【言论】如果只有一个城市限购 那么我顶上海

今天聊的是，如果中国只能限购一个城市，你会选择哪个。

如果这个问题放在两年前啊，很多人还会把鄂尔多斯啊、山西啊、温州啊等城市都会放在备选范围之内，到现在我觉得大家对这个城市的选择缩小在北上广深应该没有很大的异议。

而对于北上广深，大家纠结的一定是选北京还是上海。

作为一线城市，北京和上海无疑是聚合力最强的两个城市，也是全国楼市的风向标。那到底是北京还是上海，我和丁祖昱丁总有过一次讨论，我说上海他说北京，沿袭之前的谈不拢标准。

所以我准备写篇文字阐述一下，他回不回我不知道，大家看看我说的靠谱不靠谱再说。

首先我觉得需要理解一下政府颁布限购的逻辑。且不论这个逻辑正确与否，先明白政府的初衷。

莫忘初心，对不对。

限购说的直接一点，其实就是地方保护主义。颁布限购核心的诉求就是第一：保证当地住户的居住需求，所以严格限制外来人口购房。然后在当地住户中优先保证刚需购房，所以对当地人群的第二次或者多次购房进行严格限制。对于这个逻辑，我相信大家都可以理解。

然后除了这个逻辑，政府颁布还有一个潜在因素就是希望通过强行的抑制需求，造成市场的需求萎缩，供需不对称之后引导价格下滑。

嗯，先不管这个逻辑对不对，起码政府是这个逻辑，是不？

好了，基于这三点，我来看看北京和上海那个更加需要被限购。

首先我们来看看两个城市的人口构成

我翻了下2013年两个城市的统计公报，上海的常住人口为2415万，其中外来人口达到990万。北京的常住人口为2114万，其中外来人口802万。

不论是从外来人口的数量来说，还是所占比重来说，上海的外来人口导入能力要明显强于北京。也就是说如果取消限购，对市场需求的干扰因素上海有明显强于北京。所以在这个基础上，上海更加需要被限购。

然后我们再看当地城市的年龄结构，来看看两个城市改善需求的比重

这一块的研判可能不是那么严谨，但是我暂时没找到其他的研判方法，大家可以保持异议态度来看。

上海2010年的人口构成中，所谓的婚育旺盛期年龄（20-34岁）比重为31.8%，北京34%左右。也就是在需求的构成中，上海的刚需比重要低于北京，从百分比来说，其他需求（改善、再改等需求）要大于北京。

所以从扶持刚需购房来说，上海的政治意义也要明显大于北京。

第三我们来看看房价走势

两个城市其实的房价一直处于上升阶段，对于抑制房价的角度来说都需要限购。但是我们看六月份，北京的房价略微下滑200块，然后上海还是往上爬了80块。当然当月的房价成交可能有很多个性现象，但是不论怎么说，硬要说价格需要抑制，上海还是小胜北京。

然后我们再聊聊政务因素，这一点对于行政调控来说也不能忽略，纯理论在中国很多地方来说也是行不通的

上海和北京，一个是经济中心，一个是行政和文化中心，分别是中国的心脏和门面。两个重要程度无可厚非。

但是对于房地产来说，人人都说房地产捆绑经济捆绑经济，如果这句话成立的话，房地产捆绑上海一定大于捆绑北京。基于这个角度，需要调控的意义也是大于北京

我们从大了说，美国的纽约和华盛顿房价比较；往小了说我们去一些小城镇，万达边上的房价和政府边上的房价比较，多半各位都会有自己的判断

然后我们看看对于周边城市的影响

上海的周边围绕着杭州、南京、苏州、宁波，没有一个特别大的城市，但是整体的经济产能都非常的高。而北京的周边除了围绕一个天津，然后就是保定、唐山、廊坊了。所以在房价的示范作用上，上海的门面作用也是明显的大于北京。

从政府惯常的以点带面的作风，抓上海明显比抓北京要重要。

基于以上判断，我个人觉得，如果只能限购一个城市，我顶上海胜于北京。

哦，对了，孙宏斌说过这么一句话我很认同，只有上海是全中国的上海，北京还不是。我很认同。