也没用，市场说了算

作者: coolrainman 时间: 14-2-26 13:00
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作者: jadeliu 时间: 14-2-27 19:22
我觉得不太可能！还是别信了！咱们总是被忽悠！

作者: kyy 时间: 14-2-28 16:14

database001 发表于 14-2-26 11:26
有了自住房以后，买商品房的刚需少了，也就是分母减少了，剩下大多的是投资炒房的了，而投资的人就一定来北 ...

自住房都2.2万了，下跌你让政府的钱怎么办

作者: baoqingtian 时间: 14-3-4 20:12
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作者: jeary 时间: 14-3-4 22:07
扯淡
先别说我们，你自己信吗

作者: 华苏盐北漂 时间: 14-3-13 21:46
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作者: zhanglei152 时间: 14-3-14 07:32
不用说那些宏观的，就看看北京现在这点人，每年流入北京的外地人口的数量和房租上涨的趋势，你觉得能降价吗？说降价的都是自欺欺人，给自己能买到房的一个心理安慰罢了。

作者: feiflyb 时间: 14-3-14 17:13
能不再暴涨就不错了

作者: 花开陌上 时间: 14-3-16 23:20
跟老百姓毛关系没有，有住的，知足！

历史岂能倒退？:L

作者: qqq3861914 时间: 14-3-17 15:13
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作者: coolrainman 时间: 14-3-18 17:28
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作者: coolrainman 时间: 14-3-18 17:37
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作者: 坦克儿 时间: 14-3-25 19:16
现在感觉房价不太牛逼了

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