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新世纪周刊:小产权房撕开的房价成本
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作者:
小编
时间:
07-6-30 09:39
标题:
新世纪周刊:小产权房撕开的房价成本
<p> &ldquo；千湖庭院&rdquo；曾经存在过。除了青龙头村剩余的59栋别墅毛坯，还可以看到村子路边长达数百米长的广告铁架，铁架下的砖墙窗户花纹依旧精致，在村口铁门紧锁的崭新院子旁边，则立着&ldquo；千湖庭院接待中心&rdquo；字样的标牌。</p>
<br /><p> 如今，&ldquo；千湖庭院&rdquo；连带开发它的房地产公司已经消失了。北京金地雅房地产开发有限公司(简称金地雅)，这家于 2001年开业的私营有限责任公司，因为&ldquo；千湖庭院&rdquo；的违规修建，随即也被吊销营业执照，其企业法人谷玉魁也难以寻觅到踪迹。</p>
<br /><p> &ldquo；千湖庭院&rdquo；强制拆除背后，是小产权房日渐火暴的现实。此前，有数据显示，北京在售400多个楼盘中，小产权楼盘销售达18%的市场份额。房山区之外，通州区、密云区、顺义区等京郊区县，皆有小产权房的踪迹。</p>
<br /><p> 小产权房魅力来自于其<span class=“yqlink“>
<br /><form class=“yqin“ action=“http://www.iask.com/n“ method=“post“>
<br /> <input type=“hidden“ name=“k“ value=“%B7%BF%BC%DB“ />
<br /></form>
<br /><a class=“akey“ title=“房价“ onclick=“activateYQinl(this)；return false；“ href=“http://www.iask.com/n?k=%B7%BF%BC%DB“ target=“_blank“>房价</a></span>的低廉。本刊就房山区在售250栋各类房子价格统计发现，房山区小产权房平均价格要比商业用房价格便宜1500元／平方米。而与京城四环内房价相比，小产权房售价仅为其30%。</p>
<br /><p> <strong>小产权成本</strong></p>
<br /><p> 金地雅已经消失，几经周折，本刊获得了它为青龙头村村民开出的小产权房账单。在这份账单上，详细计算了修建&ldquo； 千湖庭院&rdquo；的成本与收益：建成售价仅3</p>
<br /><p> 500元/平方米的别墅，金地雅仍可获利1500万元。</p>
<br /><p> 由于别墅修建在青龙头村集体土地上，金地雅并不需要缴纳土地出让金等各种税费，并直接与青龙头村经济联合社进行土地和房子开发交易。据《青龙头村旧村改造实施方案》，金地雅将为村民新建住宅及经营用房用地40亩，其余304亩土地则将建成商品用房。</p>
<br /><p> 据这份账单，金地雅对304亩土地开发的成本除了商品房建设费用，还包括村民建房费用、村民医疗养老保险、村民房屋装修款、商品房销售额2%提成以及拆迁费用。金地雅将为村民修建共计16000平方米的住宅和经营用房，以及自己的60000平方米商品房。</p>
<br /><p> 与正常房地产开发相同，除了建房本身土木灰石投入之外，还包括土建、市政、水电、绿化等配套设施的投资。账单显示，村民住房平均建设成本2200元/平方米，村民经营用房和商品房建设平均成本2500元/平方米，建设总费用共计1.876亿元。</p>
<br /><p> 此外，金地雅将为村民支付医疗养老保险等其他费用740万元，而这一部分费用和住房建设费用构成了金地雅开发 304亩土地的总成本，达1.95亿元。按照3500元/平方米销售价计算，60000平方米商品房销售总额2.1亿元，两者相减，1500万元利润由此而得。</p>
<br /><p> <strong>高房价的秘密</strong></p>
<br /><p> 与&ldquo；千湖庭院&rdquo；3500元/平方米售价相比，房山区相同区位的&ldquo；加州水郡&rdquo；花园洋房均价已达8543元/平方米。通过法定程序修建并销售的&ldquo；加州水郡&rdquo；比&ldquo；千湖庭院&rdquo；多承担了土地出让金和各种税费的成本。</p>
<br /><p> 按照法定程序，开发商需要缴纳土地出让金(地价)，通过拍卖竞价，以获得土地开发权，而青龙头村&ldquo；千湖庭院&rdquo； 的修建，金地雅获得土地开发权则是通过为村民修建别墅等各项条件换来的，也由此，小产权房的地价即是为村民支付的总成本。</p>
<br /><p> 据青龙头村旧村改造协议，金地雅为村民支付的总成本为4500万元，以楼面地价为单位，60000平方米商品房的平均地价为750元/平方米。另据北京市国土资源局数据，与&ldquo；千湖庭院&rdquo；同处房山三级地价区的&ldquo；福星家园&rdquo；楼盘，商品房平均地价达1902元/平方米。</p>
<br /><p> 而在税费成本上，&ldquo；千湖庭院&rdquo；并没有缴纳任何税费，因此3500元/平方米房价中并没有税费成本。那么，合法的&ldquo；加州水郡&rdquo；税费成本有多少？</p>
<br /><p> 据相关部门对房地产企业征税标准的规定，&ldquo；加州水郡&rdquo；除了承担约1902元/平方米的土地开发成本，另外以8000元／平方米售价保守计算税费，每平方米楼面需缴纳企业所得税2300元、营业税240元、城市维护建设税400元、土地增值税80元、耕地占用税8元以及契税240元。</p>
<br /><p> 即便不算上述6个主要税种之外费用的缴纳，&ldquo；加州水郡&rdquo；每平方米楼面税费总额已达3268元，购房者付出85 43元/平方米购买的商品房价中，其中38%将作为税费而缴纳。</p>
<br /><p> 加上正常土地交易1902元/平方米的土地成本，连带地价和各种税费总额达5170元/平方米，以8543元 /平方米房价计，地价和税费成本占房价中的61%。</p>
<br /><p> 此外，由于房地产商在土木灰石的支出上固定不变，&ldquo；千湖庭院&rdquo；2500元/平方米建设成本，也可视为&ldquo；加州水郡&rdquo；的建设成本，进而，以&ldquo；千湖庭院&rdquo；同等开发面积计算，房地产商将获得5238万元净利润。商品房利润率达10%，而小产权利润率则只有7%。</p>
<br /><p> <strong>高房价启示</strong></p>
<br /><p> 以上分析表明，在高房价的成本组成中，购房者需要向政府缴纳的税费和地价占了多半份额。</p>
<br /><p> 其中，由于政府对一级土地市场的垄断，通过统一土地储备、挂牌拍卖地价已超出常规所想。由开发商支付的超额地价，最终将传导至消费者，并造成了房价虚高，而政府在土地独家买卖获利率已达250%。</p>
<br /><p> 在税费成本上，经过几轮紧缩的宏观调控政策，房价中税费成本的比重不断上升。虽然并不能否认合法缴纳税费成本的必要性，然而，和土地成本一并已达61%的房价成本表明，继续通过加征税费调控房产市场，只能造成更高的房价。</p>
<br /><p> 此外，在小产权房价格大大低于正常商品房价格、地产商利润率低于商品房利润率同时，是小产权房在法律上空缺的现实，按照现行法律，消费者不能购买低价小产权房。</p>
<br /><p> 这也说明，诸如政府垄断土地一级市场的现行房地产开发制度，已经不能保证购房者和农民利益，而现行土地制度已成为房地产暴利最有力的保护者。</p>
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