通州商业地产 集中供应引来过量担忧
2014年04月11日 02:30 来源：新京报
“原来大家说通州是‘睡城’，现在应该警觉通州可能走向另一个极端——商业过量了。”日前，通州区域一家房企负责人这样对记者表示。
4月4日，通州运河核心区又成交两宗多功能用地。自2010年以来，通州运河核心区成交的地块已经超过30宗，其中也包括大量商业面积。同时，在目前的通州城区，多个大体量购物中心也将在今明两年入市开业。
预计通州今年有4个商业体开业
顺着地铁八通线，从北苑站到土桥站，现在在建的商业体就有4个，包括万达广场、罗斯福广场、华业花千里商业中心和华远好天地。据记者此前了解，前三个都有在今年开业的计划。
而在通州万达广场东北方向，国泰百货北京ONE店也有可能在今年开业。而在国泰百货东北角，京杭广场还有8万平方米的商业正在寻求整售，未来仍将形成商业供应。
这样，万达广场、华业花千里商业中心等4个商业体将在今年开业，将给通州带来近40万平方米的商业供应。
通州一家房企人士告诉记者，几个即将开业的商业体体量都不算小，均可谓区域型购物中心，“按照2.5公里甚至两公里辐射半径算，都有不小的重合面积。”
不过，华业地产副总裁陈云峰认为，通州人口密度大，每个商业体周围都有多个楼盘，未来会有居住人口的支撑。但他也表示，通州商业集中供应的趋势值得企业和政府部门重视。
运河核心区商业供应高峰将在2017年前后
今年3月底，华业牵头组织了在通州的十家拥有商业项目的开发商座谈。陈云峰透露，多家开发商都认为这样的沟通很有必要。其背后是通州运河核心区潜在的大量商业供应。
记者根据北京市国土局成交信息统计，从2010年以来，通州运河核心区已经成交33宗多功能用地，规划建筑面积超过252万平方米。
“每块地主要都是写字楼和商业。”在通州核心区拥有地块的某龙头房企人士表示，虽然运河核心区着眼通州未来作为城市副中心的发展潜力，但毕竟是个长期过程。考虑到开发周期，2017年前后，大量的商业就要入市。届时市场需求能有多大，同质竞争的问题如何解决，这都是运河核心区的风险因素。
大体量商业一拥而上的状况下，错位经营成为区域内多个房企的共识。“通州各个商圈之间要有协调。比如说这个商圈是卖中低档的服装，那个商圈可能就卖奢侈品。”通州区商务委员会相关负责人表示。
“2016年，通州大部分的商业项目将陆续竣工、开业和入住。现在的商业不是商业之战，而是商圈之战。所有的项目，就是整个市场里摆的一个摊，市场活了，摊就没有问题。”华业地产副总裁陈云峰说。陈云峰表示，定好位，招商不是问题，运营不是问题，精准定位才能防止后续的经营风险。
据介绍，华业新北京中心13万平方米的玫瑰港商业广场，初步定位是艺术体验式商业中心。写字楼的租赁客群定位为CBD东部外溢客户、八通线沿线写字楼客户的扩张需求和进京企业。买卖客户则是通州周边国企、境外知名投资商等。
与华业商业定位有所差异，华远地产招商部经理李良凯则表示，土桥商业项目将打造成有情调、时尚度，品位生活感受全新的商业街区。富华置地也表示，考虑到台湾新光将在运河核心区打造80万平方米大体量高端商业，将重新审视旗下通州项目的商业定位，避免趋同竞争。
业内建议加速产业进入，挤压商业泡沫
对于通州商业地产的集中供应，略为悲观的开发商认为，已经能看到过量带来的风险。
不过RET睿意德助理董事李静雅认为，不必过于担心通州商业风险。一方面，通州之前是住宅先行，商业地产并不多，现在商业到了快速增长阶段；另一方面，基于通州作为北京城市副中心的规划，未来产业的进入、通州人口的增加，都将带来大量的商业需求。
一家房企人士还表示，商业繁荣最终需要产业和人口的支撑。特别是对运河核心区来说，只有新城建设加速推进，才能挤压潜在的商业泡沫。近期北京强调通州作为城市副中心，在推动京津冀协同发展中处于桥头堡位置，这也让通州房企有了更乐观的期待。
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