律师提示：正在还贷款的房子怎么买？

正在还贷款的房子怎么买？

现在人们购房一般都涉及贷款的问题，而贷款的期限又比较长，所以，很多交易的二手房往往原购房者尚未还清贷款，购买二手房的买家往往也没有足够的资金一次性付款，也希望通过所购住房进行抵押贷款来支付购房款。

这就存在两个问题：一个是由于要交易的房产涉及用房产抵押贷款，在此期间是一般是不能办理过户手续的；另一个问题是买家如果没有足够的资金支付房款，无法取得房屋所有权，也就无法用此房屋进行贷款了。

怎么才能实现这个交易呢？在交易过程中要注意什么？

杨文战律师提示：

1、 涉及贷款的房屋是可以交易的，但过户受到限制。

在取得房屋所有权之后，房屋所有权人有权出售房屋，这是一个大的原则。据此，买卖双方可以签订《房屋买卖合同》，合同的效力应该得到认可。当然，房屋被抵押的事实，卖方应该明确告知买方。

但是，房屋被设定了抵押权期间未经抵押权人也就是银行同意，不能办理过户，这是进行正常交易必须要克服的问题。

2、 可以先还清银行贷款，解除抵押再办理过户手续。

之所以过户受到限制，就是因为房屋因贷款被抵押给银行，所以，只要还清银行贷款，自然可以解除抵押，过户就不受限制了。

这个道理其实很简单，但问题是买卖双方可能都不具备足够的资金还贷，或者卖方虽然有足够的资金，但如果把房款交给买方，买方不用资金还贷挪作它用，或还清贷款后因房价上涨等原因反悔，那买方的权益保障就是个问题了。

解决还贷解除抵押的方式无非几种：

一是买方自筹资金还贷。

不管是自行向亲友借款还是其它途径，先还清银行贷款，解除抵押，然后与买方正常交易，根据交易进行分几笔付款，交房、过户。当然，有时买方根本无法做到自行还贷。

二是买方先付全部或大部分房款给卖方。

卖方利用买方的资金或再适当加上自己的资金还清银行贷款，然后办理过户手续。这种情况我们前面说了，买方的风险比较大，为尽量规避这种风险，建议约定卖方在收款同时把房屋实际交付给买方，实际占有能在很大情况下避免一些风险。当然，为防万一，可能的话，可以要求卖方提供其他可靠的担保、资金交第三方保管监督使用，并在合同中明确约定卖方的违约责任，一旦卖方反悔或违约，买方的权利才有一定保障。

三是通过银行办理转按揭。

由房屋卖买双方共同申请银行办理转按揭手续，在卖方、买方和银行三方之间达成一个抵押贷款合同转让的协议，把原来房屋所有权人的银行抵押贷款和还款付息等权利义务一并转让给买房者，通过变更抵押登记，将抵押人从卖方变更为买房者。

这种方式的优点在于房屋买卖双方都比较安全，而且对于无能力一次性支付购房款的买方也可以得到银行贷款。

但是，这种方式的前提是必须征得银行的同意。所以，缺点在于因涉及银行、房屋的买方和卖方三方，所以办理程序相对复杂，时间较长，同时也会遇到买方是否具备取得银行贷款条件的问题，如买方的年龄、偿还贷款本息的能力等的限制。

转按揭不单可以在原贷款银行办理，现在有的银行也可以提供跨行转按揭。有的银行还专门提供类似的服务，各行之间手续的繁简也不同，能否办理、具体如何办理，建议买卖双方向相关银行直接咨询，一家不行，也可以换其它家再问问。

四是通过中介等第三方提供垫资等帮助完成解除抵押。

如果因银行转按揭手续复杂，或因某种原因无法办理转按揭，双方也无法自筹资金还贷解除抵押，那就只能借助于中介等第三方垫资来协助双方未完成交易了，当然，中介是要收取一定费用的。

很多房产中介都提供这种服务，但是如果选择这种方式一定要选择值得信赖的中介，因为要这么办理，往往买卖双方都要把房屋解除抵押、再贷款以及过户手续的相关授权交给中介，以往也发生过中介利用这种机会分割交易双方利益的事。

所以，如果用这种方式操作，对办理业务的时间及相关违约责任要同中介约定清楚。

除了房产中介外，现在也有专门的担保公司可以为交易双方提供担保，协助双方解除抵押完成交易，当然，这也是要支付一定费用的。

一旦解除抵押后，双方就可以办理相应过户手续了，买方取得房屋所有权后，就可以以房屋为抵押向银行办理新的贷款手续了。

综合以上几种情况，我建议如果不能自筹资金还贷，尽可能找银行办理转按揭手续，如果通过其它方式，一定要谨慎，资金尽量通过第三方保管或监督使用。

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