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实况：北京晚报·“京东置业”对话
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作者:
小编
时间:
07-8-1 08:58
标题:
实况：北京晚报·“京东置业”对话
<p>&mdash；&mdash；首期沙龙暨京东置业经理人俱乐部启动<br /><br />CBD向东，北京向东，生活向东。</p>
<br /><p>城市的发展，在于它的地理，在于它的历史，更在于它的规划。</p>
<br /><p>北京，这个千年古都在现代化城市演变中呈现出的"；西控东扩"；的局势，已经悄然改变了北京的人居生活，人们渴求八小时外清新自在的空间，渴求与大自然的和谐共生。</p>
<br /><p>此前，CBD东南飞，成就了通州居住中心的发展与成熟；今天，燕郊的崛起，让北京人在时空上有了新的跨越：从长安街到CBD，从CBD到燕郊，"；京东板块"；已俨然成为北京的"；华南板块"；，新的置业取向已经领舞京城楼市。</p>
<br /><p>▲论坛时间：</p>
<br /><p>2007年7月31日下午14：00</p>
<br /><p>▲论坛地点：</p>
<br /><p>SOHO现代城A区金沙咀富临港澳餐厅</p>
<br /><p>▲活动形式：</p>
<br /><p>沙龙（茶会）</p>
<br /><p>▲对话主题：</p>
<br /><p>主题一：燕郊的优劣势讨论</p>
<br /><p>相对于通州及京城其他区域而言，燕郊的优势及劣势有哪些？有何解决方案？</p>
<br /><p>主题二：郊区还是度假区？</p>
<br /><p>走入燕郊仍然有郊区的感觉，对于开发商来讲，这是个巨大的销售瓶颈。如何通过开发商责任、政府责任入手，提升郊区化生活的品质？</p>
<br /><p>主题三：升值、升价正当时</p>
<br /><p>燕郊的房价普遍较低，其市场潜力及其明显。如何通过媒体炒作等各种手段，提升区域的美誉度、公信力，以达到价格、价值均提升的效果？</p>
<br /><p>主题四：如何演绎"；京东神话"；</p>
<br /><p>广州的"；华南板块"；家喻户晓，"；京东板块"；的燕郊是否能够与其媲美？如何打造？</p>
<br /><p>主题五：区域共勉，形成合力</p>
<br /><p>如何形成合力，共同提升板块价值？</p>
<br /><p>▲参会嘉宾：</p>
<br /><p>席亚雄 北晚地产部 ； ； 市场总监<br /> 王岩 美林地产 ； ； 高级策划主管<br /> 马洁 美林地产 ； ； 高级策划主管<br /> 刘静 上上城 ； ； ； ； 销售总监<br /> 吴波 天洋城 ； ； ； ； 副总经理<br /> 刘正刚 星河皓月 ； ； 营销总监<br /> 韩黎音 潮白人家 ； ； 副总经理<br /> 尹耀辉 潮白人家 ； ； 营销总监<br /> 张晓光 嘉科地产 ； ； 总经理<br /> 邢辉 华泰忆江南 ； ； 项目经理<br /> 尹衍宏 白柠檬广告 ； ； 总经理<br /> 毛序国 北京晚报</p>
<br /><p>▲活动流程：</p>
<br /><p>14：00-14：20 嘉宾签到<br /> 14：30-17：20 主题论坛<br /> 17：20-17：30 京东置业经理人俱乐部成立仪式、合影<br /> 17：30 ； ； ； ； ； ； ； ； 晚宴</p>
<br /><p>对此次动进行了现场直播。</p>
<br /><p><br />主持人 席亚雄 </p>
<br /><p>【主持人】总的来说今天在场的都是燕郊历史的谱写者，非常感谢大家能够在百忙当中来到我们活动现场，今天天气比较热，咱们还是轻松参与活动。首先介绍一下，我的右手边是《北京晚报》的知名老牌职业记者毛序国毛老师，今天到场的有咱们马总、刘总、吴总，还有韩总、尹总、张总，邢经理，还有在路上的白总和林总，非常高兴大家能够到来。欢迎。</p>
<br /><p>【主持人】我们选择在今天这个地点以这种方式把大家召集起来举办这个活动，是想在一个比较轻松和自在的环境中，能够使大家对燕郊的开发和发展畅所欲言，以这种形式表达自己的观点。我的初步设想是大家谈家常的事，不拘于研讨会的形式，就是一种朋友之间喝茶聊天，吃点糕点、水果的形式，谈谈为什么燕郊这么热的话题。虽然形式比较自由，但是我还是抛出我的想法，因为不管怎么说，燕郊能够成为咱们北京房产的一个热点和焦点，因为在大背景，这种新的板块和区域，它的真正的区域价值在哪里，为什么能够吸引北京这么多的置业人群和打工者，这是咱们今天大的主题，就是围绕燕郊做一个大的猜想，燕郊是什么样的业态，它会在哪个方向发展。咱们大家可以围绕这几个话题共同探讨一下。</p>
<br /><p>【毛序国】今天主要是谈燕郊开发项目，燕郊星河皓月、上上城等等，那时候最先在燕郊开发的项目。我觉得应该说燕郊不仅是北京的郊区，而且是北京东扩的桥头堡，我先谈一下北京东扩，在2005年的时候，我采访了中国国际经济研究所的所长樊钢，樊钢打电话问我，说你要采访我什么？我说这是十一五计划2006年到2010年十一五规划对房地产业的关注，后来他说行。我们采访的重点就是北京东扩，他说中国的十一五规划中应该有1亿3千万没有耕地的农民，这1亿3千万的农民主要是由于修高速铁路、高速公路，或者因为城市的扩建，把原来的田都征占，因为他们要盖房子，他说这1亿3千万农民当中有工作能力的有7千万，还有6千万没有工作能力，他们是老人和孩子，这6千万人要自给，他们进城去三个地方，一个是环渤海，一个是长三角，一个是珠三角，估计来北京1000万，他说这个不新鲜，法国有8000万农民，4000万居住在巴黎，巴黎原来有一个CBD，后来说一个不够，又建了一个。他说韩国人口的70％集中居住在首尔，尽管在计划经济体制下，中国北京要把人口控制在1000万，但是在现在市场经济的情况下无法实现，而且国际化大都市人口剧增是谁也阻止不了的。原来说上海是人口居住密度最高的世界大城市，现在法国巴黎发展到4000万。</p>
<br /><p>【毛序国】这些人进北京之后，按北京一年能建1600万平方米的商品房并且成功交易，按邓小平的小康标准来说，一个人16平方米，实际上北京人均住宅面积二十九点几平方米，已经达到三十平方米，按照小康标准来看，这些人需要1亿6千万平方米，北京现在一年能建商品房1600万，要建十年，地从哪儿来？要建那么多房子，原来北京有二环、三环、四环，现在有了五环、六环，中央书记处，国务院批准的项目是北京东扩，不往西扩，樊钢跟我说，十一五规划房地产开发意味着大有用武之地，还要盖房子，因为外地人来的多了，要陆陆续续进来1千万，第二开发商要寻找在哪儿找地盖房子。</p>
<br /><p>【毛序国】北京东扩这个问题在北京市政协三年前就提出了这个议案，提出者是当时任亚太城市发展研究会秘书长，他认为北京东扩可以带动京津唐环渤海区的经济大开发，由此带动环渤海经济大发展的崭新一幕，可以预见的是，随着这一区域的房地产发展，会带动一系列产品的复兴，随着北京东扩，将有超过世界总产量一半以上的洁具、瓷砖得到消化。东扩实现后，北京将有两个中心，一个是以天安门为中心的政治、文化、旅游中心，还有以通州为中心的中央和北京市行政办公，北京市交管局在北京市政府研究室的论文中也说到，如果说北京市政府和北京市各委办局迁到通州去办公，北京市内的交通流量将缓解30％。#p#分页标题#e#</p>
<br /><p>【毛序国】从北京的地形结构和周边环境上看，向东部平原和林海的唐山方向东扩是正确的，也是必然趋势，最好的专家方案也只有等到中央决策下达之后。2003年北京申奥成功以后，当时2000亿元的场馆建设和市政基础设施费的使用，让北京市政府规划部门煞费苦心，北京城市总体规划2004年至2020年终于出台，首次提出两轴两带多中心发展的规划，为保证党中央国务院领导全国工作和开展国际交往的需要，调整优化中央行政办公用地、布局，根据分散与集中相结合的原则，通过土地滞缓整合，形成子环相互集中的模式，在南苑和通州潮白河与北京北运河地区形成新的办公区域。这是新的总体规划明确说的，就是当时选的南园和潮白河。如果2003年酝酿形成的这个新的总体规划，对于北京新都设在南苑还是潮白河还没有定论，当时奥运村还没有决定是建在南边还是北边。</p>
<br /><p>【毛序国】目前北京基础市政设施建设也可以看出来，基本上是倾向于往东建。在北京南北2.5公里的狭长地带有5条高速公路和1条轻轨，北京市已经为这一切做好了各方面的基础设施的准备，没有任何一个地方在2.5的狭长地带有5条快速路，1条轻轨。在北京新规划当中，通州成为北京未来发展新地区，通州既是北京未来发展的新城区，又是中心城区重要组成部分，这个是写在总体规划里的，这就意味着通州的地位发生了质的飞跃，通州人民的生活将由此发生深刻的变化，通州新城的规划确实预留了北京新的政府用地，但是还没有决定是哪些部门设在此地。<br /><br />【毛序国】这就意味着北京在若干年后可能会形成一都双阁的新格局。现在北京东扩在市场经济的情况下，北京市政府办公厅跟河北省办公厅每个月都在谈，王岐山当市长之后，他提出了一个新的北京东扩的布局，他说你们先别谈燕郊，你们也先别谈搞大城，三河，你们先谈北戴河，然后王岐山说据我所知北戴河的地上建筑率70％是中央各部和北京市各委办局修了干休所。最后北京市去那儿做了一个调查，后来说河北省的地上建筑物估价17个亿，王岐山说那好，你们跟河北省办公厅谈，后来很多人不理解说为什么买北戴河，他说现在北京是16区县，第17个行政区就是北戴河。就跟原来美国是50颗星，它在亚洲夏威夷做了第51颗星。不能类似于香港特别区那样，应该叫北京的第17个远郊区。现在河北省已经都知道北京要过来。</p>
<br /><p>【毛序国】前两天我到南戴河，有人请我去看一看，我跟秦皇岛市的副市长谈，他说7月12号开始北戴河已经不接待旅行社，因为7月下旬北京政府要开一系列的会议。我问秦皇岛市长北戴河归北京你高兴不高兴？他说高兴，我说为什么，他说北京是首都。唐山1976年曾经发生过一场大地震，当时是在党中央国务院的领导下，北京市重点的规划是用两年时间重建唐山港，现在叫京唐港，为什么？因为中央把支援唐山港的任务交给北京，北京把这个任务交给首钢。唐山港在1981年开港就是一片废墟，重新建设的一个港，河北省政府跟唐山政府命名为京唐港，北京要有出海口肯定设在那里，京唐港是在唐山大地震以后建的，比天津港先进很多，它是一个集装箱的港口，完全按照世界上最先进的集装箱建的。天津港在中国远洋运输总公司称为散户，天津港的价值远远比不上唐山港，唐山港是80年代兴建的。</p>
<br /><p>【毛序国】从北戴河到唐山，三河还是归河北，燕郊跟着河北。北京东扩的最终地点应该到秦皇岛，为什么北京把行政办公区搬到通州，因为通州是原有北京版图中最东端的地点，要东扩的话不可能把政府部门还留在西侧，两轴两代多中心跟新的城市总体规划，实际上这个难题的出现是2003年，只不过咱们北京市政府对这些事情是秘而不宣，它不说，不能明确地说，但是如果说经济学家规划一些专家，一些专家研究，就像刚才我说的这些人，他们对这个问题看得很敏感。燕郊是北京东扩的一个桥头堡，绝不会停留在北京CBD的后花园，或者北京人买便宜房，可以到燕郊去买，不仅停留在这个层面，它是北京东扩的一个桥头堡。</p>
<br /><p>【毛序国】通州的梨园镇是一个非常重要的地区，现在北京的好多工业，轻轨都要通到梨园镇，也就是说梨园镇的旁边挨着大运河的河边这一块的地带就是京东首都中央行政区，既包括中央各部委的办公，到时候在十年左右全部东移，北京已经建了五条通往通州的快速路，你们可以看出市政基础设施的建设完全倾向于通州。</p>
<br /><p>【毛序国】小平同志批了深圳，江泽民上台批了上海浦东，胡锦涛虽然没在天津工作过，但是他一上台就批了天津滨海新区，这三个地区比其他的任何地区都要大。所以很多开发商到天津滨海新区，天津原来作为直辖市，一直不享有经济特区的特权。为什么深圳在那种条件下，可以发展得那么好，就是因为不交税。20年前海南没法看，但是不交税了以后今天你再看海南。</p>
<br /><p>【毛序国】所以我说很多政治的内在的因素决定房地产开发的潮流，北京的开发商到外地的都不挣钱。当时阳光亿佰往外走，我就跟他说带北京干是金地，在外地是银地。最近有一个北辰，在长沙开了一次中国有招拍挂以来最大规模的一次，后来我讲了一下北京的十一五规划要有1000万人进入北京，北京住宅面积缺口1亿6千万，现在北京人均居住面积接近30平方米，今后北京的建设方向，它的住宅开发都要往河东走廊走。五北京的三面环山，就靠向东，北京东扩对燕郊开发商是天大的好事，所以北京有眼光的开发商就应该去燕郊。</p>
<br /><p>【主持人】毛老师从一个纵观的角度给我们讲了一个故事，而且是独家播报。因为毛老师在这个行业的时间比较长，接触的面也比较深，他讲的东西我也是第一次听说。我们在座的朋友是真正的燕郊的建设者和参与者，我们是燕郊的缔造者，我想更多听听在座的朋友们对燕郊的看法，燕郊究竟有哪些优劣势。</p>
<br /><p> ；<br />【韩黎音】刚才听毛老师给我们讲了一下燕郊和河北未来的发展趋势，我听了以后觉得真的很激动也很高兴，因为有些消息对我们来讲还是挺闭塞的，今天从王老师这里得来这么好的消息，我们觉得非常振奋，这对我们燕郊未来的发展非常地有帮助。刚才我也看了一下咱们对话的这几个议题，我也想简单地谈谈我的想法。</p>
<br /><p>【韩黎音】燕郊是北京的东大门，是紧临通州区，只有潮白河一河之隔。燕郊在北京通州的顺义带动之下，现在正在以迅猛之势向前发展。这几年来燕郊的开发商越来越多，吸纳了很多北京的客户入驻燕郊，可以这么说，未来燕郊就是北京的一个附属的小城镇或者小城市，有大北京我们也有小北京，我们更希望有一天燕郊能够划分到北京，这也是我们未来的一个梦想。#p#分页标题#e#</p>
<br /><p>【韩黎音】我就咱们燕郊的发展优势和劣势谈谈我的想法，咱们燕郊的优势大家都清楚，挨北京最近，另外有一条潮白河紧临，这个城市有河就会有灵气，河水会给城市带来灵气，我们也沾了河水的优势。另外北京的通州区未来要成为行政区，对我们又是一个利好的消息，因为它一迁过来以后离我们非常近，因为作为行政区肯定要把区域范围内发展得更好、更快，我们肯定首先是借光的。我相信将来我们燕郊的北京人会越来越多，交通也会越来越发达，包括青年北路，京哈、京沈还有将来的M6号线，如果没记错的话，从青年北路到宋庄，如果可能的话将来要引进燕郊里来，这对我们又是一个利好的政策。所以我们燕郊借助北京市壮大了气势，这是咱们的优势。</p>
<br /><p>【韩黎音】我们地处河北而不是北京，我们的道路还不发达，现在咱们只有一个京哈路，青年北路也好，轻轨也好，还没有引到咱们这里来，所以交通还算是单一性的，交通还是不发达，包括我们燕郊的桥、路还很单一，所以通往北京的车辆较少。还有就是咱们的配套设施还不够完善，北京人来了以后经常在网上发布信息，大家都愿意到这里来，但是对配套还不完全满意，还缺少大型的现代化医院，大型的购物中心，大型的公园、娱乐设施可以说跟北京还有一些差距，所以配套设施不完善，也是我们燕郊不足之处。另外我们的环境还没有打造好，我们的小环境打造好了，但是大环境没有打造好。不但小环境好，大环境还要好，大家才愿意到这里来居住和生活。</p>
<br /><p>【韩黎音】另外潮白河水还没有引进来，有了河水给我们燕郊和北京带来灵气。燕郊应尽量完善各项配套，我相信燕郊会更好，吸引北京人来居住和生活。燕郊最大的利好还有一个是随着北京通州区的房价不断上涨，燕郊也不断攀升，这也给我们带来了发展机遇，升值空间也越来越大。</p>
<br /><p>【韩黎音】我是这么想的，作为潮白人家，现在美林、星河皓月都已经开发了，给我们做出了榜样，他们的品质越来越好，我们潮白人家也是一个百万平米的项目，经历了两年的反复运作，我们已经开始起步，我们向外推出的是中高档的盘，价位不高不低，它是属于适中的价位。但是目前来讲，大家对燕郊板块，我相信不仅是潮白人家，只要楼一放出来，就有很多人来排队和排号、观看、光顾，形势非常好，我相信各大楼盘都是这样的。我呼吁咱们燕郊的开发商们都团结一致，拿出自己的建树来，把咱们燕郊建得更好，品质更高，都拿出自己的特色，面向北京用户，另外共同推动咱们燕郊板块的发展，这绝不是一个开发商自己努力就有成果的，而是要靠大家共同结合提升，我们潮白人家也会努力打造自己的品牌，充分发挥质量、环境方面的优势，吸引更多的北京用户到这里来入驻。</p>
<br /><p>【主持人】韩总讲出了大家共同的心声，也就是区域开发商共同形成合力。但是我有一个小问题想问韩总，您刚才谈到了燕郊这么多的优缺点，你们现在在销售方面是怎么样让消费者打消这些顾虑，让他们一无反顾地购买咱们的潮白人家的呢？</p>
<br /><p>【韩黎音】潮白人家地处燕郊开发区主街西大街的北侧，我认为它的地理位置在燕郊来说，现有土地应该是不错的一个好位置。我们的位置好，它相对来说交通就发达，因为我们三面都有930通过，使我们交通很便利。另外我们的周围基本上都是各个开发商在开发中，没有污染，周边的环境非常好，另外各大学、中学、小学，包括幼儿园都遍布在我们周边，还有度假村、医院、商店、高尔夫球场，可以这么说，附近配套比较齐全，我们的位置有优势。另外我们的品质是以现代版出现，我们的户型都是以小面积为主，90平米以下的占70％，被广大的普通客户看好，外立面都是落地窗，感官效果不错，非常好。更主要的是我们园区内的环境和配套，我们专门拿出两块地，大概都是一两万平米，我们要做一个大的休闲广场，我们是对外进行开放的，就是在路边，非常宽，非常好，里面的景观也非常好，专门拿出来对外开放，让大家共同享受。我们老板也是搞环境的，所以他特别注重环境，里面全部要进行地型造型，也要有小桥流水，我们在环境上下了一番工夫。</p>
<br /><p>【韩黎音】我们还负责办户口，我们按一户三口人考虑，双回路面，里面还有双语幼儿园、娱乐性的会所，我们四周全部是商铺，还有自己的步行街，我们自己的配套，商铺有多种类型肯定什么样的都有，这样给我们一个延续的配套带来一个利好。咱们也百万平米分期建设，但是目前来讲积累的客户非常多，大家也都非常看好我们，正因为我们有这个得天独厚的优势，我们用了咱们北京最大的两家建筑公司负责建造，把关质量，所以环境、交通、位置决定了我们潮白人家这个项目会更得到北京用户的青睐。</p>
<br /><p>【韩黎音】我们外立面底下是人工仿石的，因为楼比较高，我们用高级涂料来制作，都是这样的。我们的特色还有我们屋顶还有阳光房，全部是大玻璃的很有特色，站在那里四面八方都可以看到。</p>
<br /><p>【刘振刚】我们这个项目的北京人占80％到90％，我觉得首先在燕郊整个的居住环境是最大的优势。因为在北京工作的人，特别是刚刚工作的年轻人工作压力非常大，来燕郊以后，实际上在这个社区也是很开放的，我们推广的是没有压力的社区，让大家感觉到比较轻松。</p>
<br /><p>【刘振刚】现在星河皓月在燕郊是比较老的项目，因为原来燕郊的房地产前几年我也接触过，现在我觉得他们整个研究的项目，也都是面临北京的。另外燕郊交通也比较完善了，也是最近燕郊的一大优势。现在咱们房地产和八通达公司签订了一个协议，通过去年一年的努力也实现了从眼顺路到930总站开通了线路。我们也跟政府协调，交通是市政的一个表现，我们都在积极协调。</p>
<br /><p>【刘振刚】在燕郊区域的交通逐渐完善，另外我们的环境和房子品质都有所提升，星河皓月主要是以南北通透为主，外墙砖、欧式风格。刚才讲到大市政的配套也确实存在问题，我觉得政府应该帮助协调，刚才讲到没有大医院，在09年我们燕达投入40个亿会建立一个中国和法国合资的现代化医院，这个医院在世界上都是首屈一指的，占地560亩。建成以后就会变成京东地区乃至华北地区的大型医疗机构，还有国外的一些科研机构过来，我们的医疗是非常人性化，我们的要求是非常高的，560亩投入40个亿作为我们民营企业投资的医院来说是非常气派的。</p>
<br /><p>【刘振刚】我们星河皓月的领导的销售理念直接指向北京，原来的价格远不及现在，北京对我们有需求以后才使得我们的区域逐渐热起来。另外我们的项目也在逐渐增多，但是我认为各个项目都有自己的特点，燕郊这个区位的项目也都是不错的，我觉得这个差异性也能够使燕郊的各个楼盘实现互补。我们也经常跟AGO沟通，因为他们经常压车，包括班次，我们可以根据我们居民的需求调整，现在开到大北窑是四块。现在班次逐渐在增加，其实我们那天私下跟他们930的人聊天，他们说新开的930也就是星河皓月这个班车从开始就不赔钱，一上人就是满的，双向都比较多，所以在长途运行的方面这也是打破先例的，最开始都要赔几个月。#p#分页标题#e#</p>
<br /><p>【主持人】现在燕郊也属于CBD的外围。</p>
<br /><p>【韩黎音】我呼吁开发商齐心努力求得政府支持，使燕郊的配套设施加以完善，各开发项目都会收益。</p>
<br /><p>【毛序国】河北省对燕郊的观点很明确，燕郊以后肯定不会是自己的，因为深圳挨着香港，所以就建深圳经济特区，香港当时属于发达地区。因为当时北京属于发达地区，一个是涿州经济特区，一个是燕郊经济特区，河北省政府明确说了，如果北京需要涿州就给你，现在是市场经济，不是计划经济，但是北京不要，河北省政府观点很明确。</p>
<br /><p>【吴波】燕郊的建设，我指的不是医疗、教育这些东西，我觉得这些设施随着我们人口的增加，市政府会建设的，而且目前来说这也不是迫于眉睫的问题，但是它里面的市政设施比较薄弱，包括排污、电网。现在有一个问题，如果我们大面积进驻的话，我们一个项目都是几百万平米，现在燕郊还停留在几年前和十几年前的市政规划，包括它的市政管道容量。有人就有商机，但是有些东西是垄断的，比如说自来水、电网、排污，政府垄断，而且需要的钱相当大，而且它的管线相当浅，我不知道你们开发商有没有遇到过类似的问题，北京的排污管线下沉了多少米，燕郊非常浅，而且还涉及到&ldquo；血压&rdquo；的问题。而且入驻人少，不光是开发面积的问题，一旦有这么多项目，其实还不到入驻期，一旦入驻就马上遇到问题，不能不让他们排污，这些多人怎么办？而且还有电的问题，而且如果老瘫痪的话，影响的不光是生活的问题，影响到的是口碑的问题，口碑相传燕郊是否符合生活。今天开会的都是我们营销活动的人，可能前期规划的人和开发商的老板应该往更高层面做这个事情，但是我今天说的这个问题的这个意识，马上会影响口碑，因为客户会提出这个问题，你怎么解释？<br /><br />【马洁】现在我们已经能够感觉到市政设施和生活的冲突，我们现在已经北京化了，这些人无论是新北京人还是北漂一族，他们对房子的要求是拿北京人的标准衡量，他关注的只是我的利益，不会对大环境考虑更多，导致开发商在中间的角色很难做，我对你开发商有很多要求，但是开发商还牵扯到市政和当地的设施，这就让开发商非常为难了。就像刚才吴总说的，我跟消费者交代，可能他不关注这些东西，但是对于开发商来讲，我要让这个区域发展得好，我一定要在很多地方让消费者满意，因为消费者决定着市场的发展，对于开发商来说，什么能够扩大我的市场，增加我的利润呢？是我的产品力，我的产品力又牵扯到方方面面。</p>
<br /><p>【马洁】所以我现在感觉到开发商其实有时候两边都挺为难的，我们也跟消费者解释，但是有的时候解释是没有用的，大的环境没有跟上来。所以我觉得现在燕郊市场发展这么快，其实我有一个担忧，就是跟吴总说到的一样，这个市场能发展成什么样，结果是什么，可能不是我们现在这么好的势头所能乐观的，因为它的大环境跟不上，而市场的需求又是刚性的。</p>
<br /><p>【吴波】市场需求非常热，其实远景是非常非常好的，而且很多人注意到这种投资的方向，所以北京人在这里置业，我想在座的很多人我接触时间不长，但是为什么现在入驻率不高，但是他却要入驻，其实他看好了投资前景，他要投资，要赚升值，比如说将来北京的行政区东迁，或者我们银行业等其他相关的商务配套起来以后，租值肯定会好，不管它以什么心态投资，它看好这个市场，但是我们眼下这块近几年，因为我们开发一个项目不可能等到五年、八年，我们可能看好一两年，一期都是一两年，如果我们入驻一期客户就有问题，其实突显的问题是电话的问题，要一个北京的卡号很难，其实可以忍受，一个是小灵通，一个是忍受长途费。电话线路少，我举这个例子，这是一个突显的问题，供水、供暖、排污，其实这些问题非常难。</p>
<br /><p>【吴波】往下说非常好，再往上大市政，医疗、道路路网其实这些都没问题，我们都考虑了，但是那是国家行政帮我们想到的，但是当地政府是该解决这些问题的，如果这些近期跟不上的话，我们的前景可能受到口碑的影响，麦当劳、肯德基都有了，都好解决，但是不可能冬天每天开着空调睡，而且开空调的电力问题怎么解决。这些需要当地政府配合，而且其实暗指的是这些东西。作为同行，我希望每家都考虑一下怎么解决。</p>
<br /><p><br />【吴波】我们考虑到未来短期内的发展和长期的衔接和关联度的问题，因为第一个话题是燕郊的优劣势，应该说我们最大的优势是便宜，我们的劣势是什么，大家考虑一下隐性的是什么，显性是什么，而且燕郊显郊化的感觉，我觉得现在老百姓还能接受，因为毕竟他能容忍，价格在哪儿摆着，如果没有升值空间的话，他会对前景充满乐观想像。他希望你跟北京不一样，就跟人一样，感到差异化以后才能勇于投资和表现，如果都一样的话，他会感觉到空间不大了，因为发展余地不大。</p>
<br /><p>【吴波】因为这个东西不是我一家的事情，希望大家能够一块合力，因为我这个项目出现这个问题的话，我会担心二三期，尤其是大盘。我希望把这些问题提早解决掉，能够让我们的土地像毛老师说的，有那么好的前景，我们肯定有更好的空间，我们只有利用好这个空间，才能提升，否则只能是空中楼阁，经不起推敲，老百姓口碑不好的话，我们会遇到阻力，或者说在我们短期的操盘者的手上，不是因为我们的技术不好，我们的信息度不好，是因为某种原因导致这个结果。</p>
<br /><p>【主持人】吴总和马总尖锐而诚恳地提出了这个问题，我们这个区域的开发商怎么去做，怎么形成合力是非常重要的。</p>
<br /><p>【尹衍宏】我觉得燕郊的发展前景和趋势非常让人期盼，吴总说的又是现实的问题，毛总把目前燕郊所有的优势宏观地展示出来了，吴总把劣势又展现持续了，优劣势是什么体现的？就是价格。涉及到第三个问题，宏观的前景，微观上的局限，所以造成现在的价钱。现在我们在燕郊卖的房子基本上在四五千之间，我们前一阵去广州遇到了珠江地产的操盘手，现在他们珠江在运河边上新拿了一块地，十月份马上开盘，均价是1万5，随着珠江新盘的推出，整个珠江的房价会超过万元，我觉得燕郊的房价逼近八千是一点问题没有的。现在我们的房价是四千到五千，大家一算帐就知道很明显的，因为我们有种种的局限性，所以我们的价格定在这个位置，如果刚才吴总讲的所有问题都没有了，也就不是这个价位了，这就是我们的升值空间。我觉得这些我们都是可以给购房者描绘的。像文教这个学校不是说一个开发商马上说建就能建的，怎么都需要三五年的过程，现在还好万达要搞一个医院，文教、医疗、卫生都是一两个开发商不能解决的。#p#分页标题#e#</p>
<br /><p>【尹衍宏】第四个主题是如何演绎京东神话，虽然我们有那么好的前景，但是十年二十年中，至少在我们操盘的这五年、十年达不到那个状况，怎么利用我们操盘的三五年演绎出京东神话，我们在抓紧利用这个时机，虽然现在燕郊属于河北省，但是享受北京的客服资源，因为河北在北京人眼里有一个抗性，但是想到河北在规划、批地等政策比北京宽松。我们在三五年内创造一个地产神话或者京东神话，我们要抓住市场，抓住时机。宏观的美景是我们着急也盼不来的，微观的局限是我们个人能力所突破不了的。在这种情况下我们怎么样做才能打造我们自己的神话，因为我是销售一线的，卖房就是硬道理，说回来，客户的钱就是硬道理。</p>
<br /><p>【主持人】当时我们设置话题的时候考虑到燕郊有一个大的概念，比华南的情况有优势，现在我们大家都有这种信任，我们共同把这个区域操作起来，应该比华南做得更好一点。</p>
<br /><p>【尹衍宏】其实华南板块已经是几大开发商垄断的形式了，目前来讲燕郊开发商还比较少，随着政策的逐渐明显，会有越来越多的开发商进入，跟番禺还是有差别的，应该会百花齐放的，因为它和番禺的位置不一样，番禺相对于广州属于副中心，毕竟还属于广州，但是燕郊既能吸引北京的开发商，又能吸引河北的开发商。</p>
<br /><p>【主持人】上次我跟王总沟通，说有一个学校的规划？<br /><br /> ；<br />【王岩】我们的C区规划有一个小学，在座各位都说了很多了，我简单说两句，根据我的观察，我认为现在燕郊在北京的市场是最活跃的一个板块，也是供应量最大的一个板块，现在据不完全统计，在座的各位这些项目再加上今天没到场的项目，我估计今年下半年有300万到500万的供应量，这个数字是非常惊人的，为什么造成这种情况呢？我前两天也参加了新浪的一个论坛，当时新浪主持人就提出来，每一位嘉宾用一句话总结燕郊，当时我就说了一个，燕郊是成长中的一个宜居城市，因为燕郊不可复制的优势是它的环境，以我们的项目来说，紧临潮白河，紧临高尔夫，这些是不可复制的，至于说户型之类的，完全是时过境迁，但是地理位置、自然条件这些东西应该是绝无仅有的。</p>
<br /><p>【王岩】第二点大家都不能回避，就是价格的问题，目前燕郊的市场均价是四千至五千，前两天跟我们同事开玩笑，说北京市政府应该给燕郊各个开发商的老板颁发一个杰出贡献奖的奖章，因为燕郊开发商对于抑制北京市增长过速的势头是做出一定贡献的，2007年第二季度朝阳区的在售商品房均价接近1万4，这时候燕郊浮出水面，给他们呈现一个地理位置不错，建筑质量也不错，生态环境又好，我认为他们自然会选择燕郊。</p>
<br /><p>【王岩】要说现在燕郊的问题也确实是很多，我比较同意刚才吴总说的，它的基础设施建设方面，我认为燕郊当地政府的领导，显然准备不足，它现在在一味吸纳投资，大力搞房地产开发，吸引北京的客户过来，确实对燕郊整体的繁荣是非常有好处的，但是后续不足。刚才吴总说的是建设的问题，另外还有一个很明显的问题，就是现在燕郊有很多项目入驻率非常低，这应该是一个很大的问题，有很多的入驻率不能达到50％，这对于燕郊当地的能源是极大的浪费，因为你的社区已经入驻了，但是没人住，但是供暖和供电都要正常供应，我觉得政府应该想一些办法解决这个问题。</p>
<br /><p>【主持人】你认为美林作为一个开发商对这个区域的价值应该怎么体现？</p>
<br /><p>【王岩】应该说美林是燕郊第一家来自北京的开发商，美林集团实际上在北京也操作了很多项目，西三环的美林花园还有顺义机场高速的香槟花园，都是比较高端的项目，04年我们拿了三块地，分别命名ABC区，我们的B区赶上了非常好的环境，同时我们的产品是非常稀缺的，都是四至六层的花园洋房，所以基本上没有经过市场的考验，都卖完了，美林湾是第二个项目，就是我们的A区要打一个翻身仗。要说社会责任，我认为这个问题比较大，我认为最根本的一个因素其实就是为一些真正需要房子的人，需要有一个适合居住的房子的人，给他们推出了一个适合的产品，给他解决了一些实际问题，我只能这么说了。<br /><br /><br />【张晓光】听了他们的发言我有一些看法，我已经流汗了。刚才各位对燕郊的不足讲的比较多，而且对燕郊区域比较担忧。我个人从市场层面上讲一下，我觉得大家大可不必担忧，我认为这个问题不是我们考虑的问题，为什么这么说呢？我认为整个城市的发展是要经过几十年、上百年的长时间的发展的，并且要集中大量的人力、物力、财力才能成功的。我认为吴总不必担忧。</p>
<br /><p>【张晓光】我认为可以用两个字把这个问题解释一下，刚才讲到了一些不足的地方，我觉得这里很有潜力。燕郊有这么大的市场潜力，如果说现在我们有大的购物中心放到燕郊去了，大的医疗机构搬到燕郊去了，燕郊的房价就不会是现在的三四千了，比如说燕郊的马路和北京一样，几条道路都可以通行，几辆车并排行驶，燕郊的房价可能就和北京一样了，这存在一个潜力的问题。老百姓买房子就要看有潜力的房子才会去买。刚才毛老师也讲了很多东部会有很大的发展，也讲了很大的财团到燕郊投资，燕郊有这么大的升值空间，才能够吸引北京客户来投资，这就是我们看到的潜力。如果说现在燕郊所有的这些都已经做好了，道路、教育、医疗、购物中心都具有了，房价还在这个位置上是不可能的了。这也就是燕郊能够吸引北京人的一个原动力。</p>
<br /><p>【邢辉】今天过来的都是燕郊地产的掌门人，都是我们的高级领导，我是作为我们项目销售部的代表过来的，因为我跟客户是直接面对面的，肯定是在第一现场，我认为任何事物都是矛盾的，就像一个围城一样，我觉得现在我们燕郊的市场就是一个围城效应。比如说城里的人想出来，城外的人想进去。包括刚才我们说的我们整个市政的配套或者我们的策划，拿北京来说，北京有很完善的配套，为什么好多北京的人还希望在郊区呢？他享受的并不是这个现代化的配套，他肯定想回归自然，他寻找那种安逸、舒适、自在的生活，我觉得大部分北方人到燕郊来居住、投资，有可能是向往燕郊的水，因为我们燕郊有这样的环境，有可能他向往这个回归，有可能是作为他的第二居所，不可能作为第一居所。<br /><br /><br />【邢辉】因为我是南方人，我到北方的一些去里面感觉做会所都是属于比较大气，也比较奢华的，比如说北方的绿化，有可能是在楼宇之间做一些，但是这种绿化有可能是业主可以看得到的，但是不能亲近，但是我们的忆江南的建筑风格、园林风格的品位是休闲自在的，享受这种休闲的自在。我们觉得我们这种区域的劣势，我们在跟客户交流的过程中，更多是从客户的心灵回归，包括我们在价格上，每个开发商可能会从他的建筑的品质，从节能方面要求自己的项目，打造自己的项目。我觉得整个燕郊的趋势还是挺好的，因为前两年我们到燕郊来的时候，有很多客户会问到交通，提到这些东西，但是现在到燕郊来买房子的人很少问这些问题，直接问你的楼盘，直接问你需要的产品，所以我觉得现在每个项目的产品都是从它的建筑质量、园林、建筑风格方面都有很大的提升，实际上客户很关注。#p#分页标题#e#</p>
<br /><p>【邢辉】我们应该给客户一种自信，让他能够看到燕郊给他带来一个发展前景，让他有发展空间，让他的生活舒畅，应该是这样的。</p>
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