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标题: 小区物业收取停车费全部为非法行为 [打印本页]

作者: laoguo2016 时间: 15-12-22 20:36
标题: 小区物业收取停车费全部为非法行为
目前小区托管主要有以下几种形态：

1、由街道和居委会托管的小区；

2、由单位、企业自主管理的小区；

3、由开发商商业开发聘用物业公司进行管理的小区。

前两种数量较少，而数量最多的是第三种情况，这类由物业公司管理的小区对停车费的收取经论证全部为非法行为，业主可以拒绝接受。

法律依据一：

《中华人民共和国物权法》《第六章　业主的建筑物区分所有权》

第七十三条　建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

第七十四条　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

　　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

解释：这部文件非常重要，简单来说，小区建筑区内涉及的公共设施全部为全体业主共有，全体业主拥有土地使用权。

法律依据二：

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第23条规定，土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。该条例第24条规定:“地上建筑物、其他附着物的所有权人或者共有人，享有该建筑物、其他附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转移，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。”

解释：由于小区业主已经取得地上建筑物的所有权，相应地获得土地使用权，作为同一土地地下公用建筑的停车场，也一并取得共有产权。

法律依据三：

建设部《商品房销售面积计算公式及公用建筑面积公摊规则(试行)》第8条第1款规定，公摊面积包括电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积。该规则第9条规定:“公用建筑面积计算原则:凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。公用建筑面积按以下方法计算:整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。”

解释：根据上述规定，独立使用的地下室、车棚、车库等不应分摊，而作为公共使用的地下室则应分摊。即作为住宅小区公共场所使用、发挥实际停车功能的地下停车场，应当属于分摊的范围。实际上，开发商开发一个小区建设项目，地下停车场不对外销售，但开发商已将地下停车场的建设成本计入了可售房屋，从这一点看，住宅小区地下停车场也应属于分摊范围，其产权理应由小区全体业主所共有。

法律依据四：

《中华人民共和国物权法》《第六章　业主的建筑物区分所有权》

第七十六条　下列事项由业主共同决定：

　　（一）制定和修改业主大会议事规则；

　　（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

　　（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

　　（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

　　（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

　　（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第七十八条　业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

解释：也就是说小区内收取停车费，必须经过“应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”

而对于“业主同意”的认定法律制定有缺陷，未明确 “业主同意”手段和形式，而根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定，就书面提交而言业主本人应提交本人身份证、房产证和对投票结果的签字才具有法律依据。

法律依据五：

《物业管理条例》《第五章物业的使用与维护》

第五十条　物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

第五十五条　利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

解释：物业公司要改变公共设施用途必须经过业主大会和业主同意，具体参见上面《物权法》的相关规定，否则物业公司单方面进行收费则是非法行为。

根据上述法律条款，物业公司要收取停车费，不但要提交超“半数”业主本人具有法律意义证据的投票结果，还要出示下列文件：

1、国家有关部门审批的建设工程规划许可证

2、小区规划总平面图

3、小区竣工交付使用社会评审报告

4、全体业主投票结果（需经全体业主同意）

5、公共收益分配方案（需经全体业主同意）

6、由公安机关审批的“停车场许可证”

7、收费许可证（物价部门核定的收费的许可和相关批文）

而在中华人民共和国范围内，我敢说没有一家物业公司能够做到拿到上述全部合法文件！

所以说小区物业收取停车费全部为非法行为！

但是小区停车管理的问题究竟如何解决呢？

其最终解决还是要由业主委员会和全体业主共同参与，商洽出适应本小区的《业主公约》，《业主公约》才是本小区的管理的“宪法”。可惜目前业主管理制度性设计还是有很大问题，大大限制了业主权益的维护和保护，另一方面也给物业管理增大了难度。

将公共性、商业性、公益性有机结合只能靠制度，而对制度的设计与建设是还得靠萨拉热窝的公民们。我们怕麻烦经常不屑这样的“小事”，这样的事情累计起来就像天空的雾霾一样笼罩着我们，而这些“小事”也总有爆发的一天。

作者: goldbug 时间: 15-12-25 09:47

【苏州首现小区给业主发钱】停车收费，也是小区公共收益！

作者: usgii439 时间: 16-1-15 23:35

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