概要：贷款买二手房，合同条款中有两个坑很“公平”，一个给卖家，一个给买家！如果签约时没注意，贷款稍有不顺，就可能引发纠纷！杨文战律师原创作品 ，欢迎分享！其他网站使用请联系授权，作者微信 lawyerywz
１、对贷款次数及办理时间如果没限制，坑卖方！因为各种原因贷款申请银行是可能不批的，这个不批的原因可能有很多：买方信用不够、某家银行近期没有额度、贷款政策调整等各种可能都有，很多时候银行对不批贷款的原因并不给予正式解释。有时因某家银行不批贷或者批贷的额度没有达到买家的理想标准，就可能会出现买家要向第二家甚至更多家银行申请贷款的可能。如果卖家在签约时没有特别要求，中介给出的合同文本对于贷款的次数和时间通常是不会做限制的，很可能会约定“向一家银行申请不成，再向另一家申请，直到贷款批准为止”。而这一条款，卖家签约时可能根本就没有注意到。当问到贷款需要的时间时，中介口头介绍通常会按一次正常贷款的条件介绍，不会过多强调贷款不成的可能性及后果。因此，卖家对贷款的预期很可能是正常一次的贷款时间，很多卖家甚至还拿余款急用，比如去做生意或支付自己换房的款项。一旦贷款不顺利才发现这个条款！杨律师经常能碰到有卖家因一次贷款不成，又急于用款想解约，可拿过来合同一看，只能告诉他按合同约定一次贷款不成，卖方有义务继续配合办理贷款。（律师微信 lawyerywz）这时卖方可能会说：“当初没告诉我贷款要这么长时间！还说很快就能办好!而且我确实急用钱呀！”杨律师只能告诉他，你说的这些承诺书面合同是没有的，如果选择不配合贷款，可能面临承担违约责任！而且，打起官司来短期内是不能解决的！这时卖家往往只能选择继续配合贷款，其内心是极其憋屈的！卖家怎么防止发生这种事儿呢？事先防备很简单：如果卖家急需用款、对余款短时间支付有较强期待，最好要求在合同中明确贷款次数限制或贷款时间限制，比如“贷款最多不超过两次”，再比如“多长时间内卖方不能收到贷款买家有义务自筹款项支付余款”等。这样一旦发生贷款不顺利的情况，就能按合同设定的条款要求处理了。
２、对不能取得贷款怎么办没约定，坑买方！要知道贷款可能会因为各种原因而不获批准，有时甚至卖方配合向多家银行申请可能都不会获得批准。如果根本就无法获得贷款审批了，那么买方有无能力自行支付余款？很多买方可能在签约时就没想过这种可能，但杨律师要告诉大家，这种可能确实是时常发生的！有些买方这时会这么想：“是银行不批贷款，不是我不想买，这就不能算我违约了。所以，亲爱的卖家，咱们解除合同吧，请退钱给我！”甚至杨律师还碰到过一个更奇葩的买家，明明是自己信用原因贷不了款，也不肯自筹款项支付余款。卖家考虑到房价毕竟有上涨同意不追究责任，想解约后赶紧另卖。但这位买家竟然不同意，说“房价上涨了你另卖肯定赚钱，你得分我点儿，我才同意跟你解约。”最后闹到法院，被判赔偿还满嘴不服“银行不批贷，能怪我吗？凭什么让我承担责任？”通过贷款购房只是买方筹集房款的一种渠道，对卖方来讲不管通过什么渠道筹集房款，买方都有义务付款。而且事先如果没有特殊协商和约定，在二手房买卖书面合同或补充协议中，通常会约定如果贷款不成，买方有义务自筹款项支付余款。而这一点，很多买方在签约时根本就没看到，或者虽然看到了，但轻信自己能取得贷款而忽视了这项约定。一旦贷款出了问题，买方才会重视此事，如果这个买方恰好又没有能力自行筹集余款，就面临窘境了。这时如果房价在上涨，卖家又不是很难说话，也许会同意不追究或少追究责任的情况下解约。但如果卖家就是要严格追究违约责任，或者房价下跌呢？未料胜先料败，杨律师建议大家凡是还是先做好最坏准备。买家怎么防范这个风险呢？买家如果确认自己只能通过贷款购房，绝对不能自筹款项，最好在签订合同时，要求加一个解除条款。明确“在不能取得贷款时买家有权提出解除合同，并约定下人比较低的代价作为解除条件，约定只要买家同意承担这个代价，卖家就有义务同意解除合同，且不追究其他违约责任，并退回已付款项。”
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