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通朝人家
我曾发贴【罗斯福广场注定是下一个蓝岛不温不火】引起很大热议。
罗斯福广场开在我家附近,对我个人来讲当然是有好处的,至少闲来无事可以去随便走走逛逛,罗斯福广场开业两个月以来我一共去过三次,总共消费大约120元左右,包括一次儿童乐园项目70元,一次吃麦当劳。其它暂时找不到消费的切入口(当然,本人收入和消费还可以)。万达的开业将给罗斯福刺上深深一刀,我三次去罗斯福广场,第一次是开业的第一个周末,客流量较多。第二次去是周五下午,客流一般,第三次去依然是周五下午,客流很一般,大多是行色匆匆,一楼很难留住客人,除了HM服装店能吸引一些客流,进入商场的客人很少留在一楼停留,进去之后大家都是四周扫视一圈就找电梯上二楼了,二楼是一些玩具,服装之类的店铺,三楼人气较旺,是儿童游乐区,基本都是周边几个小区的家长带孩子在此娱乐体验新鲜,但价格不便宜,玩沙子一次70元。电影院客流也较少。开业两个月的罗斯福广场,只能算生意一般,随着万达,星悦等数个大型购物中心的开业,罗斯福逐渐沦为不温不火时代,唯有进行精准定位去运营,方可使罗斯福走出阴霾,进入一个颇具特色的商业体。我个人有几点看法:
一,招商品牌过度重复。
罗斯福是通州第一个新兴商业体,从体量和装修格局上都超出了贵友蓝岛等传统商场,但罗斯福广场的结构定位和品牌过度重复。罗斯福的受众目标和20米旁的新城市广场(家乐福)以及几百米外的贵友,蓝岛几乎定位一致,更让人不可理喻的是家乐福楼下就有麦当劳,热风还有一些不认识的英文品牌服装等等品牌,在隔壁20米的罗斯福同样重复出现这一系列的品牌。更多品牌与贵友蓝岛重复,也就是说罗斯福对吸引300米以外的梨园商圈客人比较有限。作为一个区域性的商业体,罗斯福的目标受众人群至少应该是半径3公里之内,如果500米内乃至20米以内就有过多重复的品牌,只会造成大家抢蛋糕吃的效应。
二,商业结构调整。
罗斯福广场作为区域性的商业体,把定位锁在3公里半径范围内,做精做好就成功了,建议服装鞋帽类的品牌尽量不要与3公里内其它商场的重复,如果招不到商宁可减少服装鞋帽类品牌店,宁可选择地下一层安排一些比较精品的外贸服装鞋帽店,个性潮流店,地下一层不会影响商场形象,一些外贸服装鞋帽类的精品店反而会吸引更多人气,这类店也是目前通州区的空白,建外SOHO,光华路,东单等地较多。罗斯福广场主题商业结构应以服务型行业为主,其中增大对餐饮业的营业面积,增大健身娱乐业面积,因为服务周边小区客人,定位是如家式的便利,让周边的青年人下班后就会很轻松的到罗斯福健身或者娱乐,下班后就会想到罗斯福聚餐,酒吧咖啡等。
罗斯福餐饮业不得不说的问题,不应该引进麦当劳,和合谷,汉堡王等之类的餐饮,周边实在太多类似快餐,罗斯福应该做特色人气餐饮,比如好的自助餐非常吸引人气,目前通州也非常缺自助餐品牌,如金钱豹,阳光海岸等等,以及类似海底捞,适当安排西餐厅,咖啡馆以及在中间的大露天走廊区域建成通州首条酒吧街,这也是通州区目前的空白。
三,交通。
理论上讲罗斯福的交通优势还是很不错的,九棵树环岛6岔路口边,去哪里都非常便利,实则细节做得很不到位,罗斯福门口小广场就正对着一个城铁,非常压抑,京津公路上都不知如何停车进入,建议将罗斯福门口马路边绿化去掉,让京津公路上的汽车很容易停靠在广场边上下客,而不用绕大圈到后门去停车大多数人会因为不便利而放弃去罗斯福,除非是非去不可的原因。同时,从家乐福到罗斯福的中间过道目前是停车场,家乐福的客人要走到罗斯福需要饶过一个大型停车场非常不方便,很多客人就因此驻足了,因此建议将停车场前面一段(两个福的广场这段)打通也建成广场,不允许停车,方便大家在此休闲走动,吸引更多家乐福客人到罗斯福,两福合作做大做强该区域商业辐射力,提升九棵树商业核心竞争力对双方都是互利互惠。
四,营销和宣传。
罗斯福选择一个工作日时间不过多宣传就低调开业了,万达则选择在一个周六时间开业,并且在电视媒体,网络大量水军疯狂爆炸式的宣传,让通城人都知道万达开业了,可罗斯福的开业相对就低调的多了,当然,星悦比罗斯福更低调。建议罗斯福商家尤其是服务型行业商家集中一个时间段办理优惠卡,比如儿童游客区,凡是在12月15之前办理优惠卡可以200元玩10次,健身房游泳馆凡是在-----等类似的活动,这是第一批客人非常重要,就算少赚点也要拉这些人气过来,先占领市场,通过第一批就会拉动第二第三第四批会员式的客人。服装鞋帽行业受到电商打击日益惨淡,罗斯福更应该变通思路着重打造服务型大型商业体,尤其是做会员制服务型商业体,如果你不做,客户就会被万达等打老虎抢掉。因此争先占领客源市场尤为重要了。
五,最重要的一点,不变公开,先保留。
通过对罗斯福的五大调整,罗斯福不仅摆脱即将到来的不温不火,反而会缔造通州商业的一个辉煌地标。
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