枫叶随缘 发表于 11-12-26 16:32
请问楼主房子验收完了吗？什么流程啊？
一、注意及时接收入住通知书
1. 这是收房的第一步，要注意期限。一般，开发商约定的交房时限在通知书寄出30天内，所以购房者要安排好时间。
2. 接到入住通知书后，首先应判断开发商是否如期交房。若逾期交房，则应提出处理意见，并根据开发商的答复决定是否前往收房，按通知上约定的时间前往收房。
2011是购房好时机，但是你懂得验房吗，了解验房应该注意些什么吗?本文特意整理验房流程和验房注意事项，为准备买房和已经买好房子的购房者提供参考。
入住程序
在入住通知书中，发展商应注明以下事项：
1. 标明被委托的物业管理人的名称;
2. 提醒客户在办理入住手续的同时，办理房屋所有权证所需的有关资料和费用，交给发展商，由发展商代客户办理房屋所有权证。
办理入住所需提交资料包括：
1. 业主需身份证、户口本原件及复印件;
2. 外省市业主需要身份证、暂住证原件及复印件;
3. 房屋买卖合同原件;
4. 购房总发票原件、复印件。
入住登记存档资料包括...【全文】
入住手续之前，总有一大堆名目繁多的费用，可要睁大眼睛好好瞧清楚。
面对新居，总是迫不及待地想拥有，别太兴奋，还是要保持冷静面对前期收房过程。
在办理收房入住手续时，业主经常会碰到这样的情况：有些开发商要求必须先行缴纳一些所谓的费用和押金，如公共维修基金、物业管理费、装修押金以及煤气、有线电视费等，否则就不给钥匙交房。面对一大堆名目繁多的费用，许多对相关政策和法规缺乏了解的业主往往是一头雾水。到底哪些费用由开发商交，哪些费用由业主交，哪些属不合理费用不用交?
1.分清缴费主体
入住费用可以分为两部分，一部分交给开发商，另一部分交给物业公司。
交给开发商的费用通常有：面积增加的补差款;违约金;管道煤气开户费;有线电视安装费;电话、宽带初装费;安防系统费用;产权代办相关费用(契税、印花税、面积测量费、办证工本费等);其他房地产买卖合同中约定的费用...【全文】
特别提示：
1. 要注意收房的期限，错过收楼日期麻烦多 。
2. 收楼日期可提早不可推迟。若实际交楼日期超过了合同上约定的收楼日期，可考虑向开发商按合同索赔。
3. 有特殊情况不能如期到场的，可以书面形式委托亲友、律师进行，也可及时与开发商联系，商议另行约定时间，并以书面形式确认。
4. 若购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关收房手续，从法律角度来说，则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用，买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。
二、确定房屋是否达到交付条件
1. 《竣工验收备案表》 ――最重要
《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是目前收房环节中最应该注意的文件。该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的，它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后，在工程竣工15天内到建设行政主管部门竣工备案。
《竣工验收备案表》中的项目，只要送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责。所以《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项的话，这个楼盘就是“黑楼”，是不能入住的，购房者有权拒绝收房。
2. 《住宅质量保证书》
《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺，必须作为购房合同的附件，与购房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔细审查其中的具体各款，特别注意保修期限。
3. 《住宅使用说明书》
《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明和提出注意事项。
4. 《建设工程质量认定证书》
5. 《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》
6. 实测面积登记表
特别提示：
1. 只有具备上述文件，才说明房屋已经具体交付条件。所以收房时先要审查相关文件，确认房屋已经具备交付条件之后，才能进一步进行验房、结算费用、交钥匙等交接工作。所以要对这些文件给予重视，尤其提示您要看原件而不是复印件。
2. 《建筑工程竣工备案表》是最重要的文件，收房时不能只看开发商有没有这张《备案表》，一定还要仔细察看各个分项有没有都备案。它是收房的前提，即使开发商做得再好，如果没有此表就说明它根本不具备交房的标准，您有权拒绝收房。
3. 对于这些文件，一方面要验收它有没有，另一方面也要看验收这些文件取得的合法性。
4. 如果开发商拒绝出示这些证明文件、或文件不全，您可按购房合同第十一条，要求开发商签收“关于出卖人拒绝出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、《建筑工程竣工验收备案表》的责任确认函”。
5. 提醒您：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和管线分布竣工图，您可带走，作为证据资料保存。
6. 如果开发商不能提供上述相关文件，购房人有权拒绝收房，由此产生的延期交房的责任由开发商承担。
三、房屋检验
收房过程中必须要掌握一个原则：“先验后收”。即购房者一定要先验收房屋(包括验收交房必须的文件)，确认无误后再签署收房文件。
“先验后收”不仅是符合商业惯例的，而且也是有法律依据的。房屋的对价是房款，消费者只要付清房款，或者按照合同约定支付相应比例的价款，就履行了合同的义务，开发商就应该交房。而在房屋交付以前，业主有权先验收房屋：
1. 检测房屋面积：
要求开发商出具《实测面积测绘报告》，根据房屋土地管理局所属的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定所得实测面积，核对其与销售面积是否存在误差，误差率的范围有多大;若实测面积误差超出3%，可以中止收房。
2. 检验房屋质量：
购房者进行房屋验收时需仔细检查商品房质量，主要可从以下几方面入手：
(一) 房屋本身的质量
(二)景观绿化、小区配套、设施标准等配套设施是否符合合同约定。
(三)装修质量
特别提示：
1. 一定要掌握“先验后收”的原则。
2. 如果开发商拒绝先验房后办理其他交付手续，则购房者可要求开发商签收“关于出卖人拒绝交验房屋的责任确认函”后中止办理手续。
3. 购房者应了解公摊面积及相关知识，防止开发商侵占。
4. 若发现有质量问题，开发商应限期维修，购房者应要求开发商签定书面函件，由此导致业主逾期入住的，开发商应承担违约责任。
5. 只要付清房款，按照合同约定购房者已经完全履行了合同的义务，开发商就应该无条件交房，否则应视为开发商违约，如果开发商拒不交房，应承担逾期交房的责任。开发商无权以“未缴纳相关费用”等任何理由而拒绝交房。
6. 不要将样板房标准作为现实标准，除非开发商将有关装修标准按样板间标准在合同中明确下来。
四、新房验收的最终结果
1. 房屋检验没有问题的：按实际验收情况填写《验房交接表》等相关文件。在这个记录表上，应把检验情况逐一记录，凡是无法确认的事项，则不记录或写上“暂不清楚”、“无法认定”等字样。若发现问题，则如实记录下来，并要求发展商限期处理。
2. 如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在《验房交接表》中，作为书面依据，如发展商未准备有关表格，买家应另以书面形式将意见送交发展商。
3. 发现问题，买卖双方可协商解决，如属可整修内容，应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间(一般不超过30天)。
4. 对发现的问题要详细在验楼表上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。
特别提示：
1. 验房后要坚持的原则：只要发现问题，不管大小，都要在相关文件或表格中记录下来，而不管开发商陪同的收房人员如何花言巧语;如果楼盘根本就没准备验收登记表，则应自备纸笔，一一记录。
2. 物业公司的行为代表不了开发商(除非有明确书面授权)，因此不要就房屋质量的问题与物业公司签署文件。
3、验收房屋发现问题时，一定要开发商盖章确认，约定处理方案。
4、如果开发商拒绝盖章确认房屋存在的问题，一定要取得证据，证明不是买房人不按时收房，而是开发商拟交付房屋不符合合同的约定或法定条件。
注意事项
以下问题，购房者在买房、收房过程中会经常遇到，特别经常遇到此类的咨询问题，把关键注意事项列出，提醒消费者予以重视，以维护自己的权益。
一、买房相关税费
(一)商品房买卖应缴以下税费：
1、契税
2、房屋买卖交易手续费
3、买卖合同印花税
4、公共维修基金
5、房屋所有权登记费
6、房屋所有权印花贴税
7、权证工本费
(二)税费问题
特别提示：依据法律的规定和大部分购房合同的约定，缴纳公共维修基金、契税等费用均不能作为开发商交付房屋的前提。
1. 契税
契税是业主取得产权证时向国家交的税。
缴纳时间：契税只能在过户时交纳
特别提示：除税务机关，任何单位无权代收。
实施：业主入住时不需要向开发商交纳契税，等房屋可以办理产权证之前自己到税务局直接办理。
2. 公共维修基金
此项基金不同于物业管理费，只用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。
税率：房屋成交价 的2%。
特别提示：任何开发商、物业公司都无权收取或代收大修基金。该基金应该交给小区办。如果您将大修基金交给开发商，您很可能无法要回。
3、面积测绘费
面积测绘费收取原则为“谁委托，谁付费”，购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量数据的义务，故此费用应由开发商交纳。
4、物业费
枫叶随缘 发表于 11-12-26 16:32
请问楼主房子验收完了吗？什么流程啊？
枫叶随缘 发表于 11-12-26 17:08
那他们让签什么验收单之类的东东了？咱们要不要实测一下面积呢？ 希望楼主的帖子不要沉下去，咱 ...
snnly 发表于 11-12-27 21:29
有57平东向开间的业主吗?注意了:咱们的房子里总共才16片暖气小片,旁边东北向的一居一共33片呢!大家要团结起 ...
ydq一刀切 发表于 11-12-27 19:31
珠江地产商相当的不地道 我哥们在珠江国际城都入住八年了用的还是临时电 说停就停 临时天然气一立方要比正常 ...
ddirgor888 发表于 12-1-1 09:31
楼上12楼有意思，东北向的，和你东向的，暖气片不一样当然是可以的呀，有什么可妒忌的，你不想想人家一面朝 ...
sujian210 发表于 12-1-1 13:32
如果单单按面积算，暖气装的确实不太合理，两个户型面积相差不到3平米，暖气却相差一半！这怎么能说是嫉妒 ...
ddirgor888 发表于 12-1-1 20:28
你光看户型面积一样，你看到人家户型是东北向了没有？人家有一个窗户是朝北的，如果不多装一点，也和朝东 ...
我的就是我的 发表于 12-1-3 20:05
我是东向57米开间，装修时候一起啊。
sujian210 发表于 12-1-4 09:34
邻居越来越多了，欢迎欢迎～～～～～～～
我的就是我的 发表于 12-1-4 20:38
38号楼和47号楼都有东向57开间，我是38号楼，装修时候互相借鉴啊，也可以团装便宜。
我的就是我的 发表于 12-1-4 20:48
楼主朋友知道什么时候收房拿到钥匙了吗？我在外地出差一直没回北京呢，到时候一起和开发商讨公道关于房子延 ...
我的就是我的 发表于 12-1-4 20:48
楼主朋友知道什么时候收房拿到钥匙了吗？我在外地出差一直没回北京呢，到时候一起和开发商讨公道关于房子延 ...
falvzhicai 发表于 12-1-6 15:48
通知我们准备3万，好像是物业费，还有办本手续费啥的，不知有没有取暖费，好像小区路灯啥的都要交钱的。
不 ...
falvzhicai 发表于 12-1-9 10:49
是呀是呀，下一步该装修了，我表姐卖地板瓷砖和门，家有样品，便宜哟
ddirgor888 发表于 12-2-7 15:50
楼主和楼上的邻居在群里是什么名称啊？
sujian210 发表于 12-2-8 16:05
弱弱的问一句：“什么群啊？”
ddirgor888 发表于 12-2-9 10:39
本家园的QQ群
sujian210 发表于 12-2-10 10:21
给个群号呗～～～
ddirgor888 发表于 12-2-10 20:11
拉维家园高级群：886356。
进去后改成楼号层号房号，以防装修的做广告的进入。
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